המשקיעים התנפלו על דירות בגלל העלאת המס. למה הזוגות הצעירים?

אם מאז היציאה מהסגר הראשון של הקורונה, במאי 2020, החל גל עליית מחירי הדירות הנוכחי, בסוף השנה שעברה הוא הגיע לשיא. הסתכלות על מדד מחירי הדירות של נובמבר-דצמבר של 1.5% כעל המדד החודשי הגבוה ביותר שנרשם בשמונה השנים האחרונות נכונה, אבל חלקית. אי אפשר לנתק את המדד הזה מקודמו, מדד אוקטובר-נובמבר, שהגיע ל-1.4%. שניהם תוצר ישיר של החלטת הממשלה להעלות את מס הרכישה למשקיעים. סך התייקרות הדירות כתוצאה מההחלטה הזו הגיע ל-2.9.

האזור הגיאוגרפי שמשך את המדד למעלה היה מחוז תל אביב, שרשם עלייה של 4%, ומדד מחירי הדירות החדשות בניכוי מחיר למשתכן עלה בשיעור דומה ואף הוא תרם את חלקו לעליות הגדולות.

המילה "שיא" כבר נשחקה עד עפר בחודשים האחרונים

מדוע מחירי הדירות עלו בשיעור כה גבוה באותם חודשיים? משום שבאוקטובר ובנובמבר המשקיעים עטו על שוק הדיור כדי לרכוש דירות לפני כניסת המס החדש. אבל הם לא היו היחידים. מתברר שגם רוכשי הדירות שאינם משקיעים התנפלו על השוק באותם חודשיים, במיוחד בנובמבר, שבו נקבע שיא לאומי היסטורי של רכישת דירות, כשהציבור רכש לא פחות מ-18 אלף דירות. למשקיעים היתה סיבה טובה להתנפלות. מדוע הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור הצטרפו למסיבה?

זה כנראה עניין של אמון במערכת ופסיכולוגיה חברתית. כל נתון שמתפרסם בזמן האחרון על שוק הדירות, כולל מספרים קשים לתפיסה והפנמה. החל מהיקפי המשכנתאות חסרי התקדים שנלקחות ע"י הציבור, וכלה בכמות העסקאות על דירות בכלל ודירות חדשות בפרט. המילה "שיא" כבר נשחקה עד עפר בחודשים האחרונים. ובמצב דברים כזה, מה יותר טבעי שגם עליות המחירים ירקיעו?

בחינה לעומק את החודשיים הללו של הסתערות הרוכשים, מגלה בדיוק מהם המקומות שעליהם היו הרוכשים מוכנים "להתאבד", ולרכוש דירה במחירים גבוהים, ובאילו מקומות הם פחות פעלו: ראש וראשון שבהם הוא מחוז תל אביב, שבו מחירי הדירות קפצו ב-4%; במחוז ירושלים המחירים עלו ב-3.5% ואף הוא משך את המדדים כלפי מעלה; לעומת זאת הפריפריות - הן הצפון והן הדרום רשמו עליות מתונות של 1.9% ו-1.6% בהתאמה; מחוזות המרכז (עלייה של 2.8% וחיפה (2.4%) היו באמצע.

המוטיבציה הגדולה לרכוש דירות באה לידי ביטוי גם בעליית מחירי הדירות שנרכשו. מחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון אחרון של 2021 הגיע ל-1.76 מיליון שקל, עלייה של 2.3% יחסית לרבעון השלישי של השנה שעברה ושל 7.8% לעומת הרבעון הרביעי של 2020.

ראש וראשונה מבחינת מחירים היא העיר תל אביב כמובן. מחיר דירה ממוצעת שנרכשה בעיר ברבעון האחרון של שנה שעברה הגיע ל-3.75 מיליון שקל, עלייה של כמעט 8% לעומת הרבעון שקדם לו; בחיפה מחיר דירה ממוצעת הגיע ברבעון זה ל-1.29 מיליון שקל, עלייה של 10% לעומת הרבעון השלישי, ובאשקלון נרשמה העלייה הגדולה ביותר. מחיר דירה ממוצעת שנרכשה בעיר הגיע ל-1.34 מיליון שקל, עלייה של 11% לעומת הרבעון השלישי של 2021.

רוכשי הדירות החדשות עתידים לסבול בגלל מדד תשומות הבנייה

בחינה אחרת מראה גם מה סוג הדירות שהיה מבוקש במיוחד באותה תקופה, ושלא במפתיע אנו נתקלים שוב בפופולריות הגואה של הדירות החדשות שנרכשות בשוק החופשי (כלומר לא במחיר למשתכן). מדד מחירי הדירות החדשות בניכוי מחיר למשתכן עלה בין מחצית אוקטובר למחצית דצמבר ב-4%, לעומת 2.9% עליית כלל מדד מחירי הדירות. ברור שהיזמים חגגו בענק.

מי שעתידים פחות לחגוג הם רוכשי הדירות החדשות. אלה עתידים לסבול לא מעט בגלל מדד תשומות הבנייה, שרשם בינואר עלייה של 0.8% ובסך הכל השלים עלייה שנתית של 5.8%. השבוע נודע על קידום החוק לשינוי שיטת ההצמדה של המדד הזה למחירי הדירות החדשות, ואולם ייקח זמן עד שהחוק יאושר אם בכלל, ועד אז עתידים להיחתם עשרות אלפי חוזי רכישת דירות לפי שיטת ההצמדה הקיימת, שעתידה לייקר את מחירי הדירות החדשות בעשרות אלפי שקלים לפחות.

כפי שנכתב בפתיח, בחודשים הקרובים התמונה של עליות המחירים צפויה להשתנות. השוק עתיד להירגע מעט בעקבות יציאת המשקיעים, ולהישאר בידי הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור. אמנם כפי שניכר מהמדדים השונים, גם הציבורים הללו תורמים לעליות המחירים, ולפי היקפי המשכנתאות שנלקחו בינואר, הם רחוקים מאוד מלהיות רגועים, אבל נראה שהעליות של סוף 2021 יתמתנו מעט בחודשים הקרובים.