שקיפות, פירוט נרחב ושיתוף מלא של הדיירים: על משמעות התקנות החדשות בפינוי־בינוי

שר המשפטים גדעון סער חתם לאחרונה על תקנות חדשות הנוגעות לפרויקטי פינוי־בינוי - "תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) - כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה", אשר מטרתן ליצור שקיפות וסדר בכל הנוגע להתנהלות היזמים מול הדיירים, בעיקר בשלביו הראשונים של הפרויקט, טרם עריכת מכרז הדיירים ובחירת היזם המועדף לביצוע העבודות.

התקנות שנחתמו כוללות כמה וכמה סעיפים הסובבים סביב עניין אחד: חובתו של היזם המעוניין לבצע פרויקט התחדשות עירונית בבניין, לערוך כינוס דיירים אשר יכלול לכל הפחות 40% מהם, ובו יידרש לספק את כלל הפרטים על הפרויקט, בצורה מפורטת וברורה ככל האפשר.

עוד קובעות התקנות כי היזם יידרש לנפק פרוטוקול של הכינוס, וכן "מסמך עיקרי הצעה", ובו שורה ארוכה של פרטים הקשורים אליו, אל פעילותו בענף הנדל"ן בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט ואל יכולותיו המקצועיות. 

חובת הכינוס

כשלב ראשון יערוך היזם את הכינוס האמור, ובו "יפרט לפני בעלי הדירות את כל אלה: סוג העסקה שמציע היזם, ובכלל זה פירוט אם היא עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תוכנית חיזוק בדרך של חיזוק או בדרך של הריסה ובנייה מחדש, וכן פירוט של אבניי־הדרך העיקריות הנדרשות לקידום הפרויקט; ניסיונו של היזם בתחום הבנייה או ההתחדשות העירונית, בפירוט שמות פרויקטים שביצע, כתובתם ושלב ביצועם; פירוט הגורמים הפועלים מטעמו של היזם בקרב בעלי הדירות לקידום העסקה; הבתים המשותפים שבכוונתו לכלול במתחם; זכויותיהם של קשישים ושל בעלי מוגבלויות בהתחדשות עירונית לפי הדין; זכותם של בעלי הדירות לדרוש את תרגום טופס עיקרי ההצעה; מסירת מידע על המִינהלת העירונית הפועלת ברשות המקומית שבתחומה נמצא הבית המשותף".

התקנות מגדירות גם מתי ייחשב יזם כמי שעמד בחובת הכינוס: אם פרסם הודעה כללית על מועד הכינוס, עשרה ימים לפחות לפני מועד האסיפה - "ההודעה הוצגה במקום בולט על גבי הבית המשותף או בתוכו, ובבית משותף הכולל מספר כניסות - בכל אחת מהכניסות"; ההודעה נמסרה למנהלת העירונית הפועלת ברשות המקומית שבתחומה נמצא הבית המשותף; ההודעה נמסרה לבעלי הדירות בשתיים מתוך שלוש הדרכים האלה - בדואר, בפתח הדלת או באמצעים אלקטרוניים; בכינוס השתתפו בעלים של 40% מבעלי הדירות בבית המשותף ושני בעלי דירות לפחות. היזם גם יאפשר השתתפות בכינוס בהיוועדות חזותית.

"אם שיעור המשתתפים נמוך מהאמור, היזם יודיע על כינוס נוסף ביום אחר, וייחשב כמי שמילא אחר חובת כינוס האסיפה אם בשני הכינוסים יחדיו השתתפו בעלים של 30% מכלל הדירות, לכל הפחות". התקנות אף מחייבות נוכחות של מתורגמן בכינוס, "אם ידוע כי שיעור משמעותי מבעלי הדירות בשכונה הם דוברי ערבית, רוסית או אמהרית ואינם דוברי עברית".

על היזם יהיה גם לנפק פרוטוקול של הכינוס, שיוצג על גבי הבית המשותף. אם 15%, או שלושה דיירים לפחות, דרשו את הפרוטוקול בערבית, ברוסית או באמהרית, יידרש לנפק אותו היזם בתוך 14 ימים לכל המאוחר. 

גיבוש מסמך עיקרי הצעה

כאמור, חלק מרכזי בתקנות נוגע לגיבוש מסמך עיקרי הצעה מצד היזם. מפורטים בו 17 סעיפים שונים שאמורים כולם להיכלל במסמך. בין הסעיפים נכללים פרטי היזם, כתובתו ופרטי ההתקשרות עימו; הניסיון המקצועי שלו בתחום הבנייה ובתחום ההתחדשות העירונית, כולל פירוט פרויקטים שביצע בעשר השנים האחרונות; הליכים משפטיים ומינהליים נגד היזם - כולל הליכי פשיטת רגל, כינוס נכסים, פירוק או הקפאה המתנהלים נגדו או נגד מי מבעלי השליטה; אפייני הבינוי המוצע - מספר קומות, מספר יחידות דיור ועוד; פירוט עמדת הרשות המקומית לגבי התוכנית; עקרונות התמורה המוצעת; הוצאות הפרויקט; התנאים העיקריים הנדרשים לקיום העסקה; לוח זמנים משוער לקידום הפרויקט.

התקנות נחתמות בקביעה זו: "פרוטוקול הכינוס, מסמך עיקרי הצעה והודעה על חתימת עסקת פינוי ובינוי ראשונה יישלחו לבעלי הדירות באחת או שתיים מהדרכים המפורטות שבהן בחר בעל הדירה לקבל הודעות מהיזם, ולפי פרטי ההתקשרות שמסר ליזם לצורך קבלת הודעות מסוג זה: דואר; דואר אלקטרוני; מסרון; אמצעי תקשורת אחר".