ההחזר החודשי עולה: האינפלציה מגיעה גם למשכנתאות

אחרי שנים ארוכות עם אינפלציה אפסית, לראשונה במדד ינואר חרג קצב האינפלציה השנתי החזוי מיעד האינפלציה של בנק ישראל - 1%-3%. בארה"ב ובאירופה, תחזיות האינפלציה השנתית עומדות על כ-7%, וגוברות ההערכות כי גם כאן בישראל נראה אינפלציה שעומדת על הקו העליון של יעד האינפלציה של בנק ישראל, ואולי אף חורגת ממנו במעט.

לאינפלציה, בוודאי כזו שתמשך מספר שנים, יש השפעה על נוטלי המשכנתאות, אשר נטלו משכנתאות צמודות למדד. זאת כנראה בדיוק הסיבה לכך שבשלוש השנים האחרונות הישראלים מקטינים את רכיבי המשכנתה הצמודים למדד. בפברואר 2019 שיעור רכיבי המשכנתה הצמודים למדד עמד על 40%, שלוש שנים אחר כך, בינואר 2022, הנתון הזה צנח ל-25%.

  

איך בכל זאת תשפיע האינפלציה על נוטלי המשכנתאות? תיק המשכנתאות הצמוד של הציבור עומד על כ-25 שנה, והוא גם ארוך מהתיק הלא צמוד. הוא מתחלק לשניים: משכנתה קבועה צמודה, ומשכנתה משתנה (עוגן כל 5 שנים) צמודה. כמה תהיה כאן האינפלציה? האם היא תגיע ל-7%? האם היא תרד חזרה לרמה האפסית אליה התרגלנו? למען האמת, אף אחד לא יכול לדעת איך תראה אינפלציה בטווח של 25 שנה. עם זאת, ברור כי יש עלייה מהמצב ששרר כאן בשנים האחרונות. כדי להבין את ההשפעה על המשכנתאות, בחרנו להראות איך יראה ההחזר החודשי בהנחה של קצב אינפלציה שנתי של 3.1%, כפי שהשתקף מהמדד האחרון, ואף קצב של 5%. כרגע לפחות, לא בדקנו את התפתחות התיקים בקצב אינפלציה שנתי של 7%, כי זה נראה כמו תרחיש שפחות מתאים למציאות (למרות שעד לפני שלוש שנים הוא נראה לא מציאותי גם במקומות בהם זה קורה היום). אז מה יקרה למשכנתאות?

  

1. ההשפעה: לא מיידית

בניגוד לעליית ריבית בנק ישראל, שלה יש השפעה מיידית על ההחזר, השפעת המדד מצטברת וניכרת לאורך זמן. הסיבה: המדד משפיע על הקרן ומגדיל אותה. כך, הקרן למעשה תופחת בשל עליית המדד, יורדת באיטיות רבה יותר, והחייב מרגיש כשהוא משלם ומשלם והחוב לא יורד.

לפי נתוני בנק ישראל, בערך שליש מהחוב של נוטלי המשכנתאות הוא צמוד. משכנתה ממוצעת בשוק החופשי עומדת על כמיליון שקל, ולקחנו לשם הדוגמה תרחיש בו בריבית קבועה צמודה נלקחו 200 אלף שקל, ובריבית משתנה צמודה 130 אלף שקל נוספים. איך ייראו ההחזרים של השליש הצמוד, בהשפעה של עליית מדד ארוכת-טווח?

2. ההחזר הכולל וההחזר החודשי

נתחיל מההחזר הכולל: בהנחת אינפלציה בקצב שנתי של 1%, אנחנו על 330 אלף שקל, נחזיר 522.6 אלף שקל לבנק במשך 25 שנה. אם האינפלציה תהיה 3.1%, אנחנו כבר נחזיר 621.8 אלף שקל לבנק, ואם היא תעלה ל-5%, ההחזר הכולל על סכום זה לאורך 25 שנה יהיה 727.4 אלף שקל.

ההחזר החודשי שלנו על שליש המשכנתה הצמוד, בעת לקיחת המשכנתה, יהיה 1,376 שקל. זאת כאשר בהנחת אינפלציה של 1% נחזיר 1,506 שקל מדי חודש אחרי 5 שנים, ואחרי 10 שנים, 1,603 שקלים. בהנחת אינפלציה של 3.1%, לאחר 5 שנים ההחזר החודשי יהיה 1,669 שקל ולאחר 10 שנים 1,970 שקל, ובאינפלציה של 5% , לאחר 5 שנים ההחזר החודשי יהיה 1,828 שקל, ולאחר 10 שנים הוא יהיה 2,362 שקל.

3. מה עם הכלים של בנק ישראל

נציין כאן שלא מדובר בתמונה המלאה. הסיבה: אם האינפלציה תחרוג לאורך זמן מהיעדים שקבע בנק ישראל, הוא יפעיל את הכלים המוניטריים שעומדים לרשותו על מנת למתן את ההשפעה, ובהם עלית הריבית. עלייה זו תייקר את הרכיב במשכנתאות שצמוד לפריים, דבר שייקר גם חלקים משני השלישם של המשכנתה שאינם צמודים, ושלא הופיעו בדוגמה שלפנינו.

כדאי לציין גם כי לווים שיושפעו מהמדד יהיו רוכשי דירה ראשונה בעלי נתונים שמאפשרים להם לפנות לסיוע המדינה ולקבל הלוואות במסלולי זכאות, בהם הריבית מסובסדת, כיוון שההלוואות במסלולי הזכאות ניתנו כשהן צמודות למדד.

4. השינוי של השנים האחרונות

למדדים גבוהים יש השפעה מאוד משמעותית על המשכנתאות, השפעה שהורינו עוד זוכרים משנות השמונים, בהן אינפלציה שנתית בקצב של 5% הייתה מובילה לאנחת רווחה. בשנים האחרונות, ניטור הסיכון במשכנתאות נטה יותר לכיוון הגבלות שהוטלו על המשכנתאות הצמודות לרכיב הפריים, כאשר הצמדה למדד הייתה חלק מפיזור הסיכונים.

נציין כי הצמדה למדד מפחיתה את גובה הריבית שמציעים הבנקים במסלולים השונים, זאת כיוון שהלקוח נוטל על עצמו את סיכון המדד לתקופה ארוכה. כך, לקוחות שנתקלו במגבלות שונות כמו ההכרח להפחית את גובה ההחזר חודשי, נטו לקחת מסלולים צמודים. שינוי כיוון ראשון מצידו של בנק ישראל ניתן לראות בסלים האחידים שהבנקים יציעו ללקוחות וישמשו בסיס להשוואה, בהם מרבית המרכיבים אינם צמודים למדד.

כסף שלא יושקע, עלול להישחק בעו"ש | אתי אפללו

שוק ההון נמצא בתקופה תנודתית ביותר. חששות מהעלאות ריבית שהולכות וקרבות, עננות רבה בגזרה הגיאופוליטית במזרח אירופה, וחוסר ודאות לגבי היציאה ממשבר הקורונה, גורמים לעצבנות רבה בשווקים.

רבים מפחדים להשקיע כסף בתקופה זו, בטח לאור הערכות שקיימות בשוק ששנת 2022 תסתיים בתשואה שלילית. עם זאת, חייבים לזכור שבתקופה בה יש אינפלציה, כסף שלא מושקע, הוא כסף שלמעשה סופג תשואה שלילית בגובה האינפלציה, מה שמייצג למעשה הפסד ודאי ולא רק הפסד של תשואה אלטרנטיבית של ההשקעה, בטח אם הכסף יישאר בעו"ש לתקופה ארוכה.

אז מה נכון לעשות? ראשית, נכון להחליט לגבי ההשקעה לפי הצורך אישי. אם צריך את הכסף לחצי השנה הקרובה, לא כדאי להסתכן ולהשקיע אותו בתנאי חוסר הוודאות. אך אם צריך את הכסף לבר מצווה של הילד בעוד עשור, השארתו בפק"ם או בעו"ש היא אופציה פחות מתאימה.

בנוסף, אם בשנים האחרונות נהינו משוק בו "כל מטאטא יורה", כלומר, עליות במרבית המגזרים, כאשר משקיעים כסף בתקופה של אינפלציה, כדאי לחשוב לעומק איזה מגזרים יצליחו להינות מתקופה של עליות מחירים, איזה מגזרים יאויימו פחות מהעלאות ריבית שיבצעו הבנקים המרכזיים על מנת להילחם באינפלציה, ולהשקיע בחברות ערך, במקום בחברות שהשווי שלהם מבוסס על הנחת צמיחה. למשקיעים בתחום החוב, נזכיר כי ככלל חוב סחיר מציע למשקיעים תשואות נמוכות, ובנוסף לכך, האינפלציה כבר מתומחרת במחירי האג"ח הצמודות, שם הסיכון בהשקעה הוא שהשוק טועה בהערכות שלו לגבי גובה האינפלציה שהוא מתמחר.