הספורטאי הצעיר שלא מפסיק לקנות דירות ומסביר: למה חיפה עדיפה על באר שבע

לפני שש שנים רכש מטר מרגלית, אז חייל משוחרר, דירה בשכונת נווה שאנן בתל אביב. אף שמדובר היה בדירתו הראשונה, מבחינתו זו הייתה דירה להשקעה. "היה לי ברור שכדי להרוויח צריך לשים את הכסף בקירות", הוא אומר. אחרי שלקח קורס במכללה לנדל"ן ("לקחתי את מסלול ה-VIP ב-10,000 שקל") ועשה חקר שוק ("ביקשתי פגישה במחלקת ההנדסה בעירייה ושם למשל למדתי על פרויקט הרכבת הקלה"), הוא יצא לשטח ואיתר דירה קטנה יחסית בתקציב שלו - 1.25 מיליון שקל. אלא שאז למד את ההבדל בין תיאוריה למציאות.

"התחלנו לגלגל טיוטות עם עורכי הדין, הייתי מבסוט. אחרי שבוע-שבועיים עורך הדין והבעלים לא עונה לנו, מייבש אותנו. אחרי שבועיים בעל הדירה צלצל ואמר לי שהציעו לו על הדירה 200 אלף שקל יותר".

מה עושים?
"זה היה מאוד מבאס, אבל פה הייתה נקודה שאני מאוד גאה בה". עורך דינו אמר לו שהוא יכול לתבוע את בעל הדירה על ניהול משא ומתן שלא בתום לב, אלא שהוא בחר להמשיך הלאה. "אמרתי שאני ממוקד והמטרה שלי היא למצוא נכס ולא לתבוע", הוא אומר, ואכן, הוא מצא נכס אחר באותו המחיר. מדובר היה בדירה ישנה בשטח של כ-60 מ"ר בקומה שנייה, שהייתה מושכרת ב-4,850 שקל לחודש. אבל היה מי שכמעט הוריד אותו מהעסקה - שמאי שמרגלית הביא שהעריך את הדירה ב-150 אלף שקל פחות מהמחיר שעמד על הפרק. "הוא הסתכל על הדירה, ובין היתר על חור בקיר שהיה במטבח, ואמר לי, ‘אתה מתאבד כלכלית’", משחזר מרגלית. למרות זאת, הוא החליט להמשיך בעסקה.

"לאחרונה מתווך נכנס עם זוג לקוחות לדירה מעליי שדומה לשלי, והמו"מ הוא על 1.85 מיליון שקל. זה הפער שעשיתי בחמש שנים".

 מטר מרגלית / צילום: כדיה לוי

לא מחכים לכסף של החתונה

את מרגלית פגשנו במסגרת "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס. הוא ואחרים נמנים עם מה שנראה כמו שכבה הולכת וגדלה של צעירים שהפנימו את רמת המחירים הנוכחית בשוק, והחליטו שלא לצעוד בדרך המסורתית של רכישת דירה למגורים אחרי הנישואים, אלא לפעול בדרך שונה.

הניסיון המוצלח מבחינתו בנווה שאנן סימן עבורו את ההמשך - רכישת נכסים נוספים. לדבריו, עליית המחירים בתל אביב הסיטה אותו למקומות אחרים. הוא בדק את חיפה ואת באר שבע, ובחר בחיפה.

"בוא ניקח סטודנט למדעי המחשב שלומד בבן גוריון וסטודנט שלומד בטכניון בחיפה. אותו סטודנט שסיים ללמוד בבן גוריון מחפש עבודה, נכון? אז בבן גוריון מה יקרה לו? הוא כנראה ייסוג בחזרה לאזור תל אביב כי אין לו עבודה. אותו סטודנט שלמד בטכניון ילך לעבוד בפארק מת"מ בחיפה".

ראש עיריית באר שבע רוביק דנילוביץ’ אומר שזו עיר הסייבר.
"הוא בן אדם עם חזון, אבל לי אין 20 שנה לחכות", הוא עונה ועובר לטיעון השני שלו. "בבאר שבע, המעמד הסוציואקונומי החזק נמצא ביישובים קטנים כמו עומר ולהבים. מי מקיפות את חיפה? זכרון, עתלית, עכו, הקריות ואפילו יקנעם".

חיפה היא מטרופולין אמיתי?
"בדיוק", עונה מרגלית במהירות, ומצביע על סיבה שלישית שמבחינתו חיפה עדיפה - המיקום שלה לצד הים. חמוש בטיעונים הללו, הוא נכנס למסע נוסף של חקר שוק שמיקד אותו בכמה רחובות בשכונת הדר בעיר, וזאת גם תוך הכנסת עוד פרמטר למשוואה - קהל היעד שאותו הוא רוצה בדירה שלו - סטודנטים וצעירים.

"הצעירים רוצים מקלחת ושירותים משלהם"

"בנוסף לחקר השוק, גם הבנתי מה הדבר שהכי חשוב לצעירים בדירה וזה שהשירותים והמקלחת יהיו שלהם. מצאתי דירה בבניין באוהאוס עם תקרות 5 מטר, ובכל חדר עשיתי שירותים ומקלחת, וגלריה מאושרת על ידי קונסטרוקטור. בדירה יישאר מטבח אחד שישרת את כולם.

אתה מכוון לדירת שותפים.
"דירת שותפים - אבל סוויטות", הוא מדגיש. לדבריו, הרעיון הפך למציאות שבה הוא הצליח להשכיר ב-1,850 שקל כל אחד מהחדרים. "הצלחתי להגיע לתשואה של כמעט 7%", הוא מספר בגאווה גלויה.

הזכרת המון יתרונות של חיפה, אבל יש גם חסרונות: העיר סובלת מהגירה שלילית.
"חיפה היא ענקית, וכל שכונה שונה מהשכונה שלידה. אתה לא יכול להשוות את הדר לשער העלייה או לבת גלים, אז זה לא נכון עבור משקיע להסתכל על חיפה כמכלול".

"לבנות צוות שמגבה אותך, כמו בצבא"

מאז אותה עסקה הספיק מרגלית לרכוש עוד כמה דירות בעיר, במינוף הולך וגדל. כשביקשנו טיפ נוסף על התנהלות נכונה עבור משקיעים, הוא הצביע על חשיבות אנשי המקצוע שעימם עובדים.

"חשוב לבנות צוות, ממש כמו שיש צוות בצבא שמגבה אותך. צריך יועץ משכנתאות טוב, עורך דין שלך, רואה חשבון שלך, שמאי שאתה עובד איתו קבוע. כנ"ל לגבי אנשי שטח, מתווך, הרי אני לא כל הזמן בשטח אבל אם צץ נכס, אוכל לשלוח מישהו שאני עובד איתו באופן קבוע, ויכול לסמוך עליו".

יש דור של אנשים ששכחו ששוק יכול לרדת | אריק מירובסקי, פרשנות

השמאי אמר למטר מרגלית שהמחיר לדירה בנוה שאנן גבוה מדי, אבל הוא החליט לשים את הכסף. זה קונפליקט שאנחנו רואים אותו הרבה בין יזמים ומשקיעים לבין שמאים. זה לא התפקיד של השמאי לתת משוב לעתיד. הוא שואל מה שווי הנכס היום, ולא בעוד שנה.

בדוחות של שמאים הם מדגישים בסוף השומה שהשומה ניתנת נכון לתאריך מסוים, ומתיימרת לומר לך מה המצב הנכון ביום הזה, ולא קדימה. במכרזים בשדה דב היו פערים של עשרות אחוזים בין השמאויות לבין מה שהיזמים היו מוכנים לשלם.

אנחנו כבר 15 שנה בעליות מחירים. ויש דור, ואולי יותר מזה, של אנשים ששכחו מה זה שוק בירידות, או לא הכירו כזה, ולא מכירים את האתגר של לנהל נכס בלי עליית ערך, ואולי תהיה אפילו ירידת ערך. אם המחירים ירדו ב-6%, המשמעות היא שאיבדת שנתיים של שכר דירה. לכן הדבר הכי חשוב הוא לנסות לאמוד עד כמה מחירי הדירות ימשיכו לעלות במקום שבו אתה קונה דירה.