מתדלק את השוק: בנק ישראל תמיד ימצא סימנים לכך שמחירי הדירות בדרך למעלה

התחלה של בדיחה ישנה מספרת על האריה והשועל שהחליטו להרביץ לארנב. "אם יש לו כובע, נשאל אותו 'למה אתה עם כובע' ונרביץ לו. אם אין לו כובע, נשאל אותו 'למה אתה בלי כובע' ונרביץ לו" (את ההמשך תמצאו באינטרנט). נזכרתי בבדיחה הזו השבוע, מול ההסבר של בנק ישראל לכך שמחירי הדירות צפויים להמשיך לעלות.

הגאות בשוק ההון, כתבו בבנק המרכזי במסגרת דוח היציבות הפיננסית, מאותתת על המשך עלייה של מחירי הדירות. זאת, נוכח "עלייה חדה במחירי המניות של חברות בנייה ציבוריות ועלייה בת 24% של מדד המניות של ענף הבינוי והנדל"ן בדצמבר 2021 לעומת רמתו לפני פרוץ משבר הקורונה, שעשויות ללמד שגם ציבור המשקיעים בשוק ההון צופה המשך עלייה של מחירי נכסי הנדל"ן". במילים אחרות: אם המניות עולות - סימן שמחירי הדירות יעלו.

הגיוני? בהחלט. היופי הוא שזה עובד נפלא גם הפוך. שנת 2008, שבה מחירי הדירות בישראל שינו כיוון וסיימו עשור של ירידות מחירים, הייתה תמונת ראי למשבר הגדול בשוק המניות. ישראלים רבים ראו את הבורסות רועדות, ומיהרו לשים את כספם בארבעה קירות. בסיכום שנתי, מחירי הדירות טסו ב-2008 ב-10.6%, בזמן שמדד נדל"ן 15 של הבורסה צלל בתוך שנה ב-80% (מדד תל אביב 100 ירד ב-51%). מרבית חברות הנדל"ן הישראליות הגדולות היו שקועות אמנם בבורות נדל"ניים שהן כרו לעצמן בעיקר בחו"ל (זוכרים את רומניה?), אבל כלכלני בנק ישראל הסבירו שזה דוחף לעליות מחירים בעולם האמיתי - מאחר שהמשבר העולמי פוגע בהכרח בהיצע הדירות בשוק המקומי ובשל הקשיים הפיננסיים ומגבלות המימון מהם סובלים היזמים. כלומר, אם ההיצע של הכסף והבנייה יורד, ואם החששות של הציבור הרחב מהשקעה בניירות ערך נמצאים בשיא, ברור שהכסף יזרום לשוק הריאלי. במילים אחרות: אם המניות יורדות - סימן שמחירי הדירות יעלו.

הרציונל הכפול הזה מוכר. כשיש גאות בשוק הדיור, ויש קופצים רבים על כל מגרש פנוי שיוצא למכירה, אנחנו מקבלים (גם מכלכלני בנק ישראל) תחזית שמחירי הדירות בדרך לעלייה - כי הביקוש מקפיץ את מחירי הקרקע, שישורשרו כמובן למחיר הדירה עצמה. מנגד, כשאין קופצים על המגרשים, גם אז נשמע ממומחי הכלכלה שהמחירים בדרך לעלייה, עוד עלייה - כי קצב הבנייה בשפל וההיצע אוזל.

אפילו בהכרזה הטרייה של משרד השיכון ל-30 אלף דירות שייצאו השנה במחיר מסובסד, מה שאמור לכל הפחות לצנן את הביקושים של מחוסרי הדירות שיחכו להגרלה, היו כמובן מי שהעריכו שהיא תתרום להמשך עליות המחירים - כי ממפת ההגרלות הוציאו הפעם את אזורי הביקוש (התוכנית כוללת רק אזורים שבהם מחיר למ"ר נמוך מ-20 אלף שקל), כי 30 אלף דירות אפילו לא מגרדות את הביקושים הגדולים ובעיקר יזרימו לשוק כאלה שבכלל לא חלמו לקנות דירה (כחלון בשעתו הבטיח 100 אלף דירות מסובסדות בתוך שנתיים), כי מי שאינו נכלל ברשימת הזכאים יתחרה על הרבה פחות היצע זמין, מה שאומר שהמחירים בכל הארץ רק יעלו (כמובן).

 שר הבינוי והשיכון זאב אלקין / צילום: Shutterstock, Roman Yanushevsky

שיא בבקשות לכינוס נכסים

אבל במקום לספק עוד הערכה לאן ילכו מחירי הדירות (רמז: חכו בסבלנות לשינויים בריבית), צריך להתעכב על העובדה הברורה שהסיכון בענף נמצא בשיא. בנק ישראל עצמו הציג השבוע תמונת ראי מדהימה לגאות הנוכחית בענף הנדל"ן, עם נתוני שיא בבקשות לפתיחת תיקים לכינוס נכסים בענף הבנייה בשנת 2021.

מדובר בתוצאה מתבקשת לשוק שמתנהל יותר מדי זמן כמעט ללא חסמי כניסה. כל אחד, או כמעט כל אחד, יכול היום להיות נדל"ניסט - אם הוא חולם בקטן הוא קונה לעצמו דירה, גם ללא הון עצמי (לפי בנק ישראל, 16% לפחות מהמשכנתאות שניטלו בשנים האחרונות כללו הלוואות משלימות). אם הוא חולם יותר בגדול, הוא אפילו הופך ליזם נדל"ן בעצמו, גם ללא הון עצמי (לפי בנק ישראל, נכון לסוף 2021 ישנן 23 חברות ציבוריות המספקות אשראי חוץ בנקאי, נוסף לעוד אינספור חברות וקרנות פרטיות, שמעמידות אשראי ללא הגבלה בעיקר לענף הנדל"ן). ומה שנראה אולי כמו תחרות נפלאה בין אלפי יזמים פוטנציאלים, נהפך לפני הכול לתחרות לא מרוסנת על כל דירה וכל קרקע.

בפרפרזה לציטוט המפורסם של וורן באפט, כשחסמי הכניסה כמעט לא קיימים (רק תגיד כמה כסף אתה מבקש), אפילו הגאות לא מחפה על כל מי ששוחה ללא בגד ים.