ייזהר הקונה: לרוכשי נדל”ן כדאי מאוד לברר אם יש חוב היטל השבחה על הנכס

רקע:  היטל השבחה הוא תשלום שגובה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בשל השבחה בשווי מקרקעין, הנובעת בין השאר מאישור תב"ע. החוק מאפשר לוועדה לסרב להעברת נכס בפנקסי המקרקעין כל עוד לא שולם ההיטל. בהלכת אלעזר מ-2018 קבע העליון כי הקונה הוא מונע הנזק היעיל והזול, וכי אין לשפר את מצבו רק בשל כניסת המוכר להליך חדלות פירעון. כך, גולגל למעשה הנטל לשלם את החוב לכתפיו של הקונה שביקש לאפשר את רישום המקרקעין על שמו. לאחרונה הגיעה לדיון שאלה אם נכון לצמצם את הלכת אלעזר כך שלא יתאפשר לוועדה המקומית להתנות את אישורה לרישום זכויות במקרקעין על שם הקונה, במקרים שבהם נפלו פגמים בהתנהלותה.

■ עובדות המקרה: חברת פסו יוסקוביץ’ הייתה הבעלים של חלקה בגן יבנה. בשנת 1995 אושרה תוכנית משביחה על המקרקעין. החברה בנתה במגרשים שבבעלותה בתי מגורים, אחד מהם נמכר לטל בינואר 1999 בהסכם שבו התחייב טל לשלם את היטל ההשבחה במקום החברה. ב-2002 אושרה תוכנית משביחה נוספת. ב-2003 מכר טל את המקרקעין לנתבעים - עוז. העסקאות לא דווחו לוועדה המקומית ולא נרשמו. ב-2006 נפתחו הליכי פשיטת רגל נגד טל. ב-2008 גילתה הוועדה המרחבית (דאז) על עסקאות המכר, פנתה לחברה בדרישה לתשלום חוב היטל ההשבחה, והודיעה למשיבים כי קיים חוב לחברה, כי ננקטים הליכים לגבייתו, וכי כל עוד לא יסולק - לא יינתנו היתרי בנייה או אישור היעדר חובות לרישום המקרקעין.

ב-2014 מוצו הליכי הגבייה נגד החברה בהסכם פשרה, שבמסגרתו נגבה חלק מהחוב בלבד, ונקבע כי אם לא ייגבה החוב תוכל הוועדה לתבוע את החברה. ב-2019 ביקשו עוז מהוועדה המקומית אישור היעדר חובות שיאפשר את רישום הנכס על שמם. הוועדה התנתה את האישור בסילוק חוב היטל ההשבחה.

■ ההכרעה:  בית המשפט לעניינים מינהליים קבע כי בעניין רכיב ההשבחה שחל על טל בשל אישור התוכנית השנייה, לא התרשלה הוועדה המקומית, ולכן נקבע כי על המשיבים לשלם חלק זה של ההיטל כתנאי לאישור הוועדה המקומית. לגבי היטל ההשבחה שחל על החברה בשל התוכנית הראשונה, נקבע כי ההשתהות הוועדה בגביית החוב; המצג שנוצר כלפי הרוכשים לפיו הוועדה פועלת לגבייתו; העובדה שהוועדה לא עדכנה את המשיבים על הסכם הפשרה ולא פעלה לאכיפתו; היעדרו של מחדל מצד המשיבים והיעדרה של יריבות חוזית בין החברה לבין המשיבים, מקימות הצדקה לחרוג מהלכת אלעזר ולהורות לוועדה שלא להתנות את מתן האישור בתשלום החוב. על קביעה נוספת זו ערערה הוועדה המקומית לבית המשפט העליון. 

■ העליון: בית המשפט העליון הורה כי הוועדה המקומית רשאית להתנות את אישורה לרישום העברת הזכויות בתשלום מלוא חוב היטל ההשבחה בשל שתי התוכניות. השופט עוזי פוגלמן ציין כי כלי הגבייה הפסיבית נועד לחסוך לרשות את המשאבים שהייתה מכלה ב"מרדף" אחר החייבים בתשלום. לגבי המשיבים, נקבע כי היה באפשרותם למנוע את הנזק על-ידי הסדרים מתאימים בחוזה המכר.

 ■ המשמעות: בית המשפט העליון מקבע את הלכת אלעזר, שלפיה יש להטיל על הקונה, ולא על הקופה הציבורית, את נזקי הסיכון שהמוכר לא ישלם את היטל ההשבחה המגיע ממנו.

פסק הדין מעצים את החשיבות להתנהלות אחראית וזהירה של מי שרוכש זכויות במקרקעין. על הרוכש לברר מול הוועדה המקומית טרם הרכישה אם קיים חוב בהיטל השבחה; לוודא שהוועדה המקומית מקבלת הודעה על הסכם המכר, שהסכם המכר כולל הסדרי נאמנות מתאימים המאפשרים לקונה לשלם את היטל ההשבחה במקום המוכר - אחרת חשוף הקונה לתשלום היטל השבחה שבו אמור היה לשאת המוכר, בנוסף לתמורה שכבר שילם עבור הנכס. 

עע"מ 5928/20

הכותבת שותפה וראש תחום מיסוי מוניציפלי במשרד תדמור לוי ושות'