מכון השמאות הבינלאומי: "לא בטוח שהשקעה בנדל"ן מגינה מאינפלציה"

התרחיש של אינפלציה גבוהה לאורך זמן הוא גורם הסיכון העיקרי כיום לענף הנדל"ן בעולם, כך אומר סיימון רובינזון, הכלכלן הראשי של RICS, בראיון בלעדי לגלובס. לדבריו, אינפלציה חד-ספרתית בשיעור גבוה, שתאלץ את הבנקים המרכזיים להמשיך בהעלאות ריבית, עלולה לגרום למשבר בשווקים, במיוחד אם תלווה בגידול באבטלה ובגל של מכירות כפויות מצד בעלי דירות שלא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתה.

RICS, ראשי תיבות של Royal Institution of Chartered Surveyors, הוא גוף מקצועי של שמאים ומעריכי שווי, שנוסד בלונדון ב-1868. הסקר השנתי של RICS החל כסקר מדינתי בבריטניה בשנת 1990 והתרחב משם למדינות נוספות בתחילת העשור הקודם.

 סיימון רובינזון / צילום: יח''צ

רובינזון (Rubinsohn) הצטרף ל-RICS ככלכלן ראשי לפני עשר שנים והגיע מקבוצת ברקליס עם רקע בפיננסים. "מה שעניין אותי זה לראות מה אומרים אנשי המקצוע בשטח ולא רק הנתונים היבשים", הוא אומר בראיון לגלובס.

 משרדים להשכרה בלונדון. תצורת המשרדים תשתנה / צילום: Shutterstock

האם לדעתך מגפת הקורונה ובעצם כל מה שקרה בעולם בשנתיים האחרונות ישנה לצמיתות את שוק המשרדים?
"אין לי ספק שצפויים שינויים. הסיסמה הזו, ‘המשרדים מתו’, לא מחזיקה מים. בישראל כמו במקומות אחרים הרוב העצום של הנשאלים אומרים שבסיס משרדי הוא עדיין חיוני אבל יש ניואנס מסוים. אנחנו רואים מעבר מסוים לכיוון של שוק יותר גמיש, יותר היברידי ויותר מבוזר. אולי נראה יותר תופעות כמו משרד ‘חם’ או משרדים משותפים. אולי נראה פירמות מקימות יותר שלוחות מקומיות, מתקרבות לאזורי המגורים של העובדים על חשבון מטה המשרדים הראשי במיקום הפריים - שעולה המון כסף. בטווח הארוך אני משוכנע שנראה שפירמות מצמצמות את שטחי המשרדים שהן שוכרות".

  

מה לגבי נדל"ן מסחרי?
"במסחר מתעוררת השאלה סביב מרכזי קניות שאינם פריים. שאלנו את המרואיינים שלנו מה הם צופים לגבי שכר דירה ושווי הנכסים ואנחנו רואים שהמצב באזורי הפריים נשאר די שטוח אבל בקטגוריות נמוכות יותר אנחנו רואים ירידות מסוימות. בארה"ב בבריטניה ובמדינות נוספות יש בהחלט דיון סביב מרכזי הקניות, בשאלות כמו איך מגדירים מחדש את המטרות, את העוגנים, תמהיל העסקים והאופי שלהם.

"בעוד 20 שנה נדל"ן מסחרי ייראה שונה לחלוטין מכפי שהוא נראה היום. אם ניקח כדוגמה את המרכז המסחרי שקרוב לבית שלי בשכונת ברנט קרוס בצפון לונדון - הדבר הכי מעניין לראות שם זו תצוגה של טסלה. אני לא אלך לשם כדי לעשות קניות בג’ון לואיס (רשת חנויות הלבשה) אבל אני אשמח לקפוץ לתוך איזה טסלה. האטרקציות ימשכו אנשים למרכזי קניות".

אחרי הקורונה, באה האינפלציה

פרק הקורונה נראה שהולך ומסתיים, לפחות לעת עתה, והכלכלה העולמית כבר מתחילה פרק חדש ובעייתי. אינפלציה גבוהה, שמגיעה ליותר מ-7% בארה"ב וליותר מ-5% באירופה, מאלצת את הבנקים המרכזיים בעולם להעלות את הריביות. המציאות הכלכלית הזאת מעידה מצד אחד על האצה בפעילות הכלכלית, לאחר המיתון והקיפאון של הסגרים, אך מצד שני מעלה סיכונים משמעותיים מבחינת יזמי הנדל"ן.

כיצד העלאת הריבית הצפויה בארצות הברית ובמדינות נוספות צפויה להשפיע על הנדל"ן?
"ברור שיש הרבה אי בהירות, וזה לא רק הריבית אלא כל המדיניות החדשה של צמצום מוניטרי, אחרי שהבנקים המרכזיים הזרימו כסף. ברור שהריבית תעלה ושתוכניות רכישת הנכסים יצומצמו ויופסקו. זה בא על רקע ביצועים חזקים בסך הכול של הכלכלות למרות הרוחות הנגדיות של אינפלציה. בנוסף, יש עדיין הרבה כסף ציבורי שאמור להיכנס לשוק. בשורה התחתונה אני חושב שכל עוד הכלכלה תישאר איתנה זה ימשיך לתמוך בנדל"ן. מתי נדע שיש מפנה לרעה? אם נראה שהאינפלציה נמשכת עמוק לתוך 2023 והריבית תמשיך לעלות".

במשבר של 2008 ראינו כיצד העלאות ריבית מביאות בסופו של דבר להתפוצצות בועה במחירי נדל"ן. האם גם הפעם יש חשש כזה?
"זו נקודה חשובה מאוד. ברור שיש המון כסף שעומד בדלת ומצד שני אנחנו מבינים שהאינפלציה היא תופעה יותר מתמשכת ובעייתית מכפי שחשבנו קודם. אם נראה סחרור אינפלציוני ועליות שכר - זה יהיה מדאיג מאוד. אינפלציה מתמשכת, אפילו בשיעור חד-ספרתי גבוה, תשנה את כללי המשחק.

"עכשיו יש תפיסה שאומרת שהשקעה בנדל"ן מספקת הגנה מאינפלציה. זה היה נכון בעבר אבל אני כבר לא בטוח שזה עדיין כך. ההגנה של הנדל"ן מבוססת על היכולת להעלות את דמי השכירות בקצב עליית המחירים. בבריטניה ובמקומות נוספים השוכרים כבר לא מוכנים להיכנס לחוזים מחייבים שמאפשרים הצמדת שכר דירה. הם רוצים חוזים קצרים וגמישים ולבעלי הדירות אין את הכוח שהיה להם בעבר".

זה מזכיר לי את המאבק שמנהלים תושבי ברלין להקפיא את שכר הדירה.
"ברלין היא דוגמה מרתקת והשאלה הגדולה האם היא מהווה תקדים או מודל. בלונדון זה עוד לא קרה אבל גם שם יש שיח ער במישור הפוליטי והציבורי. יש תסכול בציבור לנוכח הרמות שאליהם שהגיע שכר הדירה ויש בעיה להשיג דיור איכותי. אני משוכנע שבעתיד נראה הרבה יותר חוזים קצרים וגמישים. אגב גם בנדל"ן המסחרי כבר לא רואים חוזים ל-25 שנה שהיו מאוד מקובלים בעבר.

"נקודה נוספת היא מה תהיה תגובת הבנקים המרכזיים. כרגע הריבית הריאלית שלילית ואני מניח שגם אם הבנקים יעלו את הריבית במידה מתונה לא צפוי שינוי של ממש. אבל אם הריבית תעלה מעבר לכך - יכול להיות שזה ישנה את המצב".

"המחירים בתל־אביב יכולים להישאר מופרזים"

האם סקטור הנדל"ן צבר חובות בתקופת הכסף הזול שמאיימים על יציבותו?
"קרן המטבע עשתה עבודה על הסיכונים בענף הנדל"ן והם זיהו סיכונים בעיקר בצד הנדל"ן המסחרי. צריכים להיות ערים מאוד לסיכונים האלה.

"בסקר ל-2021 למשל השיבו 64% מהנשאלים כי שטחי משרדים הם עדיין חיוניים לחברות עסקיות, גם לאחר הקורונה - אולם פערים משמעותיים התגלו בין המשיבים לפי מדינות: רק 39% מהנשאלים בהולנד למשל השיבו בחיוב על השאלה לעומת כ-80% בגרמניה ובניו-זילנד. נתון מעניין לא פחות עלה בתשובה לשאלה: ‘האם נתקלת בתופעה של הסבת שטחי משרדים לשימושים אחרים’ - לא פחות מ-86% מהמשיבים בבריטניה השיבו בחיוב על השאלה. 59% מהנשאלים בסקר השיבו כי השטח הממוצע לעובד גדל במהלך השנה האחרונה במשרדים שהם מכירים, אך רק 24% מבין המשיבים בסין השיבו על כך בחיוב".

במבט גלובלי איפה אתה מזהה את השווקים המעניינים ביותר?
"השוק האמריקאי משדר אותות חזקים מאוד בעיקר מצד המשקיעים והיזמים, ופחות מצד השוכרים. זה נכון שארה"ב זה לא שוק אחד אלא הרבה שווקים ושהמצב בדרום שונה מהצפון, אבל אנחנו רואים שבגדול התחזית לשוק הנדל"ן מאוד חיובית.

"הסיפור האירופי יותר מורכב. בגדול המצב תקין אבל המצב בנדל"ן מסחרי במרכזים האירופיים כמו ברלין ופריז עדיין שלילי. יש תחושה של התעוררות מסוימת במשרדים.

"המספרים של ישראל הפתיעו אותי בכך שהפידבק מצד השוכרים מבסס ומחזק את הציפיות של היזמים. במקומות אחרים אנחנו רואים התנתקות מסוימת בין השניים. בישראל אנחנו מופתעים לטובה מהביקושים בצד של השוכרים וזו אינדיקציה די מרגיעה. אפשר לומר שמאחר שהיקף הרכישות באונליין בישראל עדיין נמוך מבאירופה ובבריטניה, אז סגירת הפער הזה צפויה להרע קצת את מצב המסחר. האונליין שופינג הולך רק בכיוון אחד, של עלייה".

מה אפשר לומר על המגורים?
"המחירים בתל אביב מופרזים והם יכולים להישאר מופרזים. כמעט כל שוקי המגורים בטופ של הערים במערב אירופה ובארצות הברית גבוהים מדי לפי פרמטרים כלכליים. אפשר לטעון שמחירים כאלה אינם בני קיימא בעולם שבו הריביות עולות, אבל אין סיבה שהם לא יישארו ככה אלא אם יהיה זעזוע כלכלי אמיתי. כל מפולת מחירים במגורים מתחילה רק כשיש פאניקה. זה קורה כשיש שילוב של שני גורמים: ריבית גבוהה ומשבר בתעסוקה שגורם לאנשים למכור דירות מתוך מצוקה. כל עוד אין כאב אמיתי אנשים לא ימכרו. אני חושב שמחירי הדירות היו צריכים להיות נמוכים יותר, ושלא רק עורכי דין ורואי חשבון יוכלו להרשות לעצמם לקנות דירה אלא גם המנקים והבריסטות. אם מחירי הבתים ייפלו זה יהיה קטסטרופלי לסקטור הבנקאות, שבניגוד לנדל"ן המסחרי ממש תלוי בנדל"ן למגורים".

תל אביב מושפעת מענף ההייטק. זה הסיפור של סן פרנסיסקו, לא?
"אפשר ללמוד מהניסיון של סן פרנסיסקו לא לעשות מדיניות תכנון ורישוי קשוחה מדי. זה גם לקח שרלוונטי ללונדון אגב. כי אם ההיצע של הדירות החדשות זורם לשוק בטפטוף - אז המחירים ממשיכים לעלות".

"כשאין מדד, קשה לראות איך השוק מתנהג"

על פי נתוני RICS, חברים בו כיום כ-130 אלף שמאים, בקרי בנייה ומומחים נוספים בנדל"ן ב-60 מדינות. הארגון שואף לקדם סטנדרטים בינ"ל לשוקי נדל"ן בעולם למשל באמצעות הנהגת מדד נדל"ן מניב על בסיס התקינה הבינלאומית של ה-IVSC (הקובע סטנדרטים להערכות שווי).

החברים בארגון משתתפים בסקרים הרבעוניים הבוחנים מגמות ותחזיות. ישראל נכללה לראשונה בסקר ברבעון השני של 2021 ולאחר מכן שוב ברבעון הרביעי. לשכת השמאים בישראל, בראשות חיים מסילתי, היא ששולחת את הסקר בארץ לכל חברי הלשכה.

על פי פורום IVS הישראלי, שקידם את הצטרפות ישראל לסקר, רשומים כיום בישראל שמונה חברים ב-RICS. "אני מקווה שה-RICS יגביר את הנוכחות שלו בישראל כך שהערכות שווי ותהליכי ביצוע עסקאות יתבצעו בצורה מקצועית", אומר רובינזון ומציין כי לישראל אין עדיין מדד נפרד לנדל"ן המסחרי, כמו בארה"ב ובבריטניה.

לדברי גורמים הקשורים ל-RICS, "כשאין לך מדד מקובל, אין לך כלים לביצוע בדיקה השוואתית וקשה מאוד למדוד איך השוק מתנהג. זה פוגע בשקיפות. מנכ"לי חברות נדל"ן ישראליות שעושים רוד שואו בחו"ל נשאלים על ביצועי החברה ביחס למדד הישראלי - ואין להם מה להשיב". על פי אחד הנתונים בסקר האחרון השמאים צופים עליות מחירים חזקות בסקטורים הקשורים במרכזי לוגיסטיקה ובשירותי ענן.