לידיעת משקיעי הנדל"ן: איפה הכי משתלם להשכיר דירה?

היכן בוצעו רכישות הנדל"ן המוצלחות בשנה החולפת? ואיפה משקיע נדל"ן נהנה מהתשואות הגבוהות ביותר על הדירה שרכש? סיכומי הלמ"ס על מחירי השכירות ומחירי הדירות הממוצעים ב־15 הערים הגדולות בישראל עשויים לתת קריאת כיוון מעניינת לנושא זה, שעיקרה: התשואה שמתקבלת מעליית שווי הדירה היא החשובה מכל, ולא זו השוטפת שמתקבלת מדמי השכירות שמשולמים בעבורה. וכך, בעלי הנכסים בעיר בעלת התשואה השוטפת הנמוכה ביותר, תל אביב, נהנו בשנה החולפת מהתשואה הכוללת הגבוהה ביותר.

אחת הטעויות הנפוצות של משקיעים היא בחינת טיב ההשקעה על סמך התשואה השוטפת בלבד, דמי השכירות המתקבלים בכל חודש (ופטורים ממס עד לתקרה של 5,196 שקל). עם זאת, מדובר רק באחד מרכיבי התשואה, והמשקיעים נושאים עיניים גם לרווח ההון - עליית המחיר של אותן דירות (שימוסה בעת המימוש במס שבח על הרווח הריאלי שנצבר, בשיעור שעומד על 25%).

במבחן התשואה השוטפת משכירות, הדירות שנשאו את התשואה הגבוהה היו דירות של 2-1 חדרים בבאר שבע. מי שרכש דירה כזו בסוף 2020, במחיר של כ־570 אלף שקל, זכה לתשואה שנתית ממוצעת של 4.3%. אך בסוף 2021 התברר, כי דירות אלו איבדו מערכן כמעט 2% - ובדרך זו התשואה הכוללת הגיעה ל־2.5% בלבד.

עיון בטבלת התשואות השנתיות הממוצעת בכלל המדינה מגלה כי דירות שנרכשו ברבעון האחרון של 2020, הניבו תשואה שנתית שוטפת מדמי השכירות של 3%. אבל, בשנה שלאחר מכן שוויין עלה בכמעט 8% (לפי מחירי העסקאות שנעשו בשוק באותן תקופות), והתשואה השנתית הכוללת שבה זכו משקיעים שרכשו דירות התקרבה ל־11%.

מי שנמצאת הרחק מעל היא תל אביב, שהשוק בה מנותק מיתר השוק המקומי. שלושה טיפוסי דירות בעיר נכללים בצמרת התשואות: בעוד שהתשואות השנתיות על השכרת דירות 4-1 חדרים שנרכשו בסוף 2020 היו כ־2.5%, עליות המחירים שנצברו ב־2021 באותן דירות הן שעשו אותן למוצלחות. סך התשואות הכולל מדירות אלו הגיע ל־22%-28%. בד בבד, מחירי דירות שלושה חדרים בעיר קפצו ב־25% מ־2.68 מיליון שקל ל־3.36 מיליון (מחיר עסקה ממוצעת) ודירות אלו הניבו את התשואה הגבוהה מכל ברבעון הרביעי של 2020.

  

אשקלון בצמרת

בה בעת, מי שהתברגה בצמרת הגבוהה של טבלת התשואות היא אשקלון. העיר מתאפיינת בבנייה של אלפי דירות בשנים האחרונות, חלקן הגדול במסגרת "מחיר למשתכן". דווקא הדירות הקטנות בעיר של 2-1 חדרים, שבדרך כלל נמצאות במבני שיכון ישנים, הן שהגיעו לצמרת התשואות. מדובר בדירות שנושאות תשואה שנתית שוטפת מהשכרה של 4.2%, ומחירן הממוצע בסוף 2020 הגיע ל־615 אלף שקל בלבד. במהלך 2021, המחיר זינק ביותר מ־20% לכ־743 אלף שקל, וכך התשואה השנתית הכוללת קפצה ב־25%.

חיפה וכפר סבא הן שתי ערים בולטות נוספות בתשואות שלהן, אבל בניגוד לאחרות - בשתי הערים הללו בלטו דירות חמישה חדרים. ייתכן כי הדבר נעוץ בבנייה המועטה שנרשמה בערים אלו יחסית לרוב הערים הגדולות האחרות, ובמצאי מועט של הדירות הללו. אבל מעבר לכך, אין קשר בין מחירי הדירות בשתי הערים: בזמן שדירות חמישה חדרים בחיפה עלו ברבעון האחרון של 2020 ל־1.86 מיליון שקל בממוצע, וברבעון האחרון של 2021 קפצו ל־2.15 מיליון, אלה בכפר סבא שנרכשו בסוף 2020 במחיר ממוצע של 2.7 מיליון שקל, עלו ל־3.1 מיליון בסוף 2021. כלומר, התשואה בחיפה הייתה גבוהה יחסית, קרוב ל־3%, ואילו בכפר סבא - 2.6%.

התשואות השוטפות ירדו

שוק הנדל"ן של 2022 לא צפוי להיות דומה ל־2021. ראשית, בשל עליות המחירים המהירות, התשואות השוטפות ירדו. תשואה שנתית על דירה בישראל הגיעה ברבעון האחרון של 2021 ל־2.8%, כאשר בתל אביב היא עמדה על 2% בלבד. אך זה הדבר הקטן. השנה שבין סוף 2020 לסוף 2021 הייתה מהקלות שהיו למשקיעים, שהרי הם ידעו כי מחירי הדירות צפויים לעלות בשיעור גבוה. הפעילות הממשלתית מסורבלת, והתאפשר למשקיעים לתמרן כדי להקדים את העלאת המס בסוף השנה. אלו עשו לעצמם את החישוב עד כמה כדאי להישאר בשוק אחרי שהמס יוטל. כך, למשל, שיעור העלאת מס הרכישה על משקיעים קפץ בשיעור גבוה יותר מהתשואה השנתית משכירות ברוב המקומות. האם שווה להשקיע כעת?

התשובה תלויה בעליית שווי הדירות, וכאן השאלה היא האם קצב עליית המחירים של 2021 ימשך? ייתכן, אבל הסיכוי נמוך. הריבית צפויה לעלות בקרוב ומשקיעים רבים לא יראו טעם להיכנס לשוק. משקל המשקיעים ירד מ־20% בחודשים לפני העלאת המס - ל־12%-15%, בדומה לתקופה הקודמת של המס הגבוה. כמו כן, התוכנית להעלות את מס הרכישה לרוכשי דירות יקרות מתעכבת, אבל כנראה שתיושם מתישהו. לעומת זאת, שר השיכון אלקין נראה כמי שגילה מחדש את מחיר למשתכן והוא מתכנן לצאת להגרלות גדולות כבר בקרוב, מה שעתיד למתן במידת מה ביקושים מצד זוגות צעירים. כל אלה צפויים להרגיע מעט את השוק הרותח, ולהפוך את 2022 לשונה מ־2021, ומאתגרת יותר עבור משקיעי נדל"ן.