משבר הדיור נובע מחוסר יעילות והפרות חוק של ועדות התכנון

מחירי הדיור הגבוהים, המהווים את המרכיב הגדול ביותר מיוקר המחיה, נובעים כידוע ממחסור בהיצע דירות מול הביקוש ההולך וגובר כתוצאה מקצב הגידול המהיר של האוכלוסייה. לפני למעלה מעשור זיהתה הממשלה כי הפער נובע במידה רבה מהסחבת באישור תכניות והיתרי בניה. בניגוד לאינטרס של הממשלה, רבות מהרשויות המקומיות זיהו את הגרעוניות שבבנייה למגורים, ומעדיפות כצפוי להתמקד בקידום מתחמי מסחר ותעסוקה המניבים הכנסות גבוהות ואינם מעמיסים על המערכות העירוניות.

את הקונפליקט הזה ניסו ממשלות ישראל לפתור בעשור האחרון באמצעות שלושה מהלכים: הראשון הוא הקמת הותמ״ל, אשר קיבלה לאורך השנים סמכויות (שנויות במחלוקת) לאישור תכניות גם בתוך שטחי הרשויות, השני הוא רפורמה, הזכורה כ'רפורמת המרפסות' שנועדה לחייב את הוועדות להוציא היתרי בניה בזמנים קצובים, והשלישי הוא הקצאת עשרות מיליארדי שקלים במסגרת 'הסכמי הגג', שנולדו כ"מנגנון תמרוץ רשויות מקומיות למתן היתרי בניה למגורים".

נשמע טוב? מסתבר שקצב הוצאת היתרי הבניה פחת בשנים האחרונות, ההליך התארך, הסתרבל, הסתאב והפך למסכת עינויים קפקאית, היצע הדירות מדשדש והמחירים ממשיכים להאמיר.

אין אינטרס לייעל את ההליך

מה השתבש בדרך לפתרון משבר הדיור? ראשית, הכספים שהוקצו במסגרת הסכמי הגג לא הותנו בפועל בהוצאת היתרי בניה למגורים, ולא ניתן להצביע על שיפור כלשהו בהליך הוצאת היתרי הבנייה ברשויות שחתמו עליהם. לרשויות המקומיות אין עדיין כל אינטרס כלכלי או פוליטי ליעל את הליך הרישוי, בפרט כשמדובר בתכניות שלא קודמו על ידן, לא מותאמות למדיניות התכנון שלהן וזוכות להתנגדות מצד התושבים.

שנית, בהתאם לדרישות מרכז השלטון המקומי, המייצג את הרשויות המקומיות, הרגולציה שהתוותה במסגרת רפורמת הרישוי לא יצרה הקצבת לוחות זמנים כמובטח, נהפוך הוא: התקנות עצמן מורות על דחייה אוטומטית של בקשות להיתרי בניה במקרה של חוסר טיפול מצד הוועדות המקומיות בפרקי הזמן הקצובים וכן החלה רטרואקטיבית של דרישות חדשות על בקשות להיתר תוך כדי הליכי התכנון והרישוי. ועדה מקומית יכולה כיום, בחסות החוק, למשוך את הליך הרישוי לנצח ללא פרסום החלטה רשמית- לא בכדי קיבל בשנים האחרונות הליך רישוי הבנייה את הכינוי "סולמות וחבלים".

בנוסף, לצד ועדות הפועלות כחוק, קיימת בשנים האחרונות הפרה שיטתית של החוק על ידי רבות מהוועדות המקומיות. מסתבר שלמרות סמכויות הבקרה, אין לממשלה כל סמכויות או אמצעי אכיפה כלפי הוועדות, ומשיקולים פוליטיים היא מעולם לא פעלה להסדרתן. מנהל התכנון (שבמשרד הפנים) משקיע משאבים כלכליים רבים, עורך ביקורות ומנסה לסייע לציבור שפונה אליו, אך לא נותר לו אלא לפנות לליבן של הוועדות, כשהן מצידן ממשיכות לייצר הליכים, דרישות וגחמות ככל העולה על רוחן.

כך למשל ע"פ דוח של מנהל התכנון 49% מהחלטות הוועדה ב-2021 כלל לא תאמו את החוק. כמו כן חלק ניכר מהוועדות קבעו למשל הנחיות תכנון מרחביות בניגוד מוחלט להוראות החוק וגרמו, ע"פ דו"ח רשמי של משרד הפנים, ל"פגיעה ביכולת של בעלי הזכויות לנצל את זכויות הבניה המוקנות להם ע"פ התכניות המאושרות, להגבלת חופש העיסוק והיצירה התכנוני, להכבדה משמעותית על עלויות הבנייה, ולהארכה וסרבול של הליך הרישוי".

השלטון המקומי אינו הגורם היחיד המעורב בהליך הרישוי ולא זוכה לאכיפה. בניגוד מוחלט להבטחות ליצירת One Stop Shop, עשרות גורמים בארץ הפכו בחסות הרפורמה ל"גורמים מאשרים" המחזיקים בהיתרי הבנייה כבקלף מיקוח. חברת החשמל מעוניינת שמבקש ההיתר יבצע עבורה עבודה ללא ביסוס חוקי? היא תעכב את היתר הבנייה, רשות הכבאות מעוניינת שהמדינה תממן כבאיות חדשות? היתרי הבנייה מעוכבים עד לרכישת הכבאיות על ידי הממשלה - זו השיטה, ורשימת הגורמים ארוכה.

ריקון מתוכן

הבשורה הגדולה של הממשלה החדשה במסגרת חוק ההסדרים הייתה יצירת מסלול-עוקף של אישור היתרים על ידי אדריכלים שיוסמכו כמורשים. אולם גם כאן, בעקבות דרישת השלטון המקומי, הוכנס לחוק סייג המרוקן את המהלך מתוכן ומאפשר לכל אחת מהרשויות למנוע הוצאת היתרי בנייה באמצעות מורשה להיתר בתחומה. ביטול הדרישה לאישורם של עשרות הגורמים האחרים כלל לא נידון אפילו.

לאחר שנים של הזנחה, בין היתר משיקולים פוליטיים, בימים אלה מתכנסים צוותים שהקימה ממשלת השינוי כדי לפתור את בעיית רישוי הבנייה בפרט ואת בעיית הדיור בכלל - אלה לא תיפתרנה ללא הכרה בגורם העיקרי למצב: העדר המשילות. כדי להאיץ את הבנייה נדרשת הממשלה להכפיף את כל הגורמים המעורבים לגורם מתכלל אחד, להציב לרשויות יעדים כמותיים שימומשו בהתאם לשיקולים התכנוניים המקומיים, לספק תמריצים כלכליים בהתאם לכמות ולקצב הוצאת היתרי הבנייה, לייצר מנגנוני אכיפה, ולשנות את הרגולציה כך שתשרת את הציבור ולא את האינטרסים הצרים של כלל הרשויות והגורמים במדינה.

הכותבת היא אדריכלית ויו"ר החזית החמישית - ארגון אדריכלים המקדם ודאות, שקיפות ויעילות ברגולציה של הענף