התקנים עודכנו, הכללים הוחמרו: כך ייראה בשטח השינוי הגדול בפינוי-בינוי

אישור תקציב המדינה בנובמבר האחרון הביא עמו בשורה שהמתינו לה כאן זמן רב: הרפורמה בתחום הפינוי-בינוי, שנכללה בחוק ההסדרים וכללה סוגיות מהותיות כמו הפחתת הרוב הדרוש להוצאת פרויקט לדרך, מתן כלים אפקטיביים להתמודדות עם דיירים סרבנים ועוד. הרפורמה נועדה לסייע בהאצת תהליכים, בייחוד בתחילת דרכו של הפרויקט.

כשלושה חודשים חלפו מאז, ונראה כי שינויים ועדכונים מהותיים נוספים מתרגשים על תחום ההתחדשות העירונית, וצפויים לקרות בתקופה הקרובה ממש: עדכון תקן 21 של לשכת שמאי המקרקעין; תקנות חדשות שיחייבו שקיפות רבה יותר מצד היזמים; והוצאה לפועל של הסכמי המסגרת הראשונים מסוגם שמקדמת המדינה מול 12 רשויות מקומיות.

1. עדכון לתקן השמאי: התערבות מינימלית בשוק

עיקרי השינוי: טיוטה חדשה לתקן 21, התקן השמאי לפרויקטים של פינוי-בינוי, שקובע שאין תמורה מינימלית לדיירים, ואין התייחסות לרווח היזמי

את טיוטת העדכון לתקן 21 (התקן השמאי לפינוי-בינוי) - אפשר לסכם בשתי מילים: התערבות מינימלית. זהו עדכון שני לתקן שפורסם לראשונה בסוף 2012, והוא למעשה המשך העדכון הקודם, שפורסם ב-2019 להערות הציבור.

בניגוד לשתי הגרסאות הקודמות של תקן 21, הפעם נמנעה מועצת השמאים מקביעת שיעור הרווח המינימלי הראוי, אלא הסתפקה באמירה כללית: "שטח הדירה החדשה יהיה כשטח הדירה הקיימת על-פי היתר, בתוספת של 0 מ"ר, 12 מ"ר ו-25 מ"ר", ואף הוסיפה: "אין באמירה זו משום קביעת מינימום או מקסימום תמורה בפועל לבעלי הדירות".

המסמך קובע כי התמורה לבעל דירה היא דירה חדשה ששטחה הוא לכל הפחות שטח הדירה הקיימת. שטח המרפסת במסמך הוא ב"גודל סטנדרטי" של 12 מ"ר, ושטח מחסן הוא ב"גודל סטנדרטי" של שבעה מ"ר ברוטו - עם תוספת מסייגת: "ככל שהמיזם מאפשר זאת".

נוסף לכך, מועצת שמאי המקרקעין גם הותירה את נושא היטל ההשבחה פתוח למדי ואפילו נמנעה מקביעה לגבי תקופת ההשתתפות הראויה של היזם בהוצאות התחזוקה.
"התיקון לתקן 21 מבורך", אומר עו"ד אלי אשל, ראש תחום התחדשות עירונית במשרד AYR - עמר רייטר ז’אן שוכטוביץ ושות’, "בעיקר משום שהתיקון הקודם היה חסר פרטים ויצר חוסר אחידות בין הוועדות השונות. עצם העובדה שפירטו והכניסו מרכיבים נוספים, בעיקר בכל הקשור לסעיף הוצאות היזמים - מבורך.

"מן הצד השני, תקן 21 היה אמור לתת יותר אחידות במרכיבים הכלליים, ומבחינה הזאת הוא כרגע לא מספק. לכל רשות יש כיום מדיניות אחרת לגבי ההתחדשות העירונית ככלל, ולגבי הרווח ומרכיבי ההוצאה של היזמים בפרט. אם אפשר ‘לשחק’ עם הרווחיות, אזי מה שכתוב בתקן טוב ונחמד - אך לא ברור איזו משמעות יש לכך, קל וחומר כשלא נקבעו כללים ברורים בנוגע לשיעור היטל ההשבחה, לדרך החישוב שלו ועוד.

"העדכון החדש צריך לקבוע מסמרות, אחרת כל רשות תהיה אדון לעצמה. אם ניקח את נושא הרווח היזמי כדוגמה, אפשר להמליץ על רווחיות לפי אזורים, לקבוע באיזו דרך נקבעת הרווחיות או להצהיר שמשרד המשפטים או מועצת השמאים ימליצו אחת לתקופה על רווח ראוי.

"היום, כשאין כלל כלשהו לגבי חישוב הרווח היזמי, כמו גם התמורות לדיירים, לא נפתרות הבעיות המרכזיות של תחום ההתחדשות העירונית. זהו תחום שבו הדברים מתחדשים ומשתנים כל הזמן, וגרסה כמעט זהה לזו שיצאה לפני שלוש שנים אינה מספקת, אם נאמר זאת בעדינות. הייתי מצפה למשהו מעודכן יותר".

"כבר שלוש שנים מדברים על תיקון לתקן", מוסיפה עו"ד ונוטריון אפרת רשף, שותפה במשרד עורכי הדין גיא פרבמן, רשף ושות’, המלווה יזמים ודיירים בפרויקטי התחדשות עירונית. "בהתחלה דיברו על כך שיצוין רק רווח מינימלי ליזמים, רווח של 20% - שזו הייתה בשורה טובה, כי מצד אחד אין רווח מקסימלי ומגביל, ומצד שני זה מספר ששימש אותנו כעיקרון מנחה, שאיתו הצלחנו לקדם משאים ומתנים.

"כעת הורידו גם את הרווח היזמי וגם את התמורות. אני צופה שזה יקשה עלינו מאוד, גם בכובע של היזמים וגם בכובע של בעלי הדירות, לסגור בצורה מלאה את המנגנונים.
"העובדה שהתיקון לא נוקב בתמורה ספציפית הוא יתרון, משום שהוא בא להתמודד בדיוק עם סוגיית הפערים בערכי הקרקע בין המרכז לפריפריה - הרי התמורות לא יכולות להיות זהות בשני האזורים - אבל חוסר הוודאות גדל, כאמור, ולכן אני צופה שניהול המשא ומתן, מבחינת כל הצדדים, יהיה מורכב הרבה יותר עכשיו".

2. הסכמי המסגרת: "עוד רשויות רוצות להיכנס"

עיקרי השינוי: משרד השיכון ייתן סכום של 25־30 אלף שקל לכל דירה שתקבל היתר בהתחדשות עירונית ב־12 רשויות שחתמו עמו על הסכם: ירושלים, לוד, בת ים, קריית אונו, חיפה, נתניה, גבעתיים, רמת גן, אשדוד, בית שמש, חדרה וקריית ים

בסוף ינואר בישר משרד הבינוי והשיכון על הסכמי מסגרת ראשונים מסוגם בתחום ההתחדשות העירונית, שנועדו לסיוע במימון התשתיות הנדרשות ל-12 רשויות. העיריות הללו עמלות כעת על גיבוש רשימת התשתיות שעבורן נדרש סיוע תקציבי, בדרך לקבלת תקציבים ראשונים.

"אנחנו לא נכנסים לרזולוציה ברמת הכביש או המדרכה הספציפיים, כמו בהסכמי הגג", מדגיש המנהל החדש של הרשות להתחדשות עירונית, עו"ד אלעזר במברגר. "ברגע שרשות מוציאה היתרי בנייה - אנחנו מעבירים לה את הסכומים המובטחים. למעשה, התוכנית כבר פועלת, שכן סיכמנו כי נשלם במסגרת ההסכמים גם על היתרים שייצאו מ-1 באוגוסט 2021.

 עו''ד אלעזר במברגר / צילום: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

"12 הרשויות עובדות קשה מאוד בימים אלו. העובדה שיש מנגנון מסוג ‘כל הקודם זוכה’ דוחף אותן חזק מאוד לעבודה. הקופה אמנם גדולה, אך זהו סכום קצוב שבשלב מסוים ייגמר".

הרשויות הנכללות במהלך נבחרו על סמך קריטריונים שונים, ביניהם היתרי בנייה פוטנציאליים ל-2,500 יחידות דיור חדשות. "ישנן הרבה רשויות שרוצות להצטרף לתוכנית", אומר עו"ד במברגר, "ולמען האמת היו הרבה מאוכזבים כשפרסמנו את 12 הרשויות שנבחרו - ואני אומר את זה לחיוב. אני מניח שבשנה הקרובה נראה את האימפקט של המהלך, וברגע שאגף התקציבים יזהה שלתוכנית יש אימפקט משמעותי, ושהיא תורמת למאמץ שהמדינה משקיעה בהגדלת היצע הדיור, אין ספק שיהיה גם שלב שני, והסכמים עם רשויות נוספות.

"ישנן רשויות עם אלפי דירות שמחכות להיתר, אך מימושן מתעכב כבר שנים. זה מה שחידד אצלנו את ההבנה שישנו כאן חסם שמפריע בדרך. זה מהלך של שינוי תפיסה: מה שקורה בבנייה חדשה, בהקמת שכונות חדשות, צריך לקרות גם כאשר מדובר בבנייה במרקם הוותיק".

3. מידע לדיירים: "בעסקת פינוי-בינוי יש פערי כוח"

עיקרי השינוי: לחדד תקנות ליזם שמעוניין לבצע פרויקט פינוי-בינוי: הוא נדרש לערוך כינוס דיירים ולהגיש להם מסמך עיקרי הצעה כבר בתחילת דרך

השינוי, שכבר נכנס לתוקף, נועד לחדד תקנות שתוקנו כבר ב-2018, והוא מחדד ומפרט כיצד בדיוק יש לבצע זאת - כולל שיעור הדיירים הנדרש בכינוס, תרגום למי שאינם דוברי עברית, שיתוף בניסיונו של היזם ובהליכים משפטיים המתנהלים נגדו ועוד.

"ישנן קבוצות אוכלוסייה המתמודדות עם פערי כוח גדולים מאוד מול היזם בתוך התהליך", אומרת עו"ד ד"ר איריס פרנקל-כהן, היועצת המשפטית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. "יש כאן פערי כוח, ועלינו לעזור לחזקים פחות בעסקה הזאת. דיירים רבים חותמים על חוזה בלי לדעת מה הוא אומר באמת, לעתים אף מבלי לדעת שמדובר בעסקה, ואת זה אנחנו רוצים להפסיק. הדייר צריך להבין לאיזה תהליך הוא נכנס, וחשוב שתהיה לו הזדמנות להכיר את היזם ולשאול אותו שאלות.

"עד עכשיו יזמים עשו זאת כל אחד לפי דרכו ולפי הערכתו שלו, והרבה פעמים כלאחר יד. ברגע שיש אמירה ברורה נוצר סטנדרט ראוי של התנהלות הוגנת והגונה, ומי שלא יקיים את הדרישות כפי שמורות התקנות ייחשב כמי שלא עמד בחובתו, ובמקרה כזה יש לרוב בעלי הדירות אפשרות להחליט על ביטול העסקה. זו אמירה עם סנקציה".

מה דעתם של היזמים על מסמך התקנות המעודכן? "אני באופן אישי מרגיש שבהרבה מקרים הרשות להתחדשות עירונית מנסה להציב סטנדרטים שקצת מנותקים מהפרקטיקה", אומר עו"ד אשל, "כפי שקרה בהסכמי המדף שהוציאה. גם התקנות שעודכנו עכשיו, תקנות טובות ומוצלחות בסך הכול שנועדו למנוע כשל שוק שקיים, הולכות צעד אחד יותר מדי.

"הרעיון נכון, אבל אני חושב שפספסו כמה דברים. אני מניח שעם הזמן הדברים יתיישרו, והניסיון בשטח יוביל לשיפור המסמך. הרשות קשובה מאוד ומעוניינת לתקן כשלים, ואני מניח שהיא תעשה את הדברים תוך הקשבה לשוק".

"התקנות המעודכנות מביאות איתן שני חידושים עיקריים בעיניי", מוסיפה עו"ד ונוטריון רשף. "האחד יכול להקל - נושא ההיוועדות החזותית, שהוסדר בצורה ראויה. זו הוראה מקילה בהחלט, כי היא מכשירה ומאפשרת לבצע את הכינוס גם באמצעות הזום.

"החידוש השני יכול להכביד, והוא נובע מהכנסת שותף חדש לתמונה - המינהלות להתחדשות עירונית. אם עד היום היזם היה צריך להעביר למינהלות ייפויי כוח ורשימות בעלי דירות, היום הוא נדרש לשלוח להן זימונים לאספות ולכנסים, למסור מידע לבעלי זכויות על המינהלות.

"לבד מזה, התקנות מוסיפות ומכבידות כבר בשלבים הראשונים, בדרישה לכלול מידע על בטוחות, על לוחות זמנים וכדומה. לדעתי זו דרישה מכבידה גם על בעלי הדירות. יש פה מידע שבהחלט עלול ליצור עומס, בשלבים הראשוניים מאוד".

לדברי פרנקל-כהן, "יזם טוב לא חושש מהתקנות הללו. יזמים רציניים ממילא מתנהלים בצורה הוגנת וסבירה, והרגולציה נועדה לטפל בתופעות הקצה. אני לא חושבת שהכבדנו על היזמים, אלא יצרנו את השקיפות הנדרשת למען הגינות רבה יותר ומיתון פערי הכוחות בין יזמים לדיירים, כדי להגביר את האמון.

"אנחנו מאמינים שככל שיהיה אמון רב יותר, כך עסקאות יצאו לפועל בצורה מהירה יותר, ובסופו של דבר זו המטרה - לדחוף את ההתחדשות העירונית ולצמצם את רמת הפחד והרתיעה מהתהליך".