האם חובה על מוכר דירה לדווח לרוכש על שמועות?

בית משפט השלום בקריות דן לאחרונה בתביעה של רוכשי דירה נגד המוכר ונגד המתווך, בטענה כי אלה הפרו את חובת תום-הלב בעת שלא גילו לרוכשים על פגמים בדירה.

הקונים טענו כי אחרי שכבר רכשו את הדירה וכאשר ביקרו בה שוב, התברר להם כי בדירה אחרת בקומה שמתחת לדירת הקונים הוסר קיר תמך. קונסטרוקטור אשר זומן מטעמם של בעלי הדירה שבה הוסר הקיר, קבע כי הבניין הוא מבנה מסוכן המחייב עבודות שיקום דחופות בעלות של כרבע מיליון שקל.

לטענת הקונים, המוכרים (הנתבעים) לא מסרו מידע זה לקונים לפני חתימת חוזה המכר, אף שחוות-דעת זו הייתה ככל הנראה בידיעתם.

הקונים לא ביקשו לבטל את החוזה, אלא מכרו את הדירה לצד שלישי בשווי נמוך ממחיר רכישתה בעקבות הפגם (ב-22% פחות מהמחיר ששילמו עליה).

במקביל הגישו הקונים תביעה נגד המוכרים וטענו כי הם אחראים לנזקיהם בגין אי-הגילוי, התרמית ומחיר ההפסד שבו נאלצו למכור את הדירה.

בית המשפט מינה מהנדס ושמאי מקרקעין, שקבע כי הדירה במצב טוב מאוד, וכי אין כל ליקויים קונסטרוקטיביים בדירה או בבניין, על אף הורדת קיר התמך בדירה התחתונה.

■ פסק הדין:’ השופט שלמה מיכאל ארדמן חזר על ההלכה הידועה כי קיימת חובת גילוי של כל מידע רלוונטי לעסקה, ואם לא נמסר כזה, המוכר אחראי לנזקים שנגרמו לקונה מאי-מסירתו. אלא שאם מתברר כי כלל לא הייתה טעות, אין כלל הטעיה או מסירת מידע כוזב, או תרמית. הערכה או חיווי דעה אינם מידע שעל מוכר חלה חובה למוסרם לצד שכנגד בהליכי משא-ומתן לכריתת חוזה.

בדרך נוספת קבע בית המשפט כי תנאי לקיומה של עילת תביעה בגין אי-הצגת המידע במשא-ומתן הוא שהקונה אכן הסתמך על מצג זה. אך כאן, הטעות נגרמה בשל תוצאות מטעות של הבדיקה הנפרדת שערך הקונה, כך שאין קשר סיבתי בין המצג המטעה לנזקו של הקונה.

בנוסף מדגיש השופט כי בעסקה השנייה לא הסתמכו התובעים על מצגם של הנתבעים, אלא להפך - בחרו להסתמך על חוות-דעתו המוטעית של אותו קונסטרוקטור. לפיכך, בית המשפט דחה את התביעה.

■ פרשנות: נראה כי אלמלא פעלו התובעים למכירת הדירה לצד שלישי בשווי נמוך, במקום להגיש קודם כל תביעה נגד המוכרים, המצב העובדתי לאשורו היה מתגלה טרם נגרם ההפסד הגדול לקונים, ועל כך יש להצר.

חשוב לשים לב לאבחנה שעורך בית המשפט בין חוות-דעת מקצועית שניתנה לצד במקרקעין שמהווה לדעת בית המשפט הערכה שהיא הבעת דעה, ועל כן ספק אם קיימת בכלל חובת הצגתה לצד שכנגד, לבין מידע מדויק כדוגמת קביעת נכס כמסוכן על ידי מהנדס של הרשות המקומית.

חוות-הדעת של מהנדס הרשות המקומית תימצא ככל הנראה בתיק הרישוי של הנכס אצל הרשות, והיא נגישה, וזו גם הסיבה שמומלץ ברכישה של נכס להסתייע בגורם מקצועי מטעמכם שיבחן את קיומם של ממצאים בתיק הנכס לפני הרכישה. 

ת"א 36889-12-19 

הכותבת שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד סלומון ליפשיץ