שאל את הרב: החסמים להתחדשות עירונית בחברה החרדית

כל אדם המעורב בפרויקט להתחדשות עירונית בישראל יעיד שמדובר בתהליך מורכב ארוך, מתיש, עמוס בבירוקרטיה ובמכשולים. כשמוסיפים לכך עוד דרישות שנובעות מאורח חיים ייחודי, מקבלים את האתגר הקשה לפיצוח שנקרא "התחדשות עירונית בחברה החרדית".

הרשות להתחדשות עירונית כבר נדרשה לכך בנייר מדיניות שהוציאה לפני כשנתיים ובו נקבע כי עד 2040 נדרשות 305 אלף יח"ד בערים ובשכונות החרדיות, וכי כ-20% מהן ניתן לספק במסגרת התחדשות עירונית. גם שם הודו כי "כיום התחדשות עירונית בקרב חרדים אינה שכיחה כלל".

"חברה שמרנית המעדיפה את המוכר על פני החדש"

אחד החסמים העיקריים בפני העלייה לגובה, הוא האיסור בחלק מהקהילות החרדיות על השימוש במעלית שבת. האיסור על שימוש במעליות שבת מגביל את הגובה המקסימלי של הבניינים ולפיכך גם את התוספת במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.

"מי שקובע את הכללים הם הרבנים. כשהרב לא מאשר מעלית שבת זה מה שיהיה - לא משנה מה אומרת הוועדה המחוזית", אומר יהודה הרציג, בעלי קבוצת הרציג נדל"ן. "האיסור על שימוש במעלית שבת הוא אמירה של 10% או 20% מהציבור החרדי, אבל אותו אחוז שאומר שזה פסול כופה את דעתו על שכונה שלמה ולעתים על כל העיר, במקרה של בני ברק למשל.

הרציג הוא איש נדל"ן ותיק שהגיע מהמגזר החרדי, ממשיך דרכו של אביו, שבנה בעיקר נדל"ן חרדי, מאז 1978. היום פועל הרציג בעיקר בשכונות חילוניות, משום ששם קל יותר ליזום ולממש פרויקטים. "נכון לעכשיו רק שלושה פרויקטים מתוך 40 של החברה הם בשכונות חרדיות", הוא אומר.

"כשמגבילים בניינים לגובה של 6.5 קומות (כפי שהחליטה לאחרונה עיריית בני ברק - י.נ.), הרווחיות של בניין בן שלוש או ארבע קומות תהיה נמוכה מאוד, ולפעמים גם תגיע לרמה של הפסד", מוסיף יעקב ערבליך, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן סן חן הפועלת גם במגזר החרדי.

למרות הנחרצות, יש רבנים שמאשרים את השימוש במעלית בשבת ומעט פרויקטים בבני ברק אכן יוצאים לדרך.

דוח הרשות להתחדשות העירונית מנה לפחות עוד שני חסמים להתקדמות פרויקטים של פינוי-בינוי: "החברה החרדית בהכללה היא חברה שמרנית המעדיפה את המוכר על פני החדש. בפרויקטים של התחדשות עירונית מדובר על תוספת משמעותית של יחידות דיור. ישנו חשש של הדיירים הוותיקים ורבני הקהילות כי תגענה משפחות חדשות אשר אינן מתאימות לאופי השכונה".

נוסף לכך כתבו מחברי הדוח, "בביצוע פרויקט פינוי-בינוי הדיירים עוזבים את מקום מגוריהם ועוברים לדירות שכורות זמניות למספר שנים במהלך תקופת הבנייה. הקושי של פיזור הקהילה לכמה שנים וריחוק ממוסדות הציבור, בעיקר ממוסדות החינוך, מרתיע מאוד את החברה החרדית ומקשה על קידום פרויקטים של פינוי-בינוי".

חסם אחר שהוזכר בזהירות בנייר המדיניות של הרשות להתחדשות עירונית הוא בנייה לא חוקית: "בשל המאפיינים הדמוגרפיים והצפיפות השוררת, רבים בחברה החרדית מרחיבים את דירותיהם, באופן חוקי או שאינו מוסדר גדולה לכמה יחידות דיור שמושכרות לזוגות צעירים באופן לא מוסדר.

"במקרים אלו, ישנה התנגשות בין בעלי דירות שביצעו הרחבה או פיצול דירה, שיתנגדו לפינוי-בינוי מאחר ואין להם כדאיות כלכלית לאחר ההרחבה ופיצול הדירה. על פי רוב, לבין אלו שלא, המעוניינים בקידום פרויקט התחדשות עירונית. גם במצב זה, אלו הרוצים בפרויקט יימנעו מפניה לערכאות אזרחיות כדי לממש את יכולתם לשדרוג תנאי חייהם".

חריגות בנייה נפוצות מאוד גם מחוץ לחברה החרדית, ומשום כך הוחלט ברפורמה בפינוי-בינוי, כי לא ייספרו יותר עברייני בנייה במניין ההסכמות לפרויקט, וכי נגד דייר סרבן אפשר להגיש תביעה. "במגזר החרדי זה לא יעיל", אומר על כך הרציג, "כי אותו דייר סרבן ילך לרב הנכון, שיגיד לו שהוא לא חייב להסכים. מספיק שאותו דייר ידע לאיזה רב ללכת, כדי שזה יגיד לו מה שהוא רוצה לשמוע, והנה - אין פרויקט".

הפתרון: יצירת שפה משותפת

המימוש האיטי של פוטנציאל ההתחדשות העירונית כואב במיוחד נוכח משבר הדיור בחברה החרדית.

"הציבור החרדי משלם כי אסור לבנות לגובה", אומר הרציג. "ואני עוד לא מדבר על שטחים ירוקים ועל גנים ציבוריים: כשבונים לרוחב במקום לגובה, אין מקום לתכנן שום דבר שקשור לצורכי ציבור. הבניינים סמוכים אחד לשני ואין מקום לתכנן מרחבים ירוקים - גם בשכונה חדשה שנבנית".

הפתרון יגיע, כנראה, רק משילוב בין מאמץ ממשלתי אמיתי לבין שינוי שיבוא מתוך החברה החרדית. "המדינה צריכה לעשות מהלך רוחבי", מוסיף ערבליך. "לעשות סדר וליצור שפה אחידה. רוב בעלי הדירות לא באמת מבינים מה המשמעות של כל דבר, ובגלל זה פרויקטים מתמשכים זמן רב כל כך".

"שמו את הציבור הזה בצד, והמצוקה שלו גדולה", מסכם הרציג. "אין כמעט מנהלת התחדשות עירונית שפועלת בריכוזים חרדיים. אין הסברה. חלק מהפתרון נמצא בתוך החברה החרדית עצמה: כשיבוא רב שמקובל על חלק גדול מהציבור ויאמר שאפשר לאכוף על דייר סרבן להסכים לפרויקט, שיסביר את המהות של התחדשות עירונית, אז דברים ישתנו".

ברשות להתחדשות עירונית מודעים למקומם המרכזי של הרבנים בתמונה, וכתבו בנייר המדיניות: "אנו מציעים לאתר את אנשי הציבור המתאימים, הדואגים לצורכי הדיור של הקהילות השונות ברחבי הארץ".