האם שר השיכון זאב אלקין מנסה להחזיר את שוק הנדל"ן חמש שנים לאחור? השאלה הזו עולה בימים האחרונים בגלל הודעת משרד השיכון על חידוש הגרלות גדולות של דירות, בנוסח ההגרלות שיזם שר האוצר לשעבר משה כחלון, החל מ-2017, כניסיון לצנן את הנדל"ן הבוער.
ואולם בדיקת גלובס מעלה כי ההשפעה של מחיר למשתכן על השוק הייתה מורכבת, והגם שכללה אפקט צינון זמני, הוא נבע בעיקר מדחיית ביקושים, ובסופו של דבר ההשפעה של התוכנית על מחירי הדירות הייתה קצרת מועד והושגה בין היתר באמצעים שזכו לביקורת מצד מבקר המדינה ומשרד המשפטים.
חרף כל אלה, משרד השיכון מעוניין לשוב על הפעולות הללו. בשבוע שעבר הודיע המשרד כי יחדש את הגרלות הענק של דירות מוזלות, שיושמו החל מהמחצית השנייה של 2017, אך לאחר מכן סבלו מדעיכה מתמשכת, עד שהגיעו לסופן בהגרלה מצומקת של 850 דירות באזור הצפון, לפני שנתיים בדיוק.
שיווק דירות ללא היתר: "תוצאה זו אינה תקינה"
מלאי הדירות שישתתף בהגרלות של אלקין יכלול כ-30 אלף יחידות דיור שיוגרלו במסגרת שלושת המסלולים - כ-3,000 דירות שנותרו ממחיר למשתכן של כחלון, כ-13 אלף דירות שיוגרלו במסגרת דיור במחיר מופחת של ליצמן ולמעלה מ-10,000 דירות שיוגרלו במסגרת מחיר מטרה של אלקין. ההגרלות הראשונות צפויות להתקיים כבר בחודש הבא, לפני חג הפסח, והן ייערכו ביותר מ-80 יישובים ברחבי הארץ. באשדוד למשל יוגרלו כ-1,100 דירות, בחיפה כ-1,300 דירות, באר שבע כ-900 דירות, ביבנה כ-1,100 דירות ועוד.
מדובר כאמור בשידור חוזר מימי מחיר למשתכן. תוכנית זו שקבעה את העקרונות של התוכניות הבאות אחריה ב-2015, ובתחילת דרכה התאפיינה בטפטופי הגרלות, כלומר בהגרלות בודדות שיצאו מפעם לפעם; באמצע 2017 החלו להנהיג את ההגרלות הגדולות. השיא היה בהגרלה הראשונה שבה הוצעו למכירה בבת אחת 15 אלף דירות; ואולם מלאי הדירות שבידי הממשלה היה קטן. ההגרלה השנייה עוד הייתה ברמה גבוהה עם 11 אלף דירות, ואולם מאז מספר הדירות שהוגרלו פחת בהתמדה וגם העניין בציבור פחת בהתאם.
בסוף 2017, כשראו שמלאי הדירות אוזל, החליטו במטה הדיור לנפח בצורה מלאכותית את ההגרלות, כששילבו בהן גם דירות שטרם קיבלו היתר בנייה. זאת בניגוד לכללים הראשונים שהותוו בתחילת התוכנית.
עניין זה מסומן כאחת הרעות החולות של התוכנית הממשלתית. נייר שהוצא ב-2019 במשרד המשפטים, שאותו ניסחו מי שמכהנת כיום כמשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, ועו"ד אסתי ורהפטיג-בס, נאמר כי "ישנם היבטי חוסר ודאות רבים לגבי מהותה של הזכייה ומאפייניה כפי שיהיו בסופו של דבר. ההחלטה שהתקבלה במשרדי הממשלה להקדים את ביצוע ההגרלות מיד לאחר זכיית היזם במכרז, וזמן רב לפני קבלת היתר, מעמידה את זוכי התוכנית במצב של חוסר ודאות שנמשך לאורך זמן רב, לעיתים בלתי מוגבל. תוצאה זו אינה תקינה. לנו נראה כי טוב יעשו משרדי הממשלה האמונים על כך, אם יבחנו את האפשרות לחזור למצב שבו מועד ההגרלה יהיה מאוחר למתן היתרי הבנייה, לאור הקשיים שמועד מוקדם יותר מגלם בחובו".
גם מבקר המדינה התייחס לעניין ובדוח שהוצא ב-2020 על מחיר למשתכן כתב כי "החלטה לקיים הגרלות לבחירת זכאים בפרויקטים שטרם ניתנו לגביהם היתרי בנייה, ייתכן שתביא בסופו של דבר להורדת מחירי הדירות. ואולם יצוין כי מנקודת מבטם של הזכאים, בייחוד בפרויקטים הנמצאים בשלבים מוקדמים של קבלת ההיתר, פירוש הדבר הוא אי-ודאות לגבי יכולתם הכלכלית לרכוש את הדירה, הנובעת מאי-הוודאות לגבי מחירה הצפוי, התלוי בגודלה, במדד תשומות הבנייה, בתנאים לקבלת משכנתה ובעלותה.
"זאת ועוד, שינויים עתידיים במחירי הדיור, בייחוד ירידתם, עלולים לפגוע בכדאיות הכלכלית של רכישת הדירה, דבר שמגביר גם הוא את אי-הוודאות. יתר על כן, שלבי הבנייה עד לאכלוס עלולים להימשך זמן רב, וגם עלול לעבור זמן רב עד המועד שהזוכים יוכלו לבחור בו את הדירה בפרויקט ולדעת אם היא מתאימה לצורכיהם, כאשר כל אותו זמן הם מנועים מלהשתתף בהגרלות אחרות".
הרוכשים משלמים את מחיר העיכובים
מחירי הדירות טרם ירדו, אבל את החלק הראשון מההתרעה של המבקר כבר חשים היטב על בשרם רוכשי דירות במחיר למשתכן. הפיגורים בבנייה והעלייה החדה שנרשמה בשנה האחרונה במדד תשומות הבנייה גובים את המחירים שלהם מהרוכשים, שמקזזים חלק משמעותי מההנחות שקיבלו על הדירות.
משרד השיכון ומטה הדיור הסבירו אז למבקר המדינה כי יפעלו בנמרצות מול הרשויות המקומיות, כדי שיאיצו את תהליכי הנפקת היתרי הבנייה. ואכן הצעד החריג של הוצאת דירות בלתי בשלות להגרלות נעשה מתוך ביטחון רב ביכולת של הממשלה להצליח לפתור את הבעיה. העובדה היא שהקונספציה הזו נכשלה, וגררה עמה לא מעט עיכובים בהקמת פרויקטים, וזוכים מתוסכלים שעד היום לא יודעים מתי יוכלו לממש את זכייתם.
מאז אותו נייר של משרד המשפטים הקפידו במשרד השיכון שלא לפרסם הגרלות על דירות ללא היתר, מה שגרם בפועל להפסקת ההגרלות בשנתיים האחרונות. כיום נראה שאלקין עומד לחזור לנוהל הבעייתי מימי כחלון, העיקר לצאת עכשיו עם הגרלות גדולות, בהיקפים של 2017.
מדוע הוחלט על צעד כזה? אולי משום שמדיניות הממשלה בנושא הדיור מקרטעת וכפי שפורסם כבר בגלובס, מכל מסמך המדיניות הממשלתי הדבר היחיד שיושם עד כה הוא המיסוי על משקיעים. ייתכן שבמשרד השיכון חוששים שכך לא יצליחו להתמודד עם השוק הרותח, ומקווים לשלוף את אותו שפן ששלף כחלון מהכובע, כשנוכח ששיטת הטפטופים לא גרמה לשום השפעה על השוק.
הקטנת הביקושים הייתה בעצם דחייה
לנגד עיני המארגנים נמצאים מן הסתם הנתונים, שמספטמבר 2017, מועד קיום ההגרלה הגדולה השנייה, ועד לסוף 2018, מחירי הדירות ירדו ב-2.7%, ואולי הם רואים בהם מודל מוצלח לצינון מחירי הדירות.
כדי לבחון את התזה הזו, צריך לחזור לימים ההם. ההגרלות הגדולות בתוספת המיסוי שהועלה על משקיעים עוד ב-2015, הביאו לירידה של 10%־11% במספר העסקאות ב-2017-2018, לעומת 2016. עשרות אלפי זוגות צעירים נרשמו להגרלות הגדולות, ואיבדו עניין בהיצע הדירות בשוק החופשי. הדבר הביא לירידה בביקושים ובמחירים.
ואולם לא דובר באמת בירידה בביקושים של אנשים שהחליטו שלא לרכוש דירות. זוגות צעירים נכנסו לעמדת המתנה כדי לראות אם יזכו בדירה מוזלת, ולכן נמנעו מלרכוש דירות. ההמתנה, כך התברר מאוחר יותר - ארכה (ובחלק מהמקרים עדיין אורכת) שנתיים ויותר.
הנה עובדה: כ-80% מ-78.5 אלף הדירות הוגרלו בין סוף 2015 לסוף 2018; לעומת זאת, רובן (כ-60%) נמכרו החל מ-2019 וכחמישית מהן טרם נמכרו כלל, בגלל עיכובים בהנפקת היתרי בנייה. במצב זה, יש זוכים בהגרלות, שממתינים שלוש שנים ויותר לרכוש את הדירה, שבה הם זכו.
לכן "הקטנת הביקושים" ב-2017-2018 לא הייתה אמיתית. דובר בהקפאת ביקושים או בדחיית מימושים. קל לראות את הדברים בגרף שצירפנו, ושבו בודדנו את מספר עסקאות הנדל"ן שביצעו הזוגות הצעירים (אולי לא צעירים, אבל רוכשים דירה ראשונה). בשנים הללו מספר העסקאות הרבעוני שהם ביצעו ירד מעט, ואולם מאז הרבעון האחרון של 2018 הוא זינק כשהדירות החלו להימכר. זה בדיוק אפקט הדחייה.
אבל יותר מזה, בדקנו את חלקם של הזוגות הצעירים בשוק הדירות בשנים מלפני מחיר למשתכן (2011-2014) והשווינו לחלקם בשנים האחרונות (2017-2021), כשהשתתפו בשוק כרוכשי דירות בשוק החופשי ודירות מוזלות של מחיר למשתכן. הממצאים מאלפים: אם לפני קיום התוכנית חלקם בשוק הגיע ל-39% מאז מחיר למשתכן חלקם עלה ל-49%: 38% בשוק החופשי ו-11% במסגרת התוכנית. בנוסף, גם היקפי העסקאות גדלו מאוד, במיוחד בשנה האחרונה, כך שאם מישהו סבר שהזוגות הצעירים יסתפקו בהסבת הרכישות שלהם מהשוק החופשי למחיר למשתכן - הוא טעה בגדול.
כנס רוכשי דירות מחיר למשתכן / צילום: אלי יהב
מחיר למשתכן הכניסה לשוק זוגות צעירים נוספים, שאולי הקדימו רכישות שתכננו לבצע, ואחרים שלא תכננו לרכוש כלל דירות, אך כשראו את ההנחות החליטו לקפוץ אף הם לעגלה. התוצאה הייתה, שבסיכום הכולל התוכנית לא רק שלא תרמה לצינון הביקושים, אלא להיפך - תרמה אף להגדלתם.
בין שתי התקופות משקל המשקיעים ירד מאוד, ואולם במקביל ירד גם חלקם של משפרי הדיור בשוק, וזאת אף שעל הנייר הם הצטרכו לתפוס חלק מהנתח שאיבדו המשקיעים. הבעיה, שבימים כתיקונם, המשפרים מוכרים את הדירות שלהם למשפרי דיור אחרים, לזוגות צעירים ולמשקיעים. הממשלה סילקה את המשקיעים, והזוגות הצעירים העדיפו לרכוש דירות חדשות - חלקן מוזלות וחלקן במסגרת השוק החופשי, ומשפרי הדיור התקשו מאוד במכירת הדירות שלהם. כך שאם נרשמה ירידה אמיתית בביקושים בשנים ההן, היא הגיעה מצד המשקיעים ומשפרי הדיור. ואולם הזוגות הצעירים כיסו על הכול בהצפת הביקושים שלהם, שבשיאה הגיעה ל-50% ויותר מהשוק.
מצג השווא של הקטנות הביקושים וירידות המחירים שנגרמו בעקבותיו בשנים 2017-2018 נקטע ב-2019, כשהחלו סבבי הבחירות. מחירי הדירות אז עלו ביותר מ-4% והשכיחו את הירידות.
מה שקרה מאז תחילת מגפת הקורונה ב-2020 כבר שייך לאופרה אחרת. אין ראיה לכך שעיוותים במחיר למשתכן תרמו לקפיצה הזו, אבל הם בטח לא ריסנו את העליות, והזוגות הצעירים ממשיכים לשחק תפקיד פעיל מאוד בשוק החופשי על אף העליות.
ההנחה קפצה ל־50%, מאות אלפי שקלים
בזמן האחרון התהפך היחס למחיר למשתכן, וזאת בגלל העליות התלולות במחירי הדירות, שהגדילו מאוד את ההנחות שמקבלים זוכי הדירות במסגרת התוכנית. באשקלון, למשל, נמכרו באחרונה דירות במחיר למשתכן בהנחה של כ-40% ממחירי השוק ובבאר יעקב ההנחה קפצה לכ-50%. מדובר במאות אלפי שקלים, שלא יחזרו על עצמם בשיטות החדשות של ליצמן ושל אלקין, שיגיעו לסדרי גודל של 300 אלף שקל ולא יותר. לפיכך השאלה באיזו מידה של התלהבות יקבלו הצעירים את התוכניות הללו.
לסיכומו של דבר הטעם הרע שעולה מהצעד הזה הוא של רצון לקטוף מהר מחיאות כפיים פוליטיות, באמצעות שיטה מפוקפקת. אין כאן שום הצגה אמיתית של מדיניות חדשה.
עניינית, גם תומכי מחיר למשתכן יכולים להשוות במקרה הטוב את התוכנית לחיסוני הקורונה: הם יעילים יחסית, כל עוד מקפידים לקחת אותם אחת לכמה חודשים. מרגע שמפסיקים - הם מפסיקים להשפיע. וזו בעיה, כי לממשלה אין מלאי דירות שיאפשר לה להתמיד.
תגובה: "התוכנית תהווה פתרון משמעותי לצעירים"
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר בתגובה: "המשרד שם דגש על העברת המידע לזוכים, ובאפשרותם לקבל מידע רב לגבי הפרויקט שבו הם זכו באתר האינטרנט, בנוסף המשרד שולח הודעות עדכון ישירות עם התקדמות הפרויקט.
"נדגיש כי ההחלטה לקיים הגרלות לפני מתן היתר קיבלה את אישורה של המשנה ליועמ"ש, במטרה לתת מענה לזוגות הצעירים שמחכים זמן רב לחזרת ההגרלות.
"בשנה הקרובה יוגרלו כ-30 אלף יח"ד במסגרת תוכנית דירה בהנחה של משרד הבינוי והשיכון ורמ"י ואנו בטוחים כי בשנים הבאות התכנית תהווה פתרון משמעותי לזוגות הצעירים בישראל".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
