ממשרדים לחוות שרתים: משקיעי הנדל"ן משנים טעמים

משקיעי הנדל"ן מוציאים כסף מהשקעות במשרד ושמים אותו בחוות שרתים, כגידור מפני ההשפעה של עבודה מרחוק. אבל לחוות שרתים יש בעיות משלהן, עם היצע מוגזם ושוכרים תובעניים.

העניין בחוות שרתים קפץ משמעותית במהלך המגפה. מדד אחד לזה הוא מספר הרכישות: היקף העסקאות בחוות שרתים בעולם הגיע לשיא של 47 מיליארד דולר ב-2021, לפי Synergy Research Group, יותר מפי שלושה לעומת 2019 ולעומת 4.5 מיליארד בשנת 2020.

  

בחודש יוני רכשה בלקסטון את QTS Realty Trust תמורת 10 מיליארד דולר כולל חוב. חברת הפרייבט אקוויטי KKR ופירמת Global Infrastructure Partners רוכשות את חברת CyrusOne הציבורית הנסחרת בבורסה בניו יורק תמורת 15 מיליארד דולר. החברה תימחק מהמסחר. American Tower קנתה בחודש נובמבר את CoreSite, בעסקה של כמה מיליארדי דולרים.

תעבורת האינטרנט גדלה ב־48% בשנת 2020

הגידול בפעילות אונליין תומך בתיאבון של וול סטריט לנכסים. תעבורת האינטרנט גדלה ב-48% ב-2020 משום שעובדים נאלצו לעשות את העבודה מהבית, הקניות אונליין עלו, ומיליונים התחברו לשירותי סטרימינג כמו נטפליקס ואונליין גיימינג במהלך הסגרים. במהלך 2021, הגידול בתעבורת האינטרנט חזר לרמות נורמליות של 23%, לפי TeleGeography, חברת מחקר.

העלייה בפעילות האונליין היתרגמה לביקוש גובר לאחסון דאטה. בארצות הברית, שכירות של חוות שרתים המיועדות לכמה שוכרים ב-2020 הייתה גבוה ביותר מפי שלושה בהשוואה ל-2019 במונחי מגהוואט, לפי North American Data Centers. מיקרוסופט הייתה אחראית לרוב הנפח הזה.

הבעיה עבור המשקיעים היא שהביצועים של מניות חוות השרתים היו בינוניים, למרות כל הצמיחה הזו. מפברואר 2020 עד 6 בינואר השנה, ההחזר למשקיעים של קרנות ההשקעה הציבוריות המתמחות בחוות השרתים עמד על 30%, לפי חברת Green Street, המתמחה באנליזה לנדל"ן.

זו תוצאה שפיגרה אחר הרווחים של קרנות הריט שמתמחות בבתים יחידים, אחסון בשירות עצמי ונכסי תעשייה - שלא לדבר על מדד S&P 500’s, שעלה בתקופה זו ב-48% - בהובלת חברות הטכנולוגיה הגדולות שהן השוכרות של חוות השרתים.
אף שחברות הטכנולוגיה הן לקוחות אטרקטיביים, הגודל שלהן מאפשר להן לנהל משא ומתן קשוח. מחירי השכירות בשוקי מפתח יורדים. מאז 2013, ההכנסה לרגל רבועה - מדד שמשקלל גם שיעורי תפוסה וגם דמי שכירות - ירד ב-8% עבור חוות שרתים בארה"ב, בהשוואה לרווח של 18% בממוצע בנדל"ן מסחרי ברחבי המדינה, לפי Green Street.

הביקוש אמור להישאר גבוה, אבל יש הפרעות

Digital Realty ו-Equinix, מניות חוות השרתים הגדולות ביותר במונחי שווי שוק, ניצבות בפני תחרות כעת כשחברות קטנות יותר נרכשו על ידי חברות גדולות עם כיסים עמוקים. קרנות פנסיה, קרנות סוברניות ומשרדים לניהול הון משפחתי שופכים גם הם כסף לבניית חוות שרתים, ומגדילים את התחרות עבור השוכרים. ברבעון השלישי של 2021, שיעור החללים הפנויים באמסטרדם, לונדון ופריז היו גבוהים יחסית - 24%, 20% ו-13% - בהתאמה.

הביקוש העולמי לאחסון דאטה אמור להישאר חזק משום שיותר ויותר מהמידע הארגוני ומהעולם הצרכני עוברים לאחסון ענן. אבל המשקיעים צריכים גם להיזהר מההפרעות בשוק הלוהט הזה.

השוק באירופה עובר קונסולידציה | ד"ר סבינה קאבן 

התשתיות החשובות ביותר במאה ה-20 היו כבישים, מסילות ברזל ונמלי ים, אבל במאה הנוכחית, התשתיות החשובות ביותר הן התשתיות הדיגיטליות - מרכזי נתונים. ב-2018 העולם ייצר 33 זטה בייט של נתונים, ומספר זה צפוי לגדול עד 175 זטה בייט ב-2022.
בעבר מרכזי נתונים נחשבו עבור משקיעים לתחום נישתי, אבל כיום הם מתחילים להיחשב כקטגוריה נפרדת של נכסים.

ב-2021 הסתכם היקף השוק העולמי של מרכזי הנתונים בכ-316 מיליארד דולר ארה"ב, ו-25% מההכנסות הגיעו מאירופה. כאשר השוק הזה יגדל, התחרות על נכסים עם אספקת אנרגיה הולמת במקומות רלוונטיים תוכל לגרום לעלייה בדמי השכירות ובמחירי הנכסים. סיבה נוספת שקורצת למשקיעים הישראליים אשר נכנסים לתחום הדאטה סנטרס היא ניצול שיעורי הריבית הנמוכים.

כאשר מרכזי נתונים התחילו לקום, היו הרבה חברות שפעלו בענף, אבל לאחרונה השוק באירופה עבר קונסולידציה. החברות Equinix, Interxion/Digital Realty ו-Global Data Centres (חטיבה של NTT Ltd.) מגדילות את נתחי השוק שלהן בשווקים הגדולים ביותר למרכזי נתונים באירופה. הן מתמקדות בפרנקפורט, לונדון, אמסטרדם ופריז (FLAP בקיצור), אך פועלות גם בשווקים משניים, לרבות ברלין, מרסיי ומנצ'סטר. ב-2022, שישה מרכזי נתונים החזיקו 78% מנפח האחסון הכולל בפרנקפורט, וחמישה מרכזי נתונים החזיקו 76% מנפח אחסון הכולל באמסטרדם. נתונים אלה מצביעים על שוק שכבר עבר קונסולידציה די משמעותית.

ב-2020, קונסולידציה הייתה השיטה המובילה להפחתת עלויות בארה"ב. אבל קונסולידציה אינה רק מרכיב מפתח בהפחתת עלויות; זו גם התוצאה של ביקוש הולך וגובר לתשתית היברידית שמסוגלת להשתמש גם בעננים פרטיים וציבוריים וגם במיקום משותף (colocation), כלומר מרכזי נתונים במיקור חוץ. ביקוש זה גורם לסגירת מרכזי נתונים שלא תוכננו עבור עבודה בענן. עם זאת, אנו ממשיכים לראות ספקי מרכזי נתונים חדשים, ספקי אנרגיה קלאסיים וחברות אחרות שנכנסים לשוק מרכזי הנתונים ויוצרים שותפויות עם שחקנים אחרים בשוק, במיוחד בשווקים מתעוררים, כדי להתחלק בעלויות ובסיכונים של השקעות במרכזי נתונים עצומים.

הכותבת היא שותפה בפירמת עורכי הדין טיילור ווסינג