מעל מוסך הרכבת הקלה בירושלים יבנה בניין משרדים, והוא רק הראשון

בור עצום בעומק של כ-10 קומות נכרה במסגרת פרויקט ה-JNET - הקו הירוק של הרכבת הקלה בירושלים. הבור נכרה באזור קרית הממשלה ובין הרחובות יצחק רבין, לורך ומנחם בגין. זכיין ביצוע עבודות הרכבת הקלה - חברת כפיר (CAF הספרדית ושפיר) מקימה במקום מוסך רכבות (דיפו) שישמש את הקווים האדום והירוק בבירה.

המגרש הוא בשטח של 22 דונם ויכלול ארבע קומות תת-קרקעיות: שתי הקומות התחתונות ישמשו את הדיור הממשלתי למחסנים ולכמה עשרות מקומות חניה, ושתי הקומות העליונות ישמשו את מוסך הרכבות שבו יבצעו פעולות של תחזוקה, ציוד ודיור הרכבות במשך הלילה.

מעל הדיפו תיבנה תקרת בטון בעובי של שני מטרים ומעליה יוקמו משרדים שישמשו את הפעלת הרכבת הקלה וכן משרדי ממשלה שונים, לצד שטחי ציבור פתוחים. תקרת הבטון נועדה להפריד מבחינה קונסטרוקטיבית בין הפעלת הרכבות והוויברציות שההפעלה תגרור, לבין הבינוי מעל הקרקע שישמש את המשרדים.

"למיטב ידיעתי זו הפעם הראשונה בישראל שמבצעים דבר כזה ושומרים על עירוב שימושים", אמר לגלובס איתן שפרון, מנהל ה-JNET. "כשאנחנו מחליטים איפה להקים את הדיפו אנחנו מסתכלים על זמן נסיעה קצר לתחילת הנסיעות הסדירות בקו ולסיומן, כי זה עדיף מבחינה תפעולית וכלכלית. אבל בדרך כלל המקומות האלו נמצאים במרכז העיר, כמו גם במקרה הזה. אבל אף אחד לא רוצה דיפו ותמיד מעדיפים שיהיה בקצה העיר. בירושלים המיקום נקבע גם בנקודה שבה יש מפגש בין הקווים, כך שברור שזה המיקום היעיל ביותר לתפעול התחבורתי. מצד שני מדובר בקרקע מבוקשת ויקרה ולכן הפתרון במקרה הזה היה להקים מבני משרדים מעל".

לדברי שפרון, פעמים רבות מהלך כזה עלול להסתבך בשל הזכויות הקנייניות. "המדינה לא יכולה להפקיע שטח מאדם פרטי ולתת אותו לגוף פרטי אחר שיקים בו מסחר. כאן, הקרקע של עיריית ירושלים ורמ"י הועברה למדינה והדיור הממשלתי בעצם יקים בה משרדי ממשלה. ניסו לעשות את הדברים כמה שיותר פשוטים כדי שנוכל לצאת לדרך".
שפרון מסביר כי בסך הכול ייבנו 90 אלף מ"ר - 10,000 מ"ר למשרדי הדיפו וצוות אב לתחבורה בירושלים ו-80 אלף מ"ר נוספים לטובת הדיור הממשלתי. עלות הבנייה של הפרויקט - כולל המבנה התת-קרקעי ומשרדי הדיפו מעל הקרקע - מגיעה ל-800 מיליון שקל. מבחינת לוחות זמנים, לאחר שיסיימו לצקת את גג הדיפו עד לסוף השנה הבאה, המדינה תוכל להכניס את הזכיין - שטרם נבחר - לביצוע המשרדים הממשלתיים.

"משנה את הקונסטרוקציה של המבנה"

התועלות הרבות של בנייה ושל עירוב שימושים מעל מתקני הרכבת מגיעה גם לצד אתגרים שונים, ובהם לצד העלות הכספית ההיערכות התכנונית הנדרשת.

"כשבונים דיפו חייבים להביא בחשבון כבר בהליך התכנון אם יהיה בינוי מעליו. זה משנה את הקונסטרוקציה של המבנה, וזה מצריך לשקול שיקולים תכנוניים שונים - כמו הורדת מספר החניות מאחר שמדובר בקירבה גם לתחנות הרכבת, וגם לאופן שבו מפרידים, או לא מפרידים, בין התשתיות של חלקי המבנה השונים.

"אנחנו הבנו שגם אם נבצע הזנת מים, חשמל ותקשורת בנפרד, הסוגיה הבטיחותית מחייבת אותנו לאחד אותם, משום שאם תהיה שריפה למשל חייבים לנתק את החשמל בבת אחת", אומר שפרון.

בנוסף יש להביא בחשבון מצב ביניים להפעלת הדיפו ללא משרדי הדיור הממשלתי, כך שמתקני האוורור שבדרך כלל מותקנים על הגגות - יותקנו בשלב ביניים על תקרת הדיפו.

בדיפו של קרית אריה זה כבר לא יקרה

בקווי הרכבת הקלה בגוש דן נבנים מוסכי רכבות, ואחד מהם כבר נבנה בקרית אריה בפתח תקווה, מבלי שנשקלה בנייה מעליו וקידום שימושים שונים בנוסף אליו. יעל סלומון, מנהלת אגף המטרו במינהל התכנון, מסבירה שבדיפו בקרית אריה - שנמצא כמה מאות מטרים מאזור התעשייה - כבר לא יוכלו גם לבצע תוכנית כזו.

 יעל סלומון, מתכננת המטרו / צילום: אסף אנטמן

"המשמעות של בנייה מעל המטרו היא שינויים במרווחים בין המסילות כדי להוסיף עמודי תמיכה ואם זה לא נעשה בהינף אחד קשה מאוד יהיה לעשות זאת בהמשך. ירושלים הייתה חלוצה בעניין הזה בדרך של זכויות מתאריות ולאחר מכן קודמה תוכנית מפורטת, אבל בתקופה שבה תכננו את קווי הרכבת הקלה הנושא הזה היה פחות במודעות".

לדבריה, מיקום הדיפו נקבע תמיד "לפי הצרכים התחבורתיים ולא לפי שיקול שאם נמשוך אותו 10 ק"מ מהקו תהיה בוננזה כלכלית כי נסיעות הסרק עלולות לפגוע בתפעול, אבל אם המיקום של הדיפו יאפשר, בהחלט נשאף לערב שימושים מעליו".

המטרו: בנייה גם מעל המוסכים

תוכנית המטרו השאפתנית, שעלותה נאמדת ב-150 מיליארד שקל, אמורה לחבר בין חלקי מטרופולין גוש דן שילך ויצטופף בשנים הקרובות. לפי התחזיות של מתכנני המטרו, עד לשנת 2040 צפויה אוכלוסיית גוש דן לגדול במיליון וחצי בני אדם נוספים והמטרו יסייע לצופף את הבנייה סביב התחנות. במסגרת הפרויקט שאמור להבשיל בהדרגה החל מבעוד עשור, יתאפשר בינוי לא רק מעל תחנות המטרו, אלא גם מעל המתקנים השונים כמו סדנאות העבודה והמוסכים. במסגרת התוכניות לקידום הפרויקט מקודמים ארבעה מוסכי רכבות (דיפו): בראשון לציון, אור יהודה, פתח תקווה ודרום השרון.

המתכננים של המטרו גם שאבו השראה מהמתחם בירושלים: "שם היה קל יותר להתמודד כי אין שם נושא של בעלות פרטית על הקרקע אבל אנחנו מכירים מורכבות גם בתכנון וגם בביצוע של פרויקטים מהסוג הזה. בירושלים השטח הוא 22 דונם ושטח הדיפו של המטרו יהיה 300 דונם, שכן גודל הדיפו תלוי באורך הקו, התדירות והתפעול ולא כולו יהיה מקורה", הסבירה סלומון.

לדבריה, התכנון כעת מתרכז בדיפו שיוקם במתחם הראשונים בראשון לציון ובהמשך ייבחן גם הדיפו בפתח תקווה. באור יהודה לא תוכל להיות בנייה משמעותית מעל לדיפו בשל מגבלות הגובה של נתב"ג ובדרום השרון התוכנית עומדת כעת בסימן שאלה בשל התנגדות הרשויות המקומיות.

"עלות הקירוי עומדת על 13 אלף שקל למ"ר כך שהבנייה האפשרית שלמעלה אמורה להיות שווה את העלות הגבוהה כי בעצם צריך לייצר קרקע מלאכותית יש מאין, והיא צריכה גם להתחבר עם המרחב העירוני ולא להיבנות כמתחם מנותק. למעשה, כבר עכשיו אנחנו צריכים להחליט מראש אילו היקפי בינוי יהיו מעל המטרו כדי להבין מה האיזונים הנדרשים, איזו תשתית קירוי צריך לבצע, מה מרווח המסילות ולבצע את כל הפרויקט בהינף אחד. זו מורכבות נוספת שהפרויקט יתמודד איתו.

"בראשון לציון אנחנו כבר נמצאים בשלב מתקדם יחסית ואנחנו מעוניינים להקים שם בינוי מעל לדיפו עם שימושים שונים כמו תעסוקה ומסחר וגם דיור מוגן, צמצום תקני חניה ונגישות לתחנת המטרו, ובעצם אנחנו מיישמים את כל עקרונות תמ"א 70 גם על הדיפו. אני מעריכה שברבעון השלישי של השנה כבר נוכל להציג את הפרויקט בוולנת"ע", מסבירה סלומון.

הבנייה מעל הדיפו לא תכלול את כל השטח שלו ורק חלק ממנו יקורה בעלות מוערכת של כחצי מיליארד שקל. "אנחנו תמיד נרצה לצופף יותר אבל זה מגיע במתח מול העלויות והיה שכנוע גדול של האוצר ושל נת"ע ללכת על זה, כי אין לנו פריבילגיה אחרת. בחוק המטרו שעבר לקריאה שנייה ושלישית, יש לנו הסדרים לגבי דיפואים עם בעלות של קרקע פרטית ושם המנגנון הזה מוסדר והתכנון עכשיו יוכל להתוות את ההתייחסות לכל מתקני הרכבות, הרכבות הקלות והמטרו בעתיד", היא ציינה.

מה עושים בעולם: מתקני ספורט ודירות יוקרה

מתכנני המטרו שאבו השראה מפרויקטים מוצלחים בעולם ובהם למשל הבינוי מעל מתקני המטרו בשנג’ן שבסין, שם שטח המתחם כ-200 דונם ושטח הבנייה מעליו כ-89 אלף מ"ר. במסגרת הבינוי הוקמו 1,700 יחידות דיור וקניון בשטח של 10 אלף מ"ר.
בפריז יש כמה פרויקטים כאלה. מרכז הספורט Jules Ladoumegue כולל מרכז ספורט מקורה ומגרש כדורגל פתוח שהוקמו מעל דיפו של מסילת רכבת כבדה.

מתחם דיור יוקרתי חדש מוקם במסגרת הארכה של אחד מקווי המטרו. מעל מתחם הקרונות יוקם פארק עבור המגורים הסמוכים. סולומון מציינת כי עצם זה שיש מגורים יוקרתיים בצמוד לדיור קרונות אינו עניין טריוויאלי.

 האדסון יארדס במנהטן. בנייה אינטנסיבית מעל הרכבות / צילום: Shutterstock

הדוגמה המפורסמת ביותר מהזמן האחרון היא זו של האדסון יארד בניו יורק. על שטח של 40 דונם מקורים הוקמו מבני משרדים, שטחים פתוחים, מסעדות ומסחר. סולומון מציינת כי יש דוגמאות רבות לפרויקטים דומים בסינגפור, הונג קונג, סין, מדינות המפרץ.