צמאים לחדשנות: הגיוס הענק של הסטארט-אפ הישראלי בתחום הבנייה הוא כנראה רק ההתחלה

בשבוע שעבר הפתיע סטארט-אפ הבנייה המודולרית האמריקאי-ישראלי Veev כשהכריז על גיוס של 400 מיליון דולר. גיוס של 400 מיליון דולר נחשב גבוה בכל קנה-מידה, אך הוא חריג במיוחד עבור תחום טכנולוגיית הבנייה (ConTech), שההשקעות בו לרוב מצומצמות יותר מאשר בעולמות התוכנה או הסייבר.

הגיוס הפך את Veev גם לחד הקרן הראשון בעולם טכנולוגיית הבנייה בישראל עם שווי של מעל מיליארד דולר.

Veev, שהוקמה על ידי שני יזמי הייטק ותיקים, עמית הלר ועמי אברהמי, בונה במפעל לא גדול של 5,000 מ"ר בקליפורניה קירות סגורים, שחוטי החשמל וצינורות האינסטלציה כבר שזורים בתוכם. אלה הם קירות סגורים מבוססי פלדה קלה והם מותקנים לאחר מכן באתר הבנייה על ידי צוות של חמישה עובדים ומנוף, בתהליך שלפי Veev הוא זול בחצי מבנייה רגילה ומהיר פי ארבעה. "עד היום היו הרבה חברות שאמרו שהן פיצחו את השיטה, אבל לא הייתה להן יכולת לייצר קיר סגור ושלם במפעל. מרגע שיש לך את היכולת הזאת תוכל לייצר בנפח גבוה והשמיים הם הגבול", אמר אברהמי לגלובס.

 המעבדה הדיגיטלית של Veev / צילום: Veev

מחסור בעובדים ותפוקה נמוכה

Veev איננה היחידה בתחום כמובן. בשנים האחרונות זורם גל של השקעות לסטארט-אפים בתחומי הבנייה המתועשת שפועלים בעיקר בארצות-הברית. הסטארט-אפים הללו, שמתבססים על ייצור רכיבי הבניין במפעל, אמורים לסייע לפתור את המחסור הגדל בבתים בארה"ב. לפי מחקר שפרסם אתר הנדל"ן האמריקאי Realtor.com, בארה"ב היה נכון לשנה שעברה מחסור ב-5.24 מיליון דירות, עלייה חדה בהשוואה למחסור של 3.84 מיליון דירות ב-2019. המחסור החמור ביותר הוא בתחום דיור בר השגה לאוכלוסיות חלשות, שבו מתמקדות מרבית חברות הבנייה המודולרית.

 עמי אברהמי, מייסד שותף ו-Chief Product Officer בחברת Veev / צילום: Veev

המחסור הגדל הזה מיוחס בין השאר למגפת הקורונה, שהחריפה את הקושי לגייס עובדים ויצרה עיכובים בשרשרת האספקה של חומרי גלם לבניין. אך מעבר לגורמים אלו, ענף הבניין סובל גם מבעיה כרונית של חוסר יעילות ותפוקה נמוכה. לפי דוח של חברת הייעוץ מקינזי מ-2017, התפוקה בתעשיית הבנייה גדלה רק ב-1% בממוצע בשני העשורים האחרונים, בהשוואה לעלייה שנתית של 2.8% בשאר הכלכלה. התוצאה היא שעובד בתעשיית הבניין יוצר ערך שעתי של 25 דולר בממוצע - לעומת 37 דולר לעובד בכלכלה העולמית כולה. את הנתון הזה מנסים הסטארט-אפים לשפר, אבל זה לא פשוט בכלל.

רעיון שמתגלגל מתחילת המאה ה־20

הרעיון של בנייה מודולרית אינו חדש כשלעצמו. למעשה, כבר בתחילת המאה ה-20 מכרה חנות הכולבו האמריקאית סירס 70 אלף ערכות לבניית בית עץ חד קומתי. הערכות נשלחו ברכבות והורכבו על ידי הלקוחות עצמם. מבין החברות הוותיקות כיום בתחומי הבנייה המודולרית אפשר למנות את טויוטה הום (Toyota home), שנוסדה ביפן ב-1977 ובוקלוק (Boklok), מיזם משותף של ענקית הריהוט איקאה ושל חברת הבנייה השוודית סקנסקה, שקם כבר בשנות ה-90.

מיזם בוקלוק סיפק עד היום יותר מ-14 אלף דירות עם אחד, שניים או שלושה חדרי שינה, בבניינים נמוכים של שתיים עד ארבע קומות העשויים מעץ. החברה בנתה בפינלנד, דנמרק, נורבגיה ובעיקר בשבדיה, והשנה צפויה לסיים את הפרויקט הראשון באנגליה.

 בית שבנתה חברת VEEV / צילום: Veev

לתחום המודולרי נכנסות גם חברות ותיקות בעולם הבנייה כמו מייטק האמריקאית (Mitek) שבבעלות ברקשייר האת’וויי של וורן באפט. מייטק הודיעה בשנה שעברה על הקמת מיזם מודולרי לבניית חדרים למלונות או דירות במפעל וצפויה להשקיע בו עשרות מיליוני דולרים.

לשחקניות ותיקות אלו מתווספים כאמור הסטארט-אפים הצעירים, ששואפים לפצח את השיטה ולאפשר בנייה זולה יותר ובהיקפים גדולים יותר. הסטארט-אפים הללו נבדלים זה מזה בחומרים שהם משתמשים בהם (פלדה קלה לעומת עץ למשל), בהתמקדות בבנייה נמוכה או גבוהה וגם בגודל המפעלים שלהם, אך בכל זאת יש משהו אחד משותף. כמעט כל הסטארט-אפים הללו משווים עצמם לטסלה של אלון מאסק, הסטארט-אפ הטכנולוגי שמשבש את עולם הרכב. כמוהו, גם הם חולמים לשבש את תעשיית הענק המיושנת של הבניין.

בשנים האחרונות השם הגדול ביותר בכל הנוגע לסטארט-אפים לבנייה מודולרית היה של קאטרה (Katerra) מעמק הסיליקון. קאטרה, שנוסדה ב-2015, גייסה יותר מ-2 מיליארד דולר. המשקיעה העיקרית בה הייתה קרן הענק היפנית סופטבנק, הידועה בזכות השקעותיה באובר וב-Wework.

ברוח המשנה של סופטבנק שדוגלת בכיבוש השוק בעזרת כסף גדול, קאטרה התרחבה במהירות. החברה הקימה שלושה מפעלי ענק, שניים בארצות-הברית ואחד בהודו, לייצור המוני של כל חלקי הבניין, החל מקירות (בעיקר מעץ) דרך רצפות ועד חלונות. כל זה איפשר השלמת פרויקטים גדולים כמו מלון של רשת מריוט ביוסטון עם 217 חדרים ומעונות סטודנטים עם 154 יחידות מגורים בטוסון, אריזונה.

אלא שהפרויקטים של קאטרה התאפיינו בפיגורים באספקה ובחריגה מעלויות. לאחר שלסופטבנק נמאס להציל אותה מההפסדים, קאטרה פשטה רגל אשתקד והפכה כ-8,000 עובדים למובטלים. מומחים בתחום טוענים שקאטרה ניסתה באופן מוגזם לשלוט בכל תהליך הבנייה מקצה לקצה והתרחבה במהירות לכל ארצות-הברית, בלי לקחת בחשבון שלכל מדינה רגולציה ותקנים שונים לבנייה מודולרית.

הנפילה של קאטרה לא עצרה אחרים

אך גם הנפילה הכאובה של קאטרה לא עוצרת מיזמים אחרים מלנסות. אחד השמות המובילים מבין השחקנים החדשים בתחום המודולרי הוא Factory_OS מקליפורניה, סטארט-אפ שבין משקיעיו נמנים גוגל, פייסבוק וחברת אוטודסק, מפתחת תוכנת השרטוט הידועה אוטוקאד.

בסך הכול גייסה החברה 77 מיליון דולר בחמש שנות קיומה ובעזרתם הסבה מפעל לייצור צוללות עבור הצי לבניית בתים. Factory OS מצהירה כי היא מייצרת בתים בתהליך הדומה לייצור רכב וכולל 33 שלבים במפעל. בסופם היא מבטיחה לחתוך בחצי את זמן הבנייה של פרויקט דיור ממוצע ולהקטין את העלות ב-20%-40%.

 בניין שבנתה חברת קאטרה ונעצר באמצע הבנייה / צילום: Shutterstock

הסטארט-אפ קובר (Cover) מלוס אנג’לס, שמעסיק מהנדסים לשעבר מטסלה ומחברת החלל ספייס אקס (גם היא של אלון מאסק), גייס עד היום 27 מיליון דולר. הסטארט-אפ מייצר קירות, רצפה וגג במפעל, כשאת כל המרכיבים אפשר לנייד במשאית לאתר, ללא צורך במנוף. נקודה ייחודית נוספת היא שהצינורות והכבלים החשמליים עוברים אצל קובר דרך התקרה ולא בקיר כמקובל, מה שאמור להקל על הוספת חיווטים בבית לאורך הזמן. בקובר מגבילים את הבתים שהם בונים לקומה אחת עם שטח של עד 110 מ"ר.
הסטארט-אפ Connect Homes, שמנוהל גם הוא מקליפורניה על ידי בכיר לשעבר בשרשרת האספקה של אפל, מאפשר לבחור בין 15 דגמים שונים של בתים מודולריים. הקטן ביותר מהם כולל חדר שינה ואמבטיה בקומה אחת ששטחה 42 מ"ר. העלות לדגם זה עומדת על 214 אלף דולר, כולל התקנה.

לעומת זאת הדגם הגדול ביותר הוא של בית משפחתי דו-קומתי עם ארבעה חדרי שינה ושלושה חדרי אמבטיה בשטח 300 מ"ר. כולל ההתקנה עלותו היא קצת יותר ממיליון דולר.

תת-ז’אנר בתוך הסטארט-אפים לבנייה מודולרית שייך לחברות שמייצרות קירות בעזרת הדפסה תלת-ממדית. אייקון (Icon) מאוסטין שבטקסס גייס עד היום 451 מיליון דולר, כולל מקרן הענק של טייגר גלובל. ההתמחות של אייקון היא בנייה עבור אוכלוסייה ענייה במיוחד והחברה מתגאה בכך שייצרה בית בשטח 32 מ"ר בתוך 48 שעות בלבד.
שחקנית נוספת בתת-ז’אנר זה היא Mighty Buildings מאוקלנד, קליפורניה, שגייסה עד היום 100 מיליון דולר. Mighty משתמשת במפעלים קטנים במיוחד שיכולים לייצר 200-300 בתים בשנה בלבד בשישה דגמים. המדפסות עובדות עם חומר פולימרי שהחברה פיתחה ולטענתה הוא קל פי ארבעה מבטוןומתקשה במגע עם קרני השמש. העלות של דגמי הבתים נעה בין 115 אלף דולר לדירת סטודיו ועד 285 אלף דולר לבית עם שלושה חדרי שינה.

ב-Mighty Buildings מדגישים את היותם סביבתיים ודוגלים בתהליך ייצור עם כמעט אפס פסולת. לפי נתוני החברה, כל בית שמודפס במדפסת תלת-ממד מונע פליטת 1,100-2,000 ק"ג פחמן דו-חמצני ביחס לבנייה רגילה.

רוב החברות עדיין לא הגיעו לייצור סדרתי

כל זה נשמע מלהיב, אך כדאי לקחת בחשבון כי רוב הסטארט-אפים המוזכרים עדיין לא הגיעו לייצור סדרתי גדול מספיק של בתים. לדוגמה, אייקון הטקסנית דיווחה כי בזמן הגיוס האחרון שלה באוגוסט היא ייצרה בסך הכול 24 בתים מודפסים בארה"ב ובמקסיקו.

Veev השלימה ומסרה עד היום רק 150 יחידות דיור בפרויקטים בקליפורניה, הרבה פחות מהתפוקה המקסימלית של המפעל שלה, 800 יחידות בשנה. כל זה אומר שעל הסטארט-אפים שגייסו מאות מיליונים לאורך השנים עדיין מוטלת החובה להוכיח שהם יכולים להוות אלטרנטיבה אמיתית.

רקע / הדרך של veev לגיוס הענק

Veev נוסדה רשמית ב-2008, אך עברה מאז כמה גלגולים. בתחילה התמקדה החברה ברכישה ומכירה של נדל"ן בארה"ב, שמחירו נפל לאחר המשבר הפיננסי של 2008. בהמשך עסקו היזמים בשיפוץ ובנייה של פרויקטים, ואז פנו לתחום הבנייה המודולרית, כדי לפתור את מה שהם ראו כחוסר יעילות נוראי בעולם הבנייה.

כיום מעסיקה החברה כ-350 עובדים, מהם 100 במרכז פיתוח בישראל והשאר בסן מטאו, קליפורניה, שם נמצא המפעל היחיד כרגע של החברה.

לפני הסבב הנוכחי גייסה Veev כ-200 מיליון דולר, אשר כ-90 מיליון מתוכם הגיעו מגופים ישראלים כמו מור בית השקעות, מגדל, פסגות ושביט קפיטל. גופים אלו השקיעו בוויו במסגרת פלטפורמת Tase Up של הבורסה בתל אביב, שמאפשרת סחירות בהחזקות בין משקיעים כשירים. כיום השווי של ההחזקה שנמכרה ב-Tase Up עומד על 613 מיליון שקל

הגיוס האחרון, בהיקף עצום של 400 מיליון דולר, הובל על ידי קבוצת ההשקעות בונד לפי שווי של יותר ממיליארד דולר אחרי הכסף. משקיעים נוספים בסיבוב הם קרן Fifth Wall, זאב ונצ’רס של אורן זאב, JLL Spark ו-LenX, קרן ההשקעות של ענקית הבנייה האמריקאית לנאר.