הדירות הקטנות בישראל הפכו למבוקשות יותר, ולא רק בגלל המחירים

2021 תיזכר לא רק כשנת שיא במספר העסקאות שבוצעו בה - 151 אלף, אלא גם כשנה שבה השתנה בצורה משמעותית תמהיל רכישת הדירות, במיוחד בפריפריה. אחרי שנים של נהירה לדירות גדולות של 5-6 חדרים ומעלה, 2021 רשמה פניית פרסה: מספר הדירות הגדולות שנרכשו השתנה במידה מעטה מאוד, ואילו מספר הדירות הקטנות של עד 2 חדרים עלה ב-43% לעומת 2020, ואלו של 2.5-3 חדרים עלה בכ-25%.

הזינוק ברכישת הדירות הקטנות ב-2021 שבר מגמת שוק ארוכת שנים של העדפת דירות גדולות. כך עולה מניתוח גלובס את נתוני הלמ"ס לשנה שעברה. הסיבות לשינוי תמהיל רכישת הדירות מתחילות במשקיעים ששבו לרכוש דירות בשנה שעברה; עוברות דרך אנשים פרטיים שהחליטו לרכוש דירה כדי לתקוע יתד בשוק הלוהט מחשש שהמחירים רק יעלו; ונגמרות באלה שפשוט נאלצים להתפשר על דירות קטנות נוכח אותן עליות מחירים.

  

ב-2017 כמעט 38% מהדירות שנרכשו היו של 4 חדרים. ואולם בשנים שלאחר מכן הפופולריות של דירת 4 חדרים ירדה, במיוחד ב-2020, שבה הגיעה ל-35%. במקביל עלה משקל הדירות הגדולות, שב-2019 חצו את רף ה-30% וב-2020 עלה ליותר מ-31%. בכל אותה תקופה שמרו הדירות הקטנות של עד 3 חדרים על יציבות מבחינת חלקן בכלל השוק והן היוו כשליש ממנו.

ב-2021 חל שינוי דרמטי. כאמור, הציבור הסתער על הדירות הקטנות, והביא למצב שמשקלן מכלל הרכישות עלה על זה של הדירות בנות 4 החדרים. אלה עלו במקצת, והכל בא על חשבון הדירות הגדולות, שמשקלן בכלל הרכישות נפל בכמעט 4 נקודות האחוז (לכ-27%) תופעה נדירה כשמדובר בשנה אחת, שכן בדרך כלל שינויים בתמהילי הדירות מתבטאים בחלקי האחוז.

3 גורמים, מהפך אחד

כפי הנראה, ההסברים המובהקים ביותר לתופעה הזו הם הזינוק במחירי הדירות וחזרת המשקיעים לשוק ב-2021, בעקבות הורדת מס הרכישה עליהם ביולי 2020 (על ידי שר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ).

המשקיעים יותר מהכפילו את מספר הדירות שרכשו בשנה שעברה, וכפי הנראה חלק מהם פנו לרכוש דירות קטנות וזולות יותר, מה שתרם להגדלת מספרן. עם זאת, משקיעים רבים אחרים פנו לרכוש דירות חדשות וגדולות יותר מ-3 חדרים, כך שזו לא הסיבה היחידה למהפך.

עליות המחירים נראות כהסבר המשלים. אלה הביאו את יתרת השוק החופשי, ובמיוחד את הזוגות הצעירים, לנקוט בלפחות אחת משתי דרכים: הראשונה - לקחת משכנתה גבוהה יותר על הדירה הנרכשת, והשנייה - להקטין את גודל הדירה שתכננו לרכוש. זוג שתכנן לקנות דירת 4 חדרים נאלץ לרדת לדירה קטנה יותר עקב התייקרות הדירות.
אבל התמונה לא מלאה בלי להסתכל על טירוף הביקושים. צרכנים, חלקם הגדול צעירים, שלא תכננו לקנות דירה, הסתכלו על השוק הבוער והחליטו לרכוש דירה קטנה מחשש שאם לא יעשו כן - יחמיצו את ההזדמנות, והמחירים רק יוסיפו לעלות עם השנים.

ברמת המחוזות והערים מצאנו כי הירידה ברכישת הדירות הגדולות והעלייה ברכישת הדירות הקטנות מובהקת במיוחד במחוזות הפריפריה שם התופעה יכולה להיות מוסברת על ידי אותם צעירים שמחפשים לרכוש דירה לפני שהתסיסה בשוק תחריף. בירושלים לעומת זאת, נראתה ירידה אבסלוטית ברכישת הדירות הגדולות שניתן להסביר באותם זוגות צעירים שכשלו למצוא דירה גדולה בתקציב שלהם נוכח עליות המחירים.

מחוז חיפה הוביל את הגידול ברכישת דירות קטנות (1-3 חדרים) שהסתכם ב-2021 ב-50% מ-2020. במחוז המרכז הגידול הגיע לכ-20% וביתר המחוזות הוא נע בסביבות ה-30%. השינוי במחוזות הללו ככל הנראה נובע גם מתנועה של המשקיעים לעבר הדירות הקטנות.

תל אביב חריגה בנוף

ברזולוציה של ערים ניכר שבאר שבע עברה את המהפכים הדרמטיים ביותר בשנים האחרונות בתמהיל רכישת הדירת שבה: ב-2017 17% מהעסקאות בה בוצעו על דירות 5-6 חדרים; ב-2020 משקלן כבר הגיע ל-24%, ואילו בשנה שעברה הוא צנח ל-18%. מהצד השני של המתרס עומדת תל אביב שהייתה אדישה לגמרי - בכל השנים האחרונות משקל הדירות הגדולות שנרכשו בה הגיע לכ-13%.

תל אביב גם התנהגה באופן שונה לחלוטין מאשר יתר חלקי המדינה בכל הקשור לרכישת דירות קטנות: ב-2019 משקלן היה 61% מכלל הדירות שנרכשו וב-2021 הוא ירד ל-57%. אפשר להסביר זאת על ידי הכסף החדש שזורם לשוק הנדל"ן בעיר בעקבות פריחת ההייטק בה.

תופעה זמנית או מגמה?

ספק אם המהפך שרשמה 2021 יימשך ב-2022. השנה המשקיעים צפויים להוריד מאוד את משקלם בשוק, עקב העלאתו המחודשת של מס הרכישה. עתיד השוק נראה מעורפל, במיוחד על רקע המלחמה באוקראינה שצפויה להקפיץ את מחירי חומרי הבנייה. אם ההתייקרות הזו תהיה מאסיבית, היא עלולה להוסיף עוד שמן לשוק הבוער. מהצד השני אם המשכנתאות יוגבלו ויתייקרו עקב העלאת הריבית עליה אותת בנק ישראל, ייתכן שנראה גם אפקט מרסן בענף.