איילת שקד תביא את הארכת תמ"א 38 בשנה נוספת לאישור, במינהל התכנון מתנגדים

האם חלופת שקד לתמ"א 38 נמצאת בסכנה? לחצים של משרדי השיכון והאוצר הביאו לכך שתמ"א 38 הוארכה בשנה נוספת עד לאוקטובר 2023. לא ברור עדיין אם מדובר בהבעת אי אמון בישימות חלופת שקד לתמ"א 38, שאמורה להחליף את התמ"א, אך לא תאושר בכנסת לפני יולי-אוגוסט הקרובים. מה שברור הוא שבאקט נדיר הדרג המקצועי הבכיר של משרד הפנים, מינהל התכנון, מביע התנגדות למהלך, ונציגיו גם יתנגדו לו, כששקד תביא אותו לאישור המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, הערכאה התכנונית העליונה שתצביע על הצעת ההחלטה של שקד.

מדובר בנקודת מפנה, שעדיין לא ברור לגמרי טיבה, אולם כן ברור שהיחסים בין השחקנים הפוליטיים והפקידותיים השונים שקשורים לעולם הדיור והתכנון אינם מסונכרנים. שקד הגתה את החלופה שלה לפני 8 חודשים, תוך ציפייה שהיא תאושר כבר בסוף השנה שעברה.

במהותה החלופה "מתלבשת" על חלופה קודמת שנהגתה במינהל התכנון ועורכת בה שיניים רבים. בעיקרון היא הופכת את שיטת התמ"א 38 מתוכנית מתאר ארצית לתוכנית נקודתית בסמכות הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, תוך יצירת 2 מסלולים: מסלול של הריסה ובנייה מחדש של מבנים (שכיום נעשה בשיטת התמ"א 38/2), שיאפשר ליזמים לבנות שטחים בהיקף של פי 4 מאשר המבנים הקיימים כיום, ובאישור שר הפנים הם יוכלו להגדיל את הבנייה לעד פי 5.5; חלופה של חיזוק ותוספות (תמ"א 38/1) יאפשר בנייה של שטח כפול מהשטחים הבנויים כיום. אל המבנים יוצמדו שטחים ציבוריים בהיקף של כ-10% מהשטחים הבנויים. הרשויות המקומיות יזכו בהיטלי השבחה של 25%, בעוד שבתמ"א 38 הן לא מקבלות היטלים כלל. 

ביקורת מכל כיוון 

על פניו מדובר בעקרונות פשוטים, ואולם ככל שהזמן חלף, התרגום של חלופת שקד לחוק הפך להיות ארוך ומסורבל, והביקורת הצטברה כמעט מכל גורם שהוא - בעיקר קבלנים ורשויות מקומיות. ואולם גם גורמי המקצוע במינהל התכנון נשמעו דברי ביקורת על החלופה. המתווה הפשוט הסתבך והלך, הדיונים סביבו התארכו ונמתחו, ובשבוע שעבר הוחלט על כך שימשיכו לקדמו במושב הקיץ של הכנסת. כיום מעריכים במשרד הפנים כי מה שמעכב את אישור החוק זה תקנות ונוהלי מיסוי, וכי עד ליולי-אוגוסט החוק יאושר וייצא לדרך.

אז מדוע כל-כך חשוב היה להאריך את תמ"א 38, אם ממילא היא אמורה להתבטל אחרי אישורו הצפוי של החוק? כיוון שכנראה שיש גורמים בממשלה שאינם ממהרים לקבל את לוחות הזמנים הללו. באוצר, בשיכון וברשות להתחדשות עירונית נלחצו מאוד מהמפלצת שנוצרה מחלופת שקד, והחלו במסע שכנועים, להאריך את התמ"א. יש שחוששים שמתווה שקד הוא כל-כך סבוך ומסורבל, שלא בטוח עד כמה הוא ניתן ליישום מהיר.

מכל מקום, אי-אפשר להתעלם מכך שהיקפי התחלות הבנייה השנתיים של תמ"א 38 על-פי הלמ"ס מגיעים ל-13% ברמה הארצית, ל-36% במחוז תל אביב ולשמינית מכלל התחלות הבנייה במחוז חיפה. החשש הגדול של כולם היה שביטול תמ"א 38, מבלי שיש לו חלופה בשלה, יגרום לירידה משמעותית בהתחלות הבנייה.

מנגד עמדו אנשי המקצוע של מינהל התכנון, שהביאו לביטולה של תמ"א 38. הם מתוסכלים מאוד מחלופת שקד, שחלקם אינם מאמינים בה. הארכת התמ"א עבורם היא הארכה של תוכנית שהם רואים כפסולה ומזיקה, והם גם מבינים יפה מה המשמעות של שנה בחיים הפוליטיים, וחוששים שהארכה בשנה נוספת תביא בהמשך להארכות נוספות.

לאור זאת, כשתובא בפני המועצה הארצית הצעת ההחלטה של שקד להאריך את תוקף התמ"א, אנשי מינהל התכנון צפויים באופן נדיר להתנגד. עם זאת, לא נראה כי לשקד יהיו קשיים מיוחדים להעביר את ההחלטה, שכאמור מגובה גם על-ידי עמיתיה מהאוצר ומהשיכון. 

"צעד מתבקש" 

ממינהל התכנון נמסר: "הכשלים של תמ"א 38 ידועים לכל. במקום להוות זרז, היא מהווה חסם הן להגדלת היצע יחידות הדיור והן להתחדשות עירונית אמיתית שכוללת צורכי ציבור ותשתיות נדרשות עבור התושב. העמדה המקצועית של מינהל התכנון הייתה ונשארה שתמ"א 38 חייבת לסיים את דרכה בהקדם האפשרי, וזו תהיה גם עמדתנו במועצה הארצית".

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מסר: "החלטת השרה שקד על הארכת תמ"א 38 היא צעד מתבקש הדרוש לשם ודאות בשוק, לאחר עצירת הפעילות לאורך תקופה ארוכה. החלופה שלה על תקנותיה חייבת לעבור אישור מהיר במושב הכנסת הבא. צודקת השרה כי מחירי הדיור ימשיכו לעלות לאור זינוק מחירי חומרי הגלם והקרקע, ונדרשת תוכנית ממשלתית שתפחית מסים ותקפיא את מחיר הקרקע".