איילת שקד רוצה להאריך את תמ"א 38 בשנה: איך זה ייראה בשטח ומה יעלה בגורל החלופה?

שרת הפנים איילת שקד הודיעה כי בכוונתה להביא לאישור את הארכת תמ"א 38 בשנה נוספת במועצה הארצית לתכנון ובנייה. זאת, לאחר שהתוכנית החלופית שלה המכונה "חלופת שקד" נתקעה בכנסת ולא תאושר לפני המושב הבא שייפתח במאי. מה הסיכוי שההצעה שלה תאושר, איך זה ישפיע על פרויקטים חדשים וכאלה שכבר יצאו לדרך, ומדוע במינהל התכנון וברשויות המקומיות מתנגדים למהלך? שאלות ותשובות.

האם תוכנית שקד תאושר? 

סביר להניח שהתוכנית תאושר, כי אינה נחשבת לרגישה ולכזו שפוגעת באחד מרכיבי הקואליציה השונים. השאלה הגדולה היא - עד כמה היא תיושם בשטח - וכאן הנעלם הוא רב.

מה יקרה לאחר שחלופת שקד תאושר ותמ"א 38 עדיין תהיה בתוקף?

היזמים, הדיירים והרשויות המקומיות יוכלו לבחור באחת משתי החלופות. עם זאת, לרשויות המקומיות חלופת שקד עדיפה באופן מובהק, שכן היא מציעה להן תמורה כלכלית (היטל השבחה). כך שנראה שאם תאושר, הרשויות יסגרו את הדלת בפני תמ"א 38.

מדוע הרשויות המקומיות מתנגדות לתמ"א 38?

ראשית - לא כולן. יש רשויות שמסכימות לחיות עם התמ"א כפי שהיא. עיקר הבעיות מגיעות מצד המקומות המבוקשים לתמ"א 38, כמו רמת גן, גבעתיים, חיפה, הרצליה, רמת השרון, רעננה ואחרות. אלו לא זוכות בהיטלי השבחה בגין הפרויקטים, מקבלות ביקורת מהציבור המקומי, שחש בעומסי החניה והתנועה בשכונות הוותיקות והשקטות, שלפתע צמחו למעלה, וחשות שהתכנון המקומי הופקע מהן לטובת פרויקטים נקודתיים.

מדוע מינהל התכנון מתנגד להארכת התמ"א?

מינהל התכנון הוא זה שיזם את ביטולה של התמ"א, לאחר שחש שהתוכנית מעמיסה בעיות, הספק הבנייה שנעשה לפיה אינו רב, והיא אינה עונה מספיק על צרכים אסטרטגיים כמו התחדשות עירונית אמיתית. במינהל התכנון חוששים שהארכת תוקף התמ"א היא תחילת תהליך של הארכות חוזרות ונשנות, עקב חוסר יכולת להגיע לחלופה מוצלחת, שתאושר בדרג הפוליטי.

האם לדיירים כדאי להמתין לחלופת שקד, או למהר ולבחור בתמ"א 38?

נראה, שחלופת שקד תזכה לאהדה ציבורית נמוכה יותר מאשר תמ"א 38. היא מגדילה את שטח הבניין הרבה מעבר למה שנהוג בתמ"א 38, אמורה להקצות חלק מהשטחים לשטחי ציבור, בעיקר גני ילדים ובתי כנסת, וכנראה גם תכלול תקני חנייה מצומצמים. מעבר לזה, היא מורכבת מאוד, ולא ברורה לגמרי התייחסותן של הרשויות המקומיות. לכן, מנקודת ראות הדיירים, מומלץ לנסות ולקדם פרויקט של תמ"א 38.

האם הגדלת זכויות הבנייה בחלופת שקד תועיל לפריפריה?

במשרד הפנים אופטימיים ואומרים שהעלאת זכויות הבנייה בפרויקטים של הריסה ובנייה מ-400% במקור ל-550% באישור מיוחד של שרת הפנים, עשוייה לייצא את החלופה גם למחוזות פריפריה קרובים למרכז, שכן היא תהפוך את הפרויקטים לכלכליים יותר. ואולם במקביל, קיימת שאלה לגבי האפשרות לבנות מבנים גדולים על מגרשים קטנים, ולא ברור באיזו מידה אופציית ניוד הזכויות שכלולה בחוק ישימה.

האם תוארך האופציה שניתנה לרשויות מקומיות להאריך את תוקף התמ"א בשטחן?

כן. האופציה הזו שאמורה לפקוע בעוד כחודשיים תוארך גם כן, ובמסגרתה יוכלו רשויות מקומיות לקדם תוכנית כוללנית להתחדשות עירונית בשטחן, או תוכנית על פי סעיף 23 לתמ"א 38. כיום הזכות הזו מוגבלת עד למאי 2025, והיא מותנית בקבלת החלטה כזו בוועדות המקומיות, ואישור של הוועדות המחוזיות. הלוז אמור לזוז בשנה, יחד עם תוקף תמ"א 38.

מה יקרה אם חלופת שקד לא תאושר בסופו של דבר?

אין מנגנון אוטומטי שמקשר בין גורל שתי התוכניות. תמ"א 38 תמשיך עד לאוקטובר 2023 ותסתיים, ללא קשר אם חלופת שקד תאושר או לא. תיאורטית ניתן לחשוב על מצב שבו לא תהיה שום תוכנית להתחדשות נקודתית, אך לא נראה שממשלה כלשהי תאפשר למצב כזה להתקיים. אם היא תצפה אפשרות כזו - סביר שתנקוט בדרך שבה נוקטת שקד עכשיו ותאריך שוב את תמ"א 38.