שוק הדיור רותח: כך נראה אובדן שליטה

עליית מחירי הדיור נושקת ל-12% בשנה. נתון שמכה בתדהמה את כולם. מדובר בלא פחות מאובדן השליטה הממשלתית במה שקורה בשוק הדיור. השוק רותח, הציבור זקוק לדירות. האזרחים רואים שהממשלה אינה נוקטת בצעדים אפקטיביים להתמודד עם המחסור בדיור ובהתייקרות המחירים ומבינים שמה שלא יקנו היום יתייקר מחר ונוהרים למשרדי המכירות.

אובדן השליטה והשתוללת מחירי הדיור לא יכולים להיות מושלכים על אף גורם אחר פרט על הממשלה.

אין ריכוזיות בשוק הבנייה הישראלי, פרט למונופול אחד שלמרבה האבסורד הוא של המדינה וזו רשות מקרקעי ישראל שמחזיקה כ-93% מקרקעות המדינה. בדוח בנק ישראל השבוע נקבע כי הסיבה המכרעת להתייקרות מחירי הדירות היא שיטת המכרזים של הממשלה, שמשווקת פחות מהכמות הנדרשת ומוכרת למרבה במחיר. בחמש השנים האחרונות התייקרה קרקע המדינה ליחידת דיור בעשרות עד מאות אחוזים. לדוגמה, מודיעין ב-93%, בבאר יעקב ב-76% וברמת השרון ב-209%.

הממשלה, שחייבת לנקוט צעדים דרסטיים העדיפה עד כה לנקוט צעדים מינוריים ונמנעת מלטפל במחירי הקרקע המופקעים שהיא עצמה גובה. הכנסות המדינה ממכר הקרקעות ומיסוי המקרקעין מגיע לכדי 60% ממחיר דירה.

היוזמה לבטל את הצמדת מחיר הקרקע למחיר הדירה היא זריית חול בעיני הציבור ולא תביא לעצירת ההתייקרויות. אם הצעת החוק תעבור, ניתן להעריך שהקבלנים יבטחו עצמם מעליית מחירי הקרקע ויעלו את מחירי הדירות מראש. מתורת המשחקים ניתן להעריך שהעלאת מחיר מראש תהיה גבוהה יותר מהצמדת המחיר לעלייה בפועל. כך קרה בעבר כשהמדינה התערבה בגובה שכר טרחת עוה״ד בעסקות מכר דירות.

מהלכי סרק לא חסר. לדוגמה: העלאת מס הרכישה למשקיעים שהובילה להעלאת דמי השכירות והגדלת ביקוש לדירות חדשות מצד שוכרים שמעדיפים לשלם משכנתה על שכר דירה גבוה.

כל מהלך סרק כזה מצטרף לניסיונות של שנים שמנסים בכל דרך לעקוף את הרפורמות האמיתיות להן נזקק שוק הדיור. במקום להניע רפורמות קדימה, הממשלות מקדמות רפורמות ומעקרות אותן באותה נשימה. הנה כך אושר לאחרונה הליך ״רישוי עצמי״ להוצאת היתרי בנייה במקום המתנה של שנים להיתר בנייה, כשבאותה נשימה הוחלט שיאושר, רק אם ראש העיר רוצה וברור שרובם לא רוצים. בינתיים גוררים רגליים גם בהארכת תמ"א 38 ותיקון חוק התמ"א דבר שמהווה לכשעצמו אירוע מסכן חיים בהינתן רעידות אדמה וירי טילים שתמ״א 38 מספקת הגנה טובה מפניהם.

הגיע הזמן להסתכל על המציאות נכוחה ולבצע חמישה מהלכים דרסטיים: הקפאת מחירי הקרקע שרמ"י משווקת, לחמש שנים לצינון מחירי הדיור. חיוב העיריות למסלול ״רישוי עצמי״ בבנייה למגורים לקיצור בשליש עד חצי את משך הוצאת היתרי בנייה. הארכה מיידית של תמ"א 38 לחמש שנים, או עד השלמת אימוץ מלא של חלופה טובה יותר. בעידן של מחסור דירות אין לאף אחד פריבילגיה להחריב תוכנית שמייצרת אלפי יחידות דיור בשנה. להקפיא לחמש שנים כל תוספת רגולציה וחקיקה מאיטה את קצב הבנייה ומייקרת את עלות הייצור. להקצות 5-10 מיליארד שקל מדי שנה מעודפי הכנסות המדינה ממכירת קרקע וממיסוי נדל"ן כמענקים לתוספת תשתיות שיתמכו בדירות חדשות.

הדור הצעיר לא יכול לקנות דירה. זה לא בעתיד זה כאן ועכשיו. צעירים משעבדים את חייהם למשכנתאות ענקיות לרבע המאה הבאה. דיור זו זכות בסיסית, ושעת החירום מחייבת את הממשלה לנקוט צעדי חירום ולא פלסטרים. הממשלה הזו לא גרמה לבעיה, אבל בידיה האמצעים לתקן אותה באמת ולא לכדרר עוד כמה שנים בלי תכלית. המדיניות הממשלתית לא ממוקדת ולא תכליתית והתוצאות לצערנו הן של אובדן שליטה.

הכותב הוא מנכ"ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ