כל הסימנים מעידים על כך ששוק הדיור משנה כיוון

במשך קרוב לשנתיים ידע מדד מחירי הדירות לנוע בכיוון אחד בלבד - למעלה, ובחדות. באביב 2020, לאחר שההלם הראשוני שהביאה עמה פריצתה של מגפת הקורונה שכח, עלה הביקוש לדירות בחדות, בעוד שמספר התחלות הבנייה דווקא ירד. התוצאה הבלתי נמנעת הייתה עליית מחירים, שתודלקה היטב גם על ידי הריבית האפסית והפחתת מס הרכישה על משקיעי הדירות. ניתן לחוש במדדי המחירים עד היום. ואולם מאז החלה שנת 2022 הולכים ומתרבים הסימנים לכך שייתכן שהשוק מתקרב לנקודת מפנה, אשר צפויה להתבטא בבלימתן של העליות החדות שהיו עד כה, ובהאטה משמעותית בקצב העסקאות.

הסימן הראשון והעוצמתי ביותר הוא הכרזתו של בנק ישראל על כוונתו להתחיל להעלות ריבית באופן הדרגתי במהלך החודשים הבאים. יותר מכל גורם אחר, הייתה זו הריבית הנמוכה של השנים האחרונות שהבעירה את שוק הדירות כאשר הזרימה אליו כמויות עצומות של "כסף זול", בדמות מאות מיליארדי שקלים שניתנו כאשראי ליזמים ועשרות מיליארדי שקלים נוספים כמשכנתאות לרוכשים. העלאת הריבית צפויה לשפוך על השוק דלי של מים לצינון הביקושים לדירות ולקרקעות.

לכך מתווסף גם הברקס שנתן בנק ישראל להמשך הגדלת חשיפתם של הבנקים לשוק הנדל"ן. מאחר שכפועל יוצא מחגיגת האשראי הזול של השנתיים האחרונות הגדילו הבנקים המסחריים את חשיפתם לענף הנדל"ן באופן משמעותי, עד שלפני כחודשיים הורה להם בנק ישראל להתחיל לתמחר אשראי זה בהתאם לרמת סיכון גבוהה יותר, בשל חשיפתם הרבה לענף.

גורם נוסף אשר השפיע מאד על עליית מחירי הדירות בשנה החולפת היה פריחתו של ענף ההיי-טק הישראלי, אשר בשנת 2021 ידע כמות חריגה של הנפקות, השקעות ורכישות, כל אלה בסכומים חסרי תקדים. תופיה זו הביאה לעשרות אלפי מתעשרים חדשים, וכפועל יוצא מכך גם לעליות מחיר חדות, בעיקר בתל אביב וביישובי היוקרה. במרכז הוותיק של תל אביב כבר האמירו המחירים רמות אגדיות של ל-70 ו-80 אלף שקל למ"ר, כי היה מי שיכול היה לשלם. אך גם כאן מבשרת 2022 מפנה - ולא לטובה. מאז החלה השנה נמצא שוק ההייטק במומנטום שלילי, תוך שהנסד"ק חותך כ-20% משוויו בתוך זמן קצר.

הגורם האחרון והבלתי צפוי מכולם - פריצתה הבלתי צפויה של המלחמה גדולה באוקראינה אחרי קרוב ל-80 שנה של שלום ושגשוג. מדובר בברבור שחור שהתיישב על הכלכלה העולמית כולה ושאת השלכותיו עוד מוקדם להעריך. ההשפעה המוחשית ביותר כרגע על ענף הנדל"ן, היא התייקרות עלויות הבנייה, וזאת בעיקר בשל התייקרות עלויות הדלק הנדרש לשינוע חומרי הגלם הדרושים לענף - ברזל, אלומיניום, בטון ועוד. מצב זה מביא דווקא להתייקרות מחירים, שתגולגל בהכרח על הצרכן, אולם כוח הקנייה של הציבור מצוי דווקא בירידה. במציאות שכזו ייאלצו היזמים לספוג חלק מההתייקרויות בעצמם, או למתן את קצב המכירות משמעותית.

המשמעות עדיין לא מסתכמת לכדי ירידת מחירים, ודאי לא מיידית. עלינו לזכור כי לשוק הדירות בישראל עדיין יש מספר מאפיינים הדוחפים את מחיריו למעלה, שהמשמעותי שבהם הוא מחסור כרוני בהיצע בתוספת עלייה בלתי צפויה מרוסיה ואוקראינה. תרבות רכישת דירות למגורים או להשקעה, המוטמעת בחלקים נרחבים בציבור. ואולם מדובר בהחלט בצירוף נסיבות שצריך להטריד את מי שעוסק כיום בנדל"ן מהיבטיו השונים.

הכותב הוא שמאי מקרקעין ומשפטן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר