במקום תכנון התחדשות עירונית ממשיכים במדיניות פרטאץ'

הכותב הוא מבעלי "קונטמפו" מבית חיזוק ובינוי, המתמחה בייזום וניהול פרויקטים בהתחדשות עירונית 

כמעט 50 שנה אחרי שאפרים קישון הוציא את ספרו "פרטאצ'יה אהובתי", נראה שהוא לא חדל להיות רלוונטי בישראל. יומיים אחרי שוועדת הפנים של הכנסת אישרה סוף סוף את "חלופת שקד" שאמורה למלא את החלל שנוצר עם ביטול תמ"א 38, התברר שהכנסת לא תצביע עליה. ברגע האחרון, הוחלט לדחוף את קידום חוק האזרחות, על פני החלופה לתמ"א 38 שנדחתה שוב, עד אחרי הפגרה.

הבעיה היא שהמדינה, ובפרט שוק הדיור - לא יוצאים לפגרה. מחירי הדיור שזינקו ב-11.3 אחוז בשנה החולפת הם רק הפרומו, הם כבר עלו בכ-60 אחוזים בעשור האחרון. נכון להיום חסרות על פי ההערכות כ-150 אלף יחידות דיור בשוק הנדל"ן. רשות מקרקעי ישראל כבר הזהירה כי מתוך 22 מיליון דונם שטח המדינה, רק כ-7% מתאימים לתכנון מגורים.

נכון, תמ"א 38 נוסדה במקור כדי לתת לחזק ולמגן מפני רעידות אדמה ואירועים ביטחוניים, אולם מצוקת הקרקעות, בעיקר באזורי הביקוש מחייבת מתן עדיפות לאומית להתחדשות עירונית כדי להגדיל את מספר יח"ד בלב הערים. יש מקום לפעול גם באמצאות פטיש 5 ק"ג של מתחמי ענק ובמקביל איזמל מנתחים של פתרון לבניין בודד.

ממשלת ישראל הכירה בכך, והגדירה בתוכנית האסטרטגית לדיור כבר לפני 5 שנים, יעד של 1.5 מיליון יח"ד עד 2040, כשעד 2030, 35% מהיקף הדיור המוצע - יהיה בהתחדשות עירונית.

בהולנד, בריטניה ובצרפת התחדשות עירונית מקודמת במימון ציבורי, בארה"ב המדינה או הרשות המקומית מנפיקות אג"ח למימון התחדשות עירונית. אירלנד ויפן מתמרצות התחדשות עירונית בהנחות במסים ובארנונה.

הסכמי המסגרת: צעד קטן בכיוון הנכון

הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית שמבטיחים תמריץ של 440 מיליון שקלים ל-12 רשויות מקומיות שיעמדו ביעדים הם צעד אחד בכיוון הנכון. אבל התמריץ הזה של משרד השיכון מתייחס לרשות מקומית שבה אושרו לכל הפחות 2,500 יח"ד עד אוגוסט 2021.

מתוך 108 אלף יח"ד שאושרו בשנה החולפת לפי מנהל התכנון, רק 31 אלף יח"ד היו במסגרת התחדשות עירונית. זו היתה השנה הראשונה שבה התקרבנו ליעד האסטרטגי השנתי, אבל הדרך להשגת היעד הלאומי - עוברת בהסרת חסמים תכנוניים ובירוקרטיים ובאישור חלופה ראויה לתמ"א 38. בדיון בוועדת הפנים הציבה השרה איילת שקד יעד עדכני של 125 אלף יח"ד לשנה, עם דגש על התחדשות עירונית. עם זאת בשטח, במהלך שנת 2021 החלה בנייתן של 56 אלף יח"ד בלבד, אבל הסתיימה בנייתן של כ-50 אלף יח"ד בלבד.

מה אפשר לעשות? להפסיק את הפרטאץ'

אי הוודאות שנוצרה בעקבות ביטול התמ"א 38 ודחיית אישור תוכנית חלופית יוצרת חוסר וודאות שחותרת תחת ההתחדשות העירונית. ביולי 2021 השרה שקד הבטיחה חלופה לתמ"א 38 בתוך 4 חודשים, באוקטובר הקרוב יפוג תוקפה של התמ"א והוואקום שנוצר - לא רק מעיד על סדר העדיפויות הלאומי, הוא פשוט מסוכן.

הממשלה ורשויות התכנון חייבות לייצר סביבה ואופק ברורים יותר, ולקחת בחשבון תקופת מעבר בין המצב הקיים לחלופות הן עבור היזמים והן עבור הדיירים. ההבטחות בחלופת שקד לתוספת זכויות של עד 550% לבניין הקיים וההתייחסות להיטל השבחה והקצאת שטחי ציבור - ככל שיאושרו ויקבלו ביטוי בשטח - הן בשורה. בינתיים, יש לפעול להסרת החסמים בתחום התכנון, בעיקר בבירוקרטיה ובהימשכות ההליכים עד לקבלת היתר בניה. צריך לייצר מנגנון שיקל על קידום עסקאות התחדשות עירונית או הריסה ובניה בדגש על הקלה על החתמת הדיירים ותמרוץ רשויות מקומיות להגדיל את הבנייה בשטחן.

האבולוציה של התכנית הביאה להבנה שיש ככל הניתן לעבור מתכניות של חיזוק ומיגון לעבר הריסה ובנייה מחדש, בדגש על מתחמים הכוללים תכנון עירוני מושכל, מתוך הבנה שזה הצורך הנוכחי בשטח יש להמשיך ולתת מענה בחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, אבל להרחיב את היריעה כדי לספק מענה הולם לביקושים הגבוהים לדירות מול מצוקת הקרקעות בעיקר באזור המרכז. יש לנצל את הזינוק החד במחירי הדיור לצד הקריסה המתוקשרת של מבנים לאחרונה, כדי להוליד פתרונות ארוכי טווח ראויים- וכך להעניק ביטחון ממשי לתושבים ולאפשר מגורים איכותיים ובמחירים שפויים.