תוכנית החירום של מנהל רשות מקרקעי ישראל עשויה להרגיז את מינהל התכנון

האם "תוכנית החירום" של רשות מקרקעי ישראל, שהוגשה לאחרונה לבכירי הממשלה, צפויה לעורר את זעמם של ראשי מינהל התכנון? במסמך ששלח לפני יומיים מנהל רמ"י, עו"ד יעקב (ינקי) קוינט הוא מפרט שורה של מהלכים שנדרשים, לעמדתו, כדי לפתור את משבר הדיור - וביניהם כמה כאלו שבאים בניגוד לתפיסה שמנהיג מינהל התכנון בשנים האחרונות.

עו"ד קוינט שלח את מכתבו, ובו פירוט של סעיפי תוכנית החירום שגיבש, אל ראש הממשלה, נפתלי בנט, אל שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין, אל שר האוצר, אביגדור ליברמן, ואל שרת הפנים, איילת שקד. את הסעיפים הוא כתב תחת הכותרת "תוכנית חירום וצעדים דחופים להסרת חסמים וקידום תוכניות בנייה", ובה שלושה צירים מרכזיים שבהם ניתן לבצע צעדים לשיפור המצב.

"הרשות עושה כל שלאל ידה כדי ליתן מענה למשבר הדיור ולעליית המחירים", כותב עו"ד קוינט במכתבו, ומציין את "האמרת מחירי הדיור בקצב ובעוצמה גבוהים". בהתאם לכך הוא מציע כמה צעדים דחופיים אפשריים, בשלוש חזיתות, כאמור - הרשויות המקומיות, פיתוח ותשתיות ותכנון.

תוכנית 2040 "מצמצמת את מרחב הפיתוח"

פרק התכנון עלול לעורר את זעמם של גורמים לא מעטים בצמרת מינהל התכנון, שכן הוא כולל כמה המלצות אשר מגיעות בניגוד לעמדת המנהל בשנים האחרונות. כך, לאחר הסעיף שבו הוא ממליץ על עיבוי מנגנון הוותמ"ל, מציע קוינט לבטל את לוח 2 של תמ"א 35 - הלוח המגדיר את המספר המרבי של יח"ד בקיבוצים ובמושבים, "המציב רף מקסימלי לתכנון ואשר במציאות הנוכחית מהווה חסם להגדלת ההיצע", לדבריו.

נציין כי תמ"א 35 - תוכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור שמטרתה יצירת "שפת תכנון אחידה - היא אחד מהמהלכים המרכזיים שמקדמת לאחרונה מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר, בין היתר כדי להאיץ את תהליך הציפוף בישראל.

זה לא הסוף: הסעיף הבא תחת פרק התכנון בתוכניתו של עו"ד קוינט נוגע לתוכנית האסטרטגית 2040 של מינהל התכנון - אחת התוכניות החשובות ביותר של המנהל בעת האחרונה. עו"ד קוינט מציין כי ישנן "בעיות מהותיות בתוכנית, אשר יקשו באופן משמעותי על תכנון יחידות דיור בהיקפים שקבעה הממשלה ולצורכי המשק. לדעת הרשות התוכנית מצמצמת את מרחב הפיתוח באופן שעומד בסתירה למטרות האמורות".

הגדלת חלף היטל השבחה לרשויות ל־20%, הרחבת פיילוט הפינוי־בינוי לכל הארץ

כאמור, בתוכנית של עו"ד קוינט מובאים עוד שני פרקים שבהם נדרשים "צעדים דחופים", כהגדרתו. בפרק הרשויות המקומיות הוא מציע, בין היתר, על הגדלת חלף היטל ההשבחה - מעין תמריץ שמעניקה המדינה לרשויות המקומיות - מ־12% כיום ל־20%, זאת במטרה לספק להן "תמריץ לשיווק באופן נרחב".

עוד הוא מציע להגדיל את שיעור יחידות הדיור בתוכנית מחיר מטרה שישווקו בעדיפות לבני מקום - אך לא נוקב בשיעור הרצוי מבחינתו. נזכיר שכיום מדובר על 30% ו־35% הקצאה לבני מקום באזורי עדיפות א' ו־ב', בהתאמה, ועל 25% בשאר חלקי הארץ. עוד הוא מציע להעלות את שיעור ההנחה במחיר מטרה באזורי הפריפריה; ולא לגבות תמורה במועד הקצאת קרקע שאינה מהוונת, או לחילופין לגבות תמורה מופחתת בגין הקרקע - כדי להקל על רוכשי הדירות. "יתרת התמורה תשולם בעתדי כמעין הלוואה בתשלום עיתי על ידי רוכשי הדירות", כך הוא כותב.

קוינט אף נוקט בתוכניתו עמדה לגבי אחד ממאבקי הכוח המרכזיים המתנהלים כיום בין שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין, לבין משרד האוצר - נושא הפיילוט המשלב מגרשי השלמה בפריפריה לטובת עידוד מיזמי פינוי־בינוי. המחלוקת בנושא בין אלקין לאוצר רחוקה מלהיפתר, כך נראה; עו"ד קוינט מאמץ בתוכניתו את עמדת השר אלקין ומציין כי יש להרחיב את הפיילוט למתווה כלל ארצי.

עו"ד קוינט קורא גם ל"הסרת חסמים משמעותיים בתחום פיתוח התשתיות", ראשית על ידי הקמת קרן תשתיות ברשות מקרקעי ישראל, כגוף אחד שיתכלל את כל הפעילות בתחום זה. עוד הוא מציע לקדם את החוק לביצוע עבודות פיתוח שבסמכות הרשויות המקומיות, על ידי משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל. הצעת החוק הזו, כך הוא מזכיר, נכללה בחוק ההסדרים של 2018 ושל 2021, אבל לא קודמה.

קוינט גם קורא לקדם טיפול נקודתי במקרקעי חברות ממשלתיות ובסיסי צה"ל, במטרה לפנותם ולפתח אותם לטובת מתחמי דיור. הוא מזכיר בין היתר את מתחם אלתא, עם פוטנציאלי של 50 אלף יח"ד לדבריו, ואת מתחם תע"ש השרון, עם פוטנציאל של 40 אלף יח"ד. קוינט חותם את המכתב בהצהרה כי האמצעים המפורטים הכרחיים, "לשם מיתון עליית מחירי הקרקע ומתן מענה לביקושים בשוק הדיור".