פערי מחיר של 5%-15% במחירי דירות במבנים לשימור לעומת דירות רגילות

 הכותב הוא מנכ"ל ובעלי חברת שיווק הנדל"ן דרא 

שימור מבנים בישראל צבר תאוצה בעשור האחרון וכיום ישנם בניינים בפריסה ארצית שמתבצע בהם תהליך שימור. שימור המבנים היא פעולה אדריכלית-הנדסית שמטרתה להבטיח המשך תקין ושלם של המבנים, במסגרת זו נעשות פעולות להגנה על המבנה, ייצוב וחיזוק שלו כדי שיוכל לשרוד לאורך שנים.

השימור מתבצע לרוב במבנים שיש להם ערך ייחודי מבחינה היסטורית, מבחינה אדריכלית או מבחינה תרבותית. למשל, מבנים בעלי חשיבות לאומית שהיו בהם אירועים שהשפיעו על התפתחות המדינה, או שהם חלק בלתי נפרד מבנייתה של עיר מסוימת, או שהם מסמלים תקופה שרוצים להנציח, או שהם מייצגים תרבות של העיר או המדינה, מבנים בעלי משמעות אמנותית וכדומה.

ישנם סוגים שונים לשימור מבנים - החל מייצוב ושימור הקיים, שיחזור המבנה למה שהיה בעבר ללא תוספות, שיקום והתאמה מחדש, בנייה חדשה של המבנה, העברה שלו למקום אחר, שכפול או הרכבה מחדש. בישראל לכל סוג של שימור יש דרגות חומרה שונות מבחינת דרישות הרשויות המקומיות, המשפיעות על רמת הפירוט בהנחיות הבינוי ועל החופש התכנוני של היזם.

בישראל רוב הבניינים שמיועדים לשימור הם בעלי ערך היסטורי למדינה, לתרבותה ולמורשת שלה. הגוף שמחליט על שימור המבנים היא העירייה, ובהתאם לדרגת החומרה של השימור היא מוציאה הנחיות מדויקות ליזמים ולקבלנים המבקשים לבנות או לחדש באזור מסוים. כך למשל, החובה לשמור על עיצוב אדריכלי מקורי, על הצבעים, החזיתות, מעקות בחדרי מדרגות, הריצוף, החומרים שמהם עשויים החלונות וכיוצ"ב.

הערך המוסף של רכישת דירה בבניין לשימור לעומת בניין רגיל, הוא כמובן ערך של יופי ואסתטיקה, התחושה של מגורים במבנה היסטורי, בעיצוב אדריכלי ייחודי ועם אופי תרבותי מיוחד. לדירות בבניינים לשימור יש גם עלות אבסולוטית גבוהה יותר כמו למשל דרישה לשימוש בחומרי בנייה איכותיים יותר, יקרים יותר, או לבנות תקרות גבוהות ועוד.
מבחינת כלכלית, הפערים הכספיים בין דירה במבנה לשימור לדירה רגילה נחלקים לשניים: בעלות הבנייה למ"ר ליזמים ולקבלנים ישנו פער של כ-40%-50% המשתנה כאמור בהתאם לדרגת החומרה של השימור. ככל שהשימור יותר מחמיר - העלויות, המורכבות ומשך זמן הבנייה ליזם יהיו גבוהים יותר, ובהתאם עלות הבנייה למ"ר. מבחינת שיווק הדירות, פערי המחיר נעים בין 5%-15% בתלות בחומרת השימור ואיכות המוצר המוגמר.

כך לדוגמה, בפרויקט שאנו משווקים ביפו, שני סוגי מבנים, האחד כולל בניין לשימור בדרגת שימור לא מחמירה - חזיתות בלבד, והשני הוא בניין רגיל. המשקל שנתנו בשיווק למחיר הדירות בשימור מסתכם בכ-5% לטובת המבנים לשימור. בבניין לשימור המחיר למ"ר הסתכם ב-43-45 אלף שקל למ"ר ובבניין הרגיל ב-41-43 אלף שקל למ"ר.
למרות ההבדל בעלויות, אני יכול לומר מניסיון שהביקוש למבנים לשימור בערים כמו תל אביב וירושלים הוא גבוה ונובע בעיקר בקרב אוכלוסייה אמידה אשר פחות רגישה למחיר ומעריכה אסתטיקה, וערכים אדריכליים, תרבותיים והיסטוריים.