צעדים להגבלת שכר הדירה בארה"ב חוזרים לתמונה על רקע הקפיצה במחירים

המחוקקים ברחבי ארצות הברית חושבים על דרכים לפיקוח על שכר הדירה, ומחזירים צעדים שהתרחקו מהם בשנים האחרונות, במאמץ לרסן את העלייה במחירי השכירות שנרשמת בכל רחבי המדינה.

ההצעות הללו, שברובן יאפשרו לבעלי הבתים להעלות את שכר הדירה בלא יותר מ-2% ועד 10%, עומדות על סדר היום של החקיקה ביותר מ-12 מדינות. מחירי השכירות עלו בכ-18% בממוצע בשנתיים האחרונות, כך לפי חברת שירותי הנדל"ן Redfin, והגיעו לשיא בכל ארצות הברית.

ערים גדולות כמו בוסטון, פרברים עשירים כמו מונטקלייר בניו ג’רזי, וקהילות שתושביהן מעוטי הכנסה בקולורדו ומטרופולינים שצומחים במהירות בפלורידה - כולם ברשימת המקומות שבהם שוקלים הגבלות על שכר הדירה.

"שכר הדירה מתפוצץ בקצב מהיר יותר מההכנסה", אומר סטיין ואן ניוברג, כלכלן ומרצה בבית הספר למינהל עסקים בקולומביה, שחוקר הגבלות על שכר דירה. "הבעיה כעת גרועה כמו שהייתה תמיד, ואולי יותר גרועה".

העלייה בשכר הדירה היא בין התורמים הגדולים לעלייה באינפלציה שמתחילה להכביד על כלכלת ארה"ב. עלות הדיור מהווה 40% ממדד המחירים לצרכן, שהוא המדד העיקרי של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בארה"ב - CPI. כלכלנים בפד של סן פרנסיסקו אמרו בתחזית האינפלציה לחודש פברואר שהעלאת שכר הדירה "מצביעה על סיכוני משמעותיים לעלייה בכל תחזית האינפלציה".

צעדים להגבלת שכר הדירה בארה"ב ננקטו בשנים שלאחר שתי מלחמות העולם, אבל הקונפסט הזה שב ועלה בשנות ה-70, תקופה שהתאפיינה באינפלציה גבוהה. התחייה הזו הייתה קצרת ימים, ומחוקקים רבים אימצו את ההשקפה שהגבלות על שכר הדירה פוגעות בשוקי הדיור יותר ממה שהן עוזרות לדיירים, משום שהן אינן מעודדות פיתוח ובנייה חדשה ואינן נותנות תמריצים לתחזוקת הבניינים.

הקושי למצוא דירה החמיר מתחילת המגפה

לאחרונה, כלכלנים ופוליטיקאים החלו לחשוב מחדש על ההנחות הללו, והצביעו על הגבלות על שכר הדירה כאחת מהדרכים הבודדות הקיימות להגנה על שוכרים עם הכנסה נמוכה, שבדרך כלל ניצבים בפני הקשיים הגדולים ביותר. ב-2019, חברת הקונגרס אלכסנדרה אוקסיו-קורטז הציעה חוק לאומי להגבלה על שכר הדירה. קליפורניה ואורגון קידמו באותה שנה חוקים להגבלת שכר הדירה, הקיימים גם כיום.

הקושי למצוא דיור בר השגה העמיק עוד יותר בתקופת המגפה. מחירי הבתים הגיעו לשיא בחלקים מסוימים של המדינה, והכריחו את הדיירים להמשיך לשלם שכירות שעולה עוד ועוד.

חלק מהערים שוקלות כעת הגבלות חמורות יותר מאלו שנשקלו בעבר. סנט פול במינסוטה הייתה היחידה במערב התיכון שהפעילה בסתיו הגבלות שכר דירה, וכעת מונהגות בה ההגבלות הכי מחמירות במדינה. בשעה שבמקרים רבים מחריגים מהפיקוח על שכר דירה בניינים חדשים או יחידות ריקות, בסנט פול לא עשו זאת.

בסנטה אנה שבקליפורניה, נבחרי הציבור המקומיים הלכו צעד מעבר להגבלות על שכר הדירה, שקובעות ששכר הדירה יכול לעלות ב-5% בלבד בשנה, בנוסף להצמדה לאינפלציה, והגבילו את העלייה בשכר הדירה ל-3% בבניינים שנבנו לפני 1995.
צעדים אלה עברו אף שקיימים בשתי המדינות חוקים שבאופן כללי מונעים מהממשלות המקומיות לכתוב בעצמן חוקי שכירות. אבל במקרים אלה, תומכי ההגבלות מוצאים כל מיני מעקפים.

ניסיונות אחרים להגבלות שכר דירה ייתקלו במגבלות אחרות, שעדיין קיימות ביותר מ־20 מדינות. ראשת העירייה של בוסטון, מישל וו, שזו הקדנציה הראשונה שלה, דיברה בקמפיין שלה על החזרת הגבלות על שכר הדירה, וסקר הראה שרוב תושבי העיר תומכים בכך.

אבל מגבלות על שכר הדירה נאסרו בעיר לפני כמעט שלושה עשורים במשאל עם שנערך במדינה. הדמוקרטים במסצ’וסטס מקדמים חוק שיבטל את האיסור הזה, אם כי מושל המדינה הרפובליקני צ’ארלי בייקר אומר שהוא ככל הנראה לא יחתום על זה.
בפלורידה, מדינה נוספת שמראש אינה מאפשרת להגביל את שכר הדירה, המחוקקים במיאמי ובטמפה - שבה מחירי השכירות המבוקשים עלו ביותר מ-30% בשנה האחרונה - שוקלים להכריז על משבר חירום בדיור כדי להעביר חקיקה של הגבלת שכר הדירה.

בעלי הנכסים: "אנחנו רואים בכך איום קיומי"

אנשי הנדל"ן הצליחו לקדם בכמה מדינות לובי שיכתוב חוקי אנטי-הגבלות על שכר הדירה לפני עשורים, וכעת הם מרימים ראש מחדש. "אנחנו רואים בכך איום קיומי", אומר ג’ים לפידס, דובר מועצת הבנייה הלאומית לבנייני מולטי-פמילי (NMHC), קבוצה שמאגדת בעלי בתים.

בעלי הבניינים ממשיכים לטעון שהגבלות על שכר הדירה יעצרו את ההיצע של בנייה חדשה ובסופו של דבר יביאו לשוק שכירות שיהיה גרוע יותר לכולם.

בסנט פול, לדוגמה, היזמים הקפיאו כשליש מיחידות הדיור המתוכננות בגלל החשש מחוק חדש שיעבור, כך לפי חברת RealPage, חברת תוכנה לניהול נכסים, שהשוותה היתרי בנייה ודוחות ציבוריים.

אולם יש מחוקקים שאינם מזהים דרך טובה יותר לטפל בבעיית השכירות המאמירה. סנטור המדינה של פלורידה ויקטור טורס, דמוקרט שמייצג חלקים מאורלנדו, מציע לסיים את האיסור הקיים בפלורידה על הגבלות שכר דירה.

טורס אומר שעובדים בענפי הקמעונאות והתיירות במחוז שלו ניצבים לעתים קרובות בפני עליות חדות אפילו בדירות הצנועות והקטנות ביותר של שניים או שלושה חדרים.
"אתה מחדש את החוזה שלך, ואומרים לך, נעלה לך את שכר הדירה ב-500 דולר בחודש", הוא אומר. "מי יכול לעמוד בזה?"

בקולורדו, חבר בית הנבחרים המדינתי אנדרו בוסנקר רוצה להגביל את השכירות במגרשים לקרוואנים ל-3% או שיעור האינפלציה המקומית - הגבוה ביניהם.
בוסנקר, שהמחוז שלו כולל חלק מפורט קולינס, אומר שהגבלת שכר הדירה אינה מספיקה כדי להקל על מצוקת הדיור במדינה. יש גם מחסור בהיצע, הוא אומר, אבל העלייה המשמעותית בשכירות במגרשי קרוואנים מחייבת תגובה מהירה יותר.
"ראינו עליות מחירים של אפילו 50%", אומר בוסנקר. "אנחנו חייבים לעשות משהו כדי להגן על המקור הזה לדיור בר השגה".