אם המדינה לא תבצע את הפעולות הנדרשות, מחירי הדירות ימשיכו לעלות

הכותבת היא מבעלי קבוצת "ארכוד" - אדריכלות ויזמות נדל"ן, ומרצה בכירה בבית הספר לאדריכלות באוניברסיטת ת"א

באמת שכבר אין כל סיבה להיות מופתעים שוב ושוב שמחירי הדירות ממשיכים לעלות, כאשר הנתונים שפורסמו לאחרונה הציגו עליה של 13% בשנה החולפת, כאשר רק בחודש האחרון הם עלו ביותר מ-2%. ישנן סיבות רבות לעלית המחירים המתמשכת, אבל אם הקברניטים ימשיכו לחזור על אותה הטעות של ניסיון לטפל בביקוש במקום בהיצע, גם המחירים ימשיכו לעלות עוד ועוד. אולי דווקא הנסיבות המזוויעות של המלחמה באוקראינה אשר יובילו לפי הערכות להגעתם של עשרות אלפי עולים חדשים, יגרמו לממשלה לפעול למציאת הפתרונות להיצע הדירות.

בעיית המחסור בדירות נובעת ממספר גורמים. ראשית, שיווק הקרקעות שהמדינה משחררת מתנהל בתהליך מאד איטי וגם כאשר רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מוציאה מכרז, היא קובעת את מחיר המינימום לקרקע ומכך שהמדינה גורמת בעצמה למחירים ההתחלתיים להאמיר עוד לפני תחילת עבודות התכנון והבניה, עליהן חלים גם מיסים של תשומות רבות. כפועל יוצא מכל אלו גם התחרות מצד חברות הבנייה נשחקת מכיוון שרק החברות הגדולות בשוק הישראלי הקטן יכולות לעמוד במחירים הללו, ובסופו של דבר לשווק את הדירות לקונים במחירים גבוהים.

אחד הפתרונות לסוגיה זו יכול להיות שהמדינה לא הייתה מתערבת ונותנת לשוק לקבוע את מחיר הקרקע ללא הצבת רף של מחיר מינימום, או לקבוע הפוך - מחיר מקסימום לקרקע ובכך לבחור בשיטת ניקוד לא רק על פי המחיר, אלא להוסיף גם מדדים כמו איכות התכנון והערכים הנוספים כדוגמת תקני ליד, בניה אקולוגית, כלכלה מעגלית המייצרת בניינים עם מחזור הפסולת, טכנולוגיות בניה ירוקות, תרומה ציבורית, תרומה לחברה והסביבה, פרוגרמות חדשניות ועוד. לפיכך, נראה כי לכאורה האינטרס של גבית רווח משיווק הקרקעות על ידי המדינה, גובר על הצורך של הורדת מחיר הקרקע, איכות התכנון וחיי התושבים והסביבה.

כשל נוסף של המדינה הוא בטיפול בכל הנוגע לפרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות העירונית. מעבר לבירוקרטיה הארוכה מתחילת התהליך ועד סיומו, המדינה לא השכילה להתאים את התכנית לכלל האזורים בארץ וגרמה לכך שהתכנית תהיה כדאית ליזמים רק באזורי הביקוש במרכז, וזאת מבלי בלי תמריצים והשתתפות המדינה בכדאיות לקיום עסקאות באזורי הפריפריה. הסיטואציה יוצרת עוול כפול, מחסור אדיר בדירות וייקור המחירים באזורי הביקוש, ובמקומות בהם קיים הצורך הגדול ביותר להתחדשות עירונית - עקב סכנה מקריסת בניינים ואזורים מוזנחים, אין כדאיות כלכלית ליצירה ופיתוח פרויקטים. בנוסף לכך, מכיוון שהרשויות המקומיות אינן מרוויחות מהיטלי השבחה בפרויקטים של תמ"א 38, אך באותה הנשימה צריכות להתמודד עם העלויות של התשתיות והשירותים שניתנים לתושב, ומכיוון שבתכנית התמ"א ישנו סעיף הקובע כי ההחלטה על מתן הזכויות לפיה מוקנית לרשות המקומית, מעדיפות רשויות רבות לא לאשר פרויקטים של תמ"א 38 בתחום שיפוטן, דבר היוצר מחסור אדיר של דירות גם באזורי הביקוש, עם התיישנות והתפוררות הבניינים הקיימים ואי ציפוף של ערי הביקוש. המשמעות של הארכת התכנית לפחות עד לקיץ הקרוב עד להצבעה על החלופה, היא שמירת המצב הקיים ובזבוז זמן יקר בו הרשויות ככל הנראה לא יאשרו פרויקטים חדשים.

הטענה שמדובר בכשלים שהחלו לפני זמן רב עשויה להיות נכונה ברובה, אבל דוגמה לכך שגם כעת הפתרונות שמנסים לספק אינם מתאימים למציאות בשטח, הינה הצעת החוק להקטנה משמעותית של הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבניה, שעברה בועדת השרים. אם חלילה הצעה זו תעבור, מה שיקרה בשטח יהיה בדיוק הפוך מהכוונה - הקבלנים והיזמים לא ימהרו למכור דירות מהחשש להפסיד כסף וימתינו שהמחירים ימשיכו לעלות, וכתוצאה מכך הביקוש רק יגבר. בנוסף, סביר להניח שהיזמים יגלגלו את מחיר העלויות של המדדים מראש במחיר השיווק של הדירות. כמו כן, רעיונות נוספים שנשמעים כמו העלאת הריבית משמעותם היא שוב עיסוק בביקוש ולא בהיצע. לכן, מוטב שאף אחד לא יחפש פתרונות קסם מהירים עם שם קליט, כולל לא ותמ"לים וועדות חרום שמייצרות פרויקטים ענקיים ללא תהליכי תכנון איכותיים, אלא על מקבלי ההחלטות לבצע תהליכים מורכבים אשר באמת יקלו על השוק ובסופו של דבר יביאו לעליה משמעותית בהיצע ביחד עם איכות תכנונית וערכים חדשים ללא התפשרות. הגעתם של עשרות אלפי עולים אולי תשנה את קו המחשבה כאשר ברור לכל שבמצב הנוכחי מדינת ישראל תהיה חייבת להאיץ את היצע הדירות בשוק.