הקבלן מאחר במסירת הדירה? מה קובע החוק ומה אפשר לעשות

בקשה לתביעה ייצוגית הוגשה לאחרונה לבית המשפט המחוזי נגד חברת אזורים, בטענה כי החברה סירבה לפצות רוכשים על איחור במסירת דירות. אזורים טענה כי האיחור נבע בגלל מגפת הקורונה. טרם הוחלט אם התביעה תוכר כייצוגית או לא, אבל זה אינו המקרה היחיד של איחור במסירה, ולא תמיד הקורונה קשורה לכך. מה אומר החוק לגבי איחורים במסירת דירות, האם סגרי הקורונה הם סיבה מספקת לאיחור, ומה יכולים לעשות רוכשים כדי להגן על עצמם? גלובס עושה סדר.

מה נחשב "איחור סביר" ומה לא?
לדברי עו"ד זיו גרומן, בעל משרד גרומן ושות' המתמחה בהתחדשות עירונית, "חוק המכר קובע פיצוי לרוכש דירה בגין איחור במסירתה רק לאחר תקופה של 60 ימים ממועד מסירת הדירה, שנקבע בהסכם בין הצדדים. החל מהיום ה-61 לאיחור מחויב הקבלן בפיצוי בגובה דמי שכירות של דירה דומה, בתוספת של 50% בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי (כלומר החל מהיום הראשון לאיחור) ועד למסירת הדירה בפועל לידי הרוכש. לאחר שמונה חודשי איחור סכום הפיצוי בגין כל חודש איחור פוחת לסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בתוספת 25%.

"ההמלצה שלי היא לעמוד על הזכויות המוקנות לרוכש על-פי חוק ולדרוש את הפיצוי הנ"ל, או להגיע עמו להסדר על קיזוז סכום הפיצוי מהתשלום האחרון שנותר לרוכש לשלם על חשבון הדירה - תשלום שבדרך-כלל מבוצע כנגד המסירה או בסמוך למסירה".

ענף הבנייה הוחרג מהגבלות הקורונה ולכאורה המשיך לעבוד כרגיל. האם משום כך המגפה אינה סיבה לאיחור במסירה?
עו"ד גרומן: "אף שענף הבנייה הוחרג, בפועל מגפת הקורונה והמגבלות הרבות שהוטלו בעקבותיה במשך חודשים רבים עיכבו מאוד את קצב ביצוע העבודות באתרי בנייה רבים (עובדים בבידוד, סגרים וכו') ועיכבו גם את קצב עבודות הרשויות במתן אישורים, ביצוע ביקורות וכו'.

"צוות בין-משרדי ברשות משרד המשפטים המליץ להאריך את תקופת החסד בת 60 הימים הקבועה בחוק המכר בפרק זמן נוסף של 60 ימים. המלצות הצוות אומצו בחלקן על-ידי שר הבינוי והשיכון, שקבע בחודש יוני 2020 כי ההמלצות יקבלו תוקף של עמדה ממשלתית (ולא תיקון חקיקה).

"המלצה זו חלה על עסקאות שמועד המסירה בהן הוא בין מרץ ל-1 באפריל 2021. אבל זו המלצה בלבד, והדבר לא מחייב את הצדדים לעסקה (הקבלן או הרוכש). בסופו של דבר, כל מקרה יוכרע בהתאם לנסיבות שלו, ועל הקבלן הטוען כי האיחור במסירה נבע כתוצאה ממגפת הקורונה, מוטל להוכיח זאת ולהראות קשר ישיר בין האיחור במסירה לבין המגבלות שהוטלו בעקבות הקורונה".

אילו סעיפים מומלץ להכניס בהסכם עם היזם בנוגע לאיחור במסירה?
עו"ד גרומן: "ראשית, יש להבדיל בין איחור שאינו באשמת היזם, כתוצאה מ'כוח עליון' בנסיבות שאינן בשליטתו, שחרף מאמציו לא יכול היה למנוע את העיכוב. איחור כזה אינו מהווה הפרה ואינו מקים זכות לקבלת פיצוי בגין איחור במסירה. זאת בניגוד לאיחור שבאשמת היזם, שנגרם כתוצאה מהתנהלותו ומחדליו בתקופת הבנייה. בכל הסכם של רכישת דירה מקבלן או יזם יש שורה של סעיפים הקובעים נסיבות שבהן האיחור במסירה לא יהווה הפרה של ההסכם - החל מ'כוח עליון', מלחמה, שביתה כללית במשק, דרך עיכוב בחיבור הבניין לרשת החשמל, לדחיית מועד מסירה בגין שינויים שהזמין הרוכש מהקבלן ועוד".

לדברי עו"ד אילן שרקון, מייסד משרד שרקון, בן-עמי, אשר ושות' המתמחה בין היתר בהתחדשות עירונית, "חשוב מאוד לכלול במסגרת חוזה המכר סעיף ברור של מהו אותו מועד שבו היזם יפצה בגין איחור במסירה, ומה גובה הפיצוי שיינתן. בכל מקרה, לא ניתן במסגרת ההסכם להתנות על מה שקבוע בחוק. בנוסף, אני ממליץ לרוכשים מקבלן לצמצמם ככל שניתן את המגבלה של 'כוח עליון' בהסכם מול היזם".

מה קורה אם האיחור אינו תלוי ביזם, אלא ברשות המקומית או בגורמים אחרים שמתעכבים?
עו"ד גרומן: "הסכמי רכישת דירה מקבלן כוללים בדרך-כלל התייחסות למצבים אלה, והקבלן יבקש להחריג מלוחות הזמנים עיכובים הנעוצים ברשות המקומית או בגורמים אחרים שאינם בשליטתו. במקרים כאלה יש לבחון האם היזם פעל באופן מקצועי וסביר מול הרשות המקומית או כל גוף אחר, והאם העיכוב במסירה נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתו.

"לדוגמה, קבלן לא יוכל לכסות תחת הטענה כי העיכוב בקבלת טופס 4 אינו תלוי בו, אם הוא לא ביצע במועד את כל המטלות שהטילה עליו הרשות המקומית, או לא הזמין ביקורת של חברת החשמל או ביקורת מעלית במועד. בנסיבות כאלה ניתן לטעון כי האיחור במסירה מהווה הפרה של ההסכם, ולתבוע פיצוי".

מה קורה אם בעל דירה חתם על חוזה עם השוכרים בהסתמך על מסירת הדירה בזמן?
עו"ד שרקון: "חשוב שבעל דירה שמבקש להשכיר אותה יחתום על חוזה שכירות רק כאשר ישנה ודאות קרובה למועד המסירה, על-מנת שלא ימצא את עצמו בגדר מפר חוזה שכירות. אני ממליץ לקבל מטעם הקבלן מועד ברור בכתב למסירת החזקה בדירה לפני חתימת חוזה השכירות. כמו כן, אני ממליץ לעגן במסגרת הסכם השכירות סעיף הקובע כי ככל שיהיה עיכוב במסירת הדירה בשל אילוץ שקשור לקבלן, אין בכך כדי להוות הפרת חוזה השכירות".