התוכניות שנשלפו והסיבות לאופטימיות: מה יצנן את שוק הדיור

הכי טוב שממשלת ישראל תשתוק. ודאי לאחר שמתברר, פעם אחר פעם, שהדיבורים שלה בעיקר מפריעים לרפא את שוק הדיור ולהוריד את המחירים. בינתיים, בשם האשליה המופרכת כאילו עוד מעט יישלף ג'וקר חדש מהחפיסה הממשלתית, הציבור הפסיק להסתכל על הקלפים הלא רעים שכבר מונחים אצלו ביד.

במקום זה, הציבור בעיקר נחרד מהפאניקה שמגיעה מירושלים. אי אפשר היה שלא להרגיש שאחרי שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) דיווחה בשבוע שעבר על עליית מחירים שנתית של 13% בשוק הדיור, במשרד האוצר איבדו את העשתונות, במקום להרגיע את הציבור שההגה נמצא בידיים בטוחות.

עוד תוכנית לא אפויה שלא עושה רושם

הציבור רואה איך שר אוצר - בהפתעה שתפסה גם את משרדי השיכון והפנים לא מוכנים - מציג לתקשורת תוכנית לא ממש אפויה להורדת מחירי הדיור, חמישה חודשים בלבד לאחר ששלושה שרים, בראשות האוצר, הפנים והשיכון, שילבו ידיים והציגו במשותף את "תוכנית הדיור הממשלתית". תוכנית שכללה סדרת צעדים שבעיקר התאיידו או שעדיין מחכים לקואליציה שיודעת להעביר חוקים.

זו גם הסיבה שמניות יזמיות הנדל"ן למגורים בבורסה לעגו ביום ראשון לאיומים שהגיעו מהאוצר על שיווק קרקעות בהנחות מפליגות (מה שאמור לתקוע אותן עם סחורה יקרה), והן דווקא טסו בבורסה ומדד ת"א בנייה רשם עלייה של יותר מ-3% שעות הצוהריים (ראו תיבה).

שלל נתונים מעודדים שאפשר להדגיש
בעולם נורמלי, שבו הממשלה הייתה מנהלת מלחמה כוללת ולא משאירה את המערכה להבלחות של קרבות מזדמנים, היינו זוכים למסיבת עיתונאים שחוגגת את ההווה, במקום להפריח חלומות לעתיד. שר האוצר אביגדור ליברמן היה חוגג 63,330 יחידות דיור בהתחלות בנייה ב-2021, נתון שעוד צפוי להתעדכן כלפי מעלה בכ-10%, מול 55,990 התחלות בנייה שנרשמו בשנת 2020 (במרץ אשתקד עמדו התחלות הבנייה ב-2020 על 51,660 דירות - ומאז נוספו להן בדיעבד עוד 4,330 דירות). לפי הלמ"ס גם מספרם של היתרי הבנייה נמצא בשיא, עם היתרים שניתנו לבניית 76,340 יחידות דיור בשנת 2021, לעומת 51,660 בשנה שלפניה.

  

ליברמן גם היה מדגיש כי עוד לא התחלנו לקצור את הפירות משיווק הקרקעות המסיבי של רשות מקרקעי ישראל בשנה שעברה, שהסתיימה עם שיווק קרקע ל-102 אלף דירות (פי 2 מהשנה שלפניה) ועם 62,800 דירות בעסקאות חתומות (140% יותר מהשנה שלפניה).

במקביל, נגיד בנק ישראל היה מצטרף לדברי שר האוצר, ומסביר לציבור עד כמה הריבית שמרימה ראש מוכרחה ללא ספק לצנן את הביקושים. ראשית, את תיאבון היזמים כשהם מציעים מחירים לכל קרקע. שנית, את תיאבון הקונים, שיכולים היום לגשת לבנק ליטול משכנתא כמעט בכל סכום. ורק כדי לסבר את האוזן: מי שמבקש הלוואה לרכישת דירה בהחזר חודשי של 3,400 שקל ל-30 שנה יקבל 922 אלף שקל עם הריבית היא 2% (כמו הריבית הממוצעת היום) ורק 641 אלף שקל אם הריבית תעמוד על 5% - מה שכבר לא נראה כמו חלום בלהות.

בשוק יודעים כמה מסוכן בתחום הכי לוהט

אבל רגע, הרי ייקח לא מעט זמן עד שהבנייה הגדולה והריבית הגבוהה יגיעו וישפיעו על השוק? זה לא עובד ככה בכלכלה. ודאי שלא במוצר השקעה כמו דירת מגורים. אם נאמין שהמחירים ירדו בעוד שנתיים, כי קרקע ל-102 אלף דירות יהפכו לדירות אמיתיות, אין שום סיבה שלא נמתין - או שנאלץ את היזמים להגמיש את המחירים. אבל במקום זה, שרי האוצר, הפנים והשיכון בעצמם מדברים על כך שהמחירים ימשיכו לעלות לפני שהם ישנו כיוון - ורק מתדלקים עוד ועוד את השוק.

ומי שחושב שהמחירים "בטוח" ימשיכו לעלות, ושבישראל מחירי הדירות "אף פעם לא יורדים", שיסתכל רגע על היזמים הגדולים - כמה הם מתאמצים למכור היום, למרות שמחר הם יעדכנו כביכול כלפי מעלה את המחירונים (זה אכן קרה כך, על בסיס שבועי ואפילו יומי, בשבועות האחרונים). ועד כמה הם פוזלים לאינספור כיוונים אחרים - חג'ג' למשל, מהיזמים הבולטים בשוק, הודיעו ביום ראשון על משא ומתן לרכישת בתי זיקוק. יגאל דמרי ניסה בשנה האחרונה להיכנס לתחומי התעופה, המזון והקנאביס. ישראל קנדה נכנסת לתחום הדיור המוגן והמלונאות. למרות הביקושים הבטוחים, הם יודעים עד כמה מסוכן לפעול בתחום הכי לוהט בשוק, שבו כל מחיר זוכה והמחירים כבר מזמן לא הגיוניים.