טירוף הקרקעות נמשך: עלייה של 40% תוך פחות משנה בשדה דב

באוגוסט שעבר, כשנסגר המכרז הראשון על קרקע בתחומי רובע שדה דב כולם מסביב שפשפו עיניים: סכום כולל של כ-4.4 מיליארד שקל, גבוה פי שישה ויותר ממחירי המינימום. בין המספרים שהתגלו עם פרסום הודעתה של ועדת המכרזים ברשות מקרקעי ישראל בלט מספר אחד: הצעתה של חברת ק.מ מדף 5, חברה בת של קבוצת MORE, שהציעה כ-1.47 מיליארד שקל על קרקע של כ-7.5 דונם.

הסכום הזה לא היה רק הגבוה ביותר מבין 11 ההצעות על אותה קרקע, אלא גבוה ביותר מבין כל ההצעות שהוגשו לכל ארבעת המתחמים שהשתתפו במכרז.

באותו זמן הסכום נתפס בעיני רבים כהימור מצד החברה, כזה שהיא תתקשה להתמודד איתו בהמשך הדרך. אולם, כאשר פרסמה הקבוצה של חנן מור את הדוח השנתי המסכם שלה לשנת 2021, ובעקבותיו - מצגת לשוק ההון, הקרקע ברובע שדה דב קיבלה התייחסות רחבה. החברה ציינה כי על המגרש שבו זכתה זה ניתן להקים 458 יחידות דיור, 1,500 מ"ר שטחי מסחר ומלון בן כ-80 חדרים; היא מתכננת להקים במקום מגדל בן 40 קומות, מגדל בן 16 קומות ושני בניינים בני תשע קומות כל אחד.

רווח גולמי של 25%

החברה מעריכה כי הכנסותיה מיחידות הדיור למגורים שישווקו למכירה בשוק החופשי יהיו כ-2.67 מיליארד שקל. בחישוב פשוט מדובר על כ-6.9 מיליון שקל שתקבל החברה מכל דירה.

עוד ציינה החברה כי היא צופה ששיעור הרווח הגולמי בפרויקט יעמוד על 25%, ובמספרים - כ-656 מיליון שקל. היא מעריכה כי תקבל את היתר הבנייה לפרויקט בשנת 2023, ותשלים את העבודות ב-2027.

כשכל אלו מוצגים בפני הציבור בצורה ברורה, אפשר לומר כי אותו צעד חריג של קבוצת MORE מאוגוסט האחרון הוא יותר סיכון מחושב מאשר הימור: אנשי החברה ככל הנראה הבינו את מה שכולנו רואים עכשיו, וידעו כי מחירי הדירות לא מתכוונים לעצור בקרוב בדהירתם. אם התחזיות הללו אכן יתממשו, קבוצת MORE תהיה אחת המרוויחות הגדולות מהמצב.

המכרז הבא ישבור שיאים

השבוע ייסגר מכרז נוסף של רשות מקרקעי ישראל בשטח שדה התעופה המפונה - מכרז עבור בניית 241 יחידות דיור חדשות. מחירי המינימום במכרז עומדים על כ-580 מיליון שקל, ולסכומים אלו יש להוסיף עשרות מיליוני שקלים כהוצאות הפיתוח.

מכרז זה צפוי, על פי כל ההערכות, להציב רף גבוה מאוד, אולי הגבוה אי פעם, מבחינת מחיר קרקע ליח"ד. נזכיר כי המכרז הראשון בשדה דב שיקף מחיר קרקע ליח"ד של כ-2.8 מיליון שקל; במכרז שצפוי להיסגר השבוע, נתון זה עשוי להיסגר סביב רף של כארבעה מיליון שקל קרקע ליח"ד.