הגרלת האשליות? לרוב הדירות בתוכנית "דירה בהנחה" בכלל אין היתר

ההגרלה הראשונה של תוכנית "דירה בהנחה" יצאה לדרך בתחילת השבוע בקול תרועה רמה וזכתה כבר לכינוי "מחיר למשתכן משודרגת". ההגרלה כוללת 10,028 יחידות דיור ב-150 פרויקטים, ב-31 יישובים שונים. האפשרות להירשם תיסגר ביום שלישי הקרוב, (29.3) והזוכים יוכרזו רשמית בחודש אפריל. אך מתי ברי המזל יקבלו את המפתחות? ואיפה עומדים הפרויקטים המשתתפים בהגרלה? מתברר שהמצב בינתיים לא נראה מזהיר.

מבדיקה שערכנו בפרטי ההגרלה, מתברר כי על רובם המוחלט של הפרויקטים (139 מתוך 150) טרם הוגשה בכלל בקשה להיתר בנייה. מדובר בכ-92.6% שעוד לא נכנסו למסלול התכנוני - במציאות שבה נדרשת כמעט שנה (319 ימים בממוצע) רק לקבלת היתר בנייה מרגע הגשת הבקשה, וזאת כאשר ההיתר תואם לתוכנית בנייה שכבר אושרה. כשהבקשה להיתר כוללת מתן הקלות או התרת שימושים חורגים, הזמן עד להיתר מתמשך עד ליותר מ-13 חודשים.

מתוך 11 הפרויקטים הנותרים, באחד הוגשה בקשה להיתר, בתשעה ניתן היתר בתנאים - אשר ממתין עדיין להחלטת ועדה סופית, ורק לפרויקט אחד מתוך כל אלו ניתן היתר מלא. המסקנה: רגע קבלת המפתח הוא חלום רחוק מאוד כרגע עבור רוב הזוכים שיוכרזו בחודש הבא. במשרד הבינוי והשיכון מבהירים בינתיים כי הם עובדים בשיתוף פעולה מלא עם היזמים ועם הרשויות, למען קידום הגשת ההיתרים ואישורם.

שנים של משכנתה ושכירות במקביל

לתמונה הזו יש השלכות מרחיקות לכת עבור מי שמבקש לרכוש דירה חדשה למגורים, שכן הזמן עד לכניסה לדירה יכול להימשך שנים. את הזמן עד להגשת הבקשה להיתר קשה להעריך, שכן הוא תלוי ביזם עצמו; הקמה של בניין חדש אורכת כשנתיים וחצי לפני נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, וההערכה הזו הולכת ומתארכת בשנים האחרונות. אם מחברים יחד את כל אלו - מהלך הגשת ההיתר, תקופת קבלת ההיתר ותקופת הבנייה - מגיעים בקלות לכארבע שנים. כאשר נוצרים עיכובים, וכאלו יש לא מעט בענף הבנייה הישראלי, התקופה תהיה ארוכה עוד יותר.

גם ניסיון העבר מלמד אותנו דבר דומה: על פי הנתונים מתוכנית "מחיר למשתכן" שיזם שר האוצר משה כחלון, שניהלה הגרלות במשך חמש שנים בעשור הקודם, הזמן עד לקבלת המפתח מרגע הזכייה הוא בין ארבע לחמש שנים שלמות. ברוב רובה של תקופה זו הזוכה משלם גם שכירות חודשית על הדירה שבה הוא גר כעת, וגם משכנתה, על הדירה שבה זכה במסגרת התוכנית. זאת בהנחה שהוא מעוניין להעביר כמה שיותר תשלומים מוקדמים לקבלן, כדי לא להיות חשוף במקביל למדד תשומות הבנייה המזנק (שעלה ב-6.1% רק בשנה האחרונה). מדובר על הכפלת הוצאות הדיור למשך תקופה כה ארוכה, שיכולה להיות נטל בלתי אפשרי עבור אותם זוכים.

  

בחישוב פשוט: שכר הדירה הממוצע בישראל הגיע ברבעון השני של 2021 ל-4,080 שקל. בהנחה שהחזר משכנתה בפרויקטים המוצעים כעת יהיה כ-3,500 שקל בחודש (על אף שבמחיר למשתכן החזרי המשכנתה היו לא פעם גבוהים מהממוצע בשוק), לאורך שלוש שנים ישלם זוכה ב"דירה בהנחה" הוצאות דירה בסך של כמעט 280 אלף שקל; הסכום הנוסף, בגין המשכנתה שלקח על עצמו בעקבות הזכייה, יהיה 126 אלף שקל במקרה כזה, לפני העלייה הצפויה בריבית.

הביקוש הכי גבוה: במעלה אדומים ות"א

שאלה מעניינת נוספת נוגעת לסיכויי הזכייה בתוכנית, אשר נגזרים, כמובן, ממספר הנרשמים וממספר הדירות המוצעות בכל עיר. מאחר שמספר הנרשמים מתעדכן כל העת, מדובר בנתון שעוד צפוי להשתנות במידה כזו או אחרת.

נכון לכתיבת שורות אלו נראה כי במעלה אדומים, שם מתמודדים 56 איש על כל דירה, ובתל אביב, שם על כל דירה מתמודדים 52 איש, הסיכויים לזכייה הם הנמוכים ביותר, לפי שעה. בדימונה, לעומת זאת, נרשמו עד כה פחות מ-400 איש, להגרלה עבור 733 דירות - ובמצב כזה ייתכן שכל נרשם יוכל לזכות בדירה.

בהקשר זה נזכיר כי ישנן כיום 116 דירות שנותרו מהגרלות קודמות, של תוכנית "מחיר למשתכן", ולא נבחרו כלל על ידי זכאים. במקרה, או שלא במקרה, 59 מהן נמצאות בירוחם, ו-42 בדימונה. הדירות הללו מוצעות לרכישה ללא הגרלה, לזכאים חסרי דירה ולמשפרי דיור בתוכניות "דירה בהנחה". ניתן לרכוש אותן על ידי יצירת קשר ישירות עם הקבלן הבונה, שפרטיו מפורסמים באתר התוכנית.

מפרט הדירות בפרויקטים המשתתפים בהגרלה הנוכחית עוד לא ידוע במדויק. מחיר הבסיס למ"ר נקבע במסגרת התוכנית שאליה שייך הפרויקט - בהתאם למה שנקבע במכרז שבו זכה היזם - אך גודל הדירות ומחירן הסופי עוד לא ידוע, שכן הוא מושפע מנתונים שונים כמו גינה צמודה, חניה, מחסן ועוד והמשתתפים בהגרלות עלולים לזכות בדירה שלא מתאימה להם. דמיינו זוג צעיר שיזכה בדירת 6 חדרים שהוא לא יוכל להרשות לעצמו גם אחרי ההנחה. ממשרד הבינוי והשיכון נמסר כי לאחר הודעת הזכייה יופיע תמהיל הדירות בכל פרויקט באופן מפורט.

כ־30 אלף איש רצים להגרלות

ההגרלה החדשה שיצאה לדרך בתחילת השבוע, אחרי "הפסקת הגרלות" של שנתיים, מדוברת מאוד בענף בימים האחרונים, ונראה שיש לכך אישור גם בביקושים מהשטח: בשבוע האחרון ניתנו כבר כ-20 אלף אישורי זכאות במסגרת התוכנית, והוגשו כ-30 אלף בקשות לקבלת אישורים. מתחילת השנה ניתנו כ-36 אלף אישורי זכאות.

על פי העדכון האחרון נרשמו יותר מ-52 אלף איש להגרלות, והמובילה היא באר יעקב, שם 16,027 איש נרשמו להגרלה, ויתמודדו על 512 דירות בארבעה פרויקטים. השנייה היא ראשון לציון, שבה נרשמו 15,766 איש להגרלת 409 דירות בארבעה פרויקטים. את הפער בין מספר הנרשמים לבין מספר מקבלי הזכאות ניתן להסביר, בין היתר, בכך שישנם בעלי זכאות תקפה מהגרלות קודמות.