מס הרכישה על דירה רביעית: כמה תשלמו ומי יהיו המפסידים הגדולים?

כחלק מהמאבק בעליית מחירי הדיור הודיע שר האוצר אביגדור ליברמן על כוונתו "להקפיץ" את מס הרכישה למשקיעים עבור דירה רביעית ומעלה, ולהעמיד אותו על 12.5%, ללא תלות במחיר הדירה. המס החדש יצטרף לשיעורי המס הקיימים על שתי דירות ומעלה, שנעים בין 8% ל-10%, בהתאם לערך הדירה.

כמה זה ישפיע על השוק? לדברי עורך הדין ורואה החשבון, שי עינת, מומחה למיסוי מקרקעין, ההבדל בין מדרגות מס הרכישה הקיימות לתכנית החדשה של ליברמן הוא משמעותי. "עד היום, ביחס לדירת השקעה, שיעור מס הרכישה עמד על 8% עד סכום של 5,525,070 ומעבר לכך הגיע המס לשיעור של 10%. בהתאם להצעה השיעור יעמוד על 12.5% ללא קשר למחיר הדירה".

בכמה צפויות להתייקר כעת הדירות להשקעה?
"מדובר בהתייקרות של מאות אלפי שקלים במקרה של דירת יוקרה. יחד עם זאת, משקיעים מעדיפים להשקיע בדירות זולות יחסית, המביאות לתשואה שוטפת גבוהה יותר. ההתייקרות הנוכחית בדירות אלו תעמוד על סכום זעום יחסית של מאה אלף שקלים, שזה שווה ערך לשנתיים שכירות".

אז הכלי הזה אפקטיבי רק בשוק דירות היוקרה?
"הפער עולה ככל שמחיר הדירה גבוה יותר. לכן, בדירות השקעה במחירים של מיליון-שניים, ההשפעה מוטלת בספק. ככל שמדובר בדירות קטנות בפריפריה, הפערים לא גדולים בין המס הקיים למס המתוכנן, ואז עולה שאלת האפקטיביות שלו".

קנס במקום מס

עינת מדגימה מה הולך להשתנות בדירת 2 חדרים בקריית אתא שעלותה 870 אלף שקל: "לפי המס הקיים על שתי דירות ומעלה הרוכש יחוייב ב-8% מס, 69,600 שקל. אם זו תהיה דירה רביעית אז על פי המס המתוכנן הוא יחויב ב-12.5% שזה 108,750 שקל - כלומר פער של 38 אלף בערך. זה לא פער שיגרום למישהו לא לקנות דירה".

דוגמה נוספת היא דירת 2 חדרים בבאר שבע. "על פי המס הקיים הרוכש יחוייב ב-58,400 שקל מס, ואם זו דירה רביעית והחקיקה של ליברמן תעבור אז ישולם 91,250 שקל מס. כ-30 אלף שקל פער. שוב, זה לא פער שירתיע משקיע. מה שהוא כן יעשה זה ללחוץ על המוכר להוריד קצת את המחיר".

כשמתקרבים למרכז, ורוכשים דירות 2-3 חדרים בתל אביב, גבעתיים והסביבה, המחירים עולים וכך גם האפקטיביות, היחסית, של המס על המשקיעים. כך, ברכישת דירת 2 חדרים בגבעתיים, בתמורה ל-2.4 מיליון שקלים ישולם כיום מס בשיעור 199 אלף שקלים, ולפי התכנית של ליברמן הוא יעלה ל-300 אלף שקל מס.

על דירת שני חדרים ביפו שנרכשת ב-2.1 מיליון שקל ישולם כיום מס של 168 אלף שקלים כדירה רביעית, כאשר על פי התכנית של ליברמן זה יעלה ל-262.5 אלף. על פנטהאוז 8 חדרים בנתניה שיימכר ב-8.5 מיליון שקל ישולם כיום מס רכישה של כ-740 אלף שקל, ואם תעבור התכנית של ליברמן המס יקפוץ למיליון שקלים.

לדברי מומחה מיסוי המקרקעין, עו"ד מאיר מזרחי, גובה המס על דירה רביעית הוא קנס. "מס רכישה הוא מס עקיף, כלומר הוא מוטל על עצם פעולת הרכישה ולא על הרווח כמו מס שבח. הוא מוטל על הצריכה. על הכסף שאיתו רוכשים את הדירה שולמו כבר מסים כמו מס הכנסה, ביטוח לאומי, מע"מ ועוד. עכשיו, כשאתה רוצה לעשות שימוש בכסף שעליו שילמת כבר מסים, אז גובים מס נוסף בגובה לא פרופורציונלי".

המשקיעים ינסו לתחמן

מזרחי מעריך כי הנזק שיגרם לשוק הנדל"ן מהתוכנית של ליברמן יעלה על כל תועלת פוטנציאלית. "המס הזה לא יועיל לזוגות הצעירים שנמצאים בבעיה כי המשקיעים יעבירו את ההשקעות שלהם מהדירות היקרות לדירות הזולות יותר, מהדירות של 3 עד 5 מיליון שקלים לדירות של 2-2.5 מיליון שקלים. זה יגרום יותר נזק לשוק ולאותם זוגות צעירים שצריכים בדיוק את הדירות הללו".

עוד אומר מזרחי, כי השימוש של הממשלה במס הרכישה כדי לצנן את שוק הנדל"ן שגוי מיסודו. "השימוש התכוף בכלי המס להשפעה בשוק הנדל"ן גורם נזק ויגרום עוד נזק. הוא יגדיל את המוטיבציה גם של המוכר וגם של הקונה להגיש דיווחים לא נכונים לרשות המסים, כי הקנס מאוד גבוה ויגדיל חיכוכים עם המדינה.

"כדי לתקן את המצב עדיף וצריך לתת גזרים, כמו פטור או הקלה במס שבח במכירת קרקעות, הקלות במכירת דירות והקלות בחוק עידוד השקעות הון כדי שיותר אנשים ישכירו דירת. מדיניות מסים של רק עונשים בלי הקלות, ורק הגדלת מס רכישה - לא תועיל".

גם לדברי עינת, ציבור המשקיעים ילמד ללכת בין טיפות המס או לתחמן, והעלאת המס לא תועיל בהכרח. "כשמדובר בדירות שעולות יותר מ-2-3 מיליון שקלים, אני מניח שחלק מהמשקיעים יבחרו שלא להשקיע בדירה רביעית לאור התייקרותה על ידי תוספת מס רכישה, וכן לאור העלאת שעור הריבית הצפויה במשק", מסביר עינת.

"משקיעים עקשנים יותר יבחרו לבצע את רכישת הדירה הרביעית באמצעות בן משפחה אחר (שאינו בעל דירה כלל או עד 3 דירות) על מנת לחסוך את תוספת מס הרכישה האדירה. בהתחשב בכך שהאפקטיביות של המס פוחתת ככל שערך הדירה נמוך יותר המשקיעים יעדיפו להשקיע בדירות זולות יותר".

בנוסף, עינת מציין שהשינוי החדש עשוי לגרום למחלוקות מול רשות המסים. "אפשר להניח שהמס החדש, אם יעבור, יביא למחלוקת לא מעטות מול רשות המסים ביחס למשקיעים אשר פיצלו דירה ו/או רכשו דירות באמצעות חברות ו/או רכשו באמצעות בן משפחה. ביחס לאלה תעלה השאלה כיצד יש למנות את מנין הדירות".