מחיר למסתכן: כך המלחמה באירופה משפיעה על מדד תשומות הבניה בשוק הנדל"ן בישראל

הכותב הוא ראש בית הספר לנדל"ן בקריה האקדמית אונו ועמית בכיר במכון למדיניות העם היהודי

המלחמה המתרחשת באירופה משפיעה על מדינת ישראל בהיבטים מדיניים, בטחונים וגם על שוק הנדל"ן הישראלי. השפעות אלו באות לידי ביטוי באופן ישיר בעליית מחירי הדיור ובמחסור בפתרונות התיישבותיים.

מרבית החוזים לרכישת דירות חדשות, כך למשל בפרויקטים ב"מחיר למשתכן" שבמסגרתם שווקו עשרות אלפי דירות בשנים האחרונות, מוצמדים למדד תשומות הבניה. מדד זה עולה באופן חד בשנים האחרונות, תוך עלייה של למעלה מ-6% ב-12 החודשים האחרונים. הסיבות לעלייה הגבוהה במדד מגוונות, אך נעוצות בעיקרן בהתייקרות הסחורות והשילוח בעקבות מגפת הקורונה שהאטה את היצור העולמי.

עצירת היבוא מרוסיה, המהווה ספק מרכזי של ברזל וחומרי גלם אחרים לבניין, כמו גם עלייה תלולה במחירי יבוא הסחורות בעקבות הלחימה, עלולה לתדלק עוד את למדד תשומות הבניה ולגרום לעלייה חדה יותר. גם המחסור הצפוי בעובדים מיומנים גורר התייקרות: שוק הנדל"ן נסמך על עשרות אלפי עובדים זרים, המבצעים תפקידים מגוונים בכל שרשרת היצור. עצירת הקשרים המסחריים עם רוסיה פוגעת באפשרות הבאת עובדים ממדינה זו. לצד זאת, רבים מהעובדים הבאים מאוקראינה נדרשים כעת להתפנות ללחימה ולאירועים המשבריים הכרוכים בה. כך למעשה נכנס ענף הנדל"ן המשווע בלאו הכי לעובדים מיומנים, למחסור גדול יותר. גורמים אלו ישפיעו על קצב הבניה וסיום הפרויקטים ויעלו עוד את מדד המחירים.

ואולם, הנה הבעייתיות של שוק הדיור, בשונה מסחורות אחרות אותם רשאי כל אדם להחליט אם לרכוש או לא, בהתאם למחיריהם ביום הרכישה, בענייננו מדובר באירוע מורכב בהרבה. עשרות אלפי רוכשים מחויבים באופן חוזי לעסקה במיליוני שקלים המוצמדת למדד שדוהר למעלה. בישראל מחיר דירה ממוצעת עומד על קרוב ל-1.8 מיליון שקל. הצמדת מרבית הסכום למדד תשומות הבניה לתקופת הבניה, עלולה להוסיף כ-200,000 שקל למחיר הדירה ויותר. זו עלולה להיות מכה אדירה לזוגות שגם ככה מתחו את יכולותיהם הכלכליות עד לקצה.

זמן לקדם חוק חירום בתחום מחירי הדיור

טיפול בעליית המחירים חייבת להיעשות בדרך חקיקתית המגבילה את השפעת המדד לרכיב הבניה בלבד מתוך מחירה הכולל של הדירה. הצעת חוק ברוח זו כבר נדונה בכנסת, וראוי כי תשפיע אף על חוזים קיימים. על אף הקושי המשפטי, מדובר במצב חירום כלכלי המחייב תיקון לאחור על מנת למנוע קטסטרופה כלכלית.

נושא מרכזי לא פחות במישור האסטרטגי, הינו היעדר פתרונות התיישבותיים לעולים החדשים. עלייתם של כמה אלפי משפחות מרוסיה ומאוקראינה, והצפי לעלייתם של אלפים נוספים ככל שתימשך הלחימה, מעלה כמובן את השאלה היכן יתגוררו העולים החדשים. שוק הדיור הישראלי מתוח עד הקצה. הפער בין ההיצע לביקוש גדל בהתמדה, וכל דירה חדשה נחטפת זמן רב לפני שבנייתה הסתיימה. עוד לפני שמדברים על מחירי הדיור ועל יכולתם של העולים לעמוד בתשלומים אלו, אנו נתקלים בקושי למצוא פתרונות התיישבותיים של ממש עבור אותם המבקשים לעלות לישראל.

ועדת החקירה הממלכתית שעסקה בלקחי הטיפול במפוני גוש קטיף וצפון השומרון שבה נטלתי חלק, קבעה כבר בשנת 2010 כי המדינה אינה מוכנה לאירוע התיישבותי רחב היקף. ההתנתקות שכללה פינוי של כאלפיים משפחות בלבד מכמה חבלי ארץ, גררה התנהלות מסורבלת של שנים מצד המדינה, עד שנמצאו פתרונות של קבע. למעלה מעשור עבר ודבר לא השתנה. למדינה אין כל פתרונות מעשיים ובני קיימא שיאפשרו את קליטתם וישובם של קבוצות עולים במהירות. אם באלפי משפחות בודדות כך, דמו בנפשכם גל עלייה המונה עשרות אלפי משפחות המבקשות לעלות לישראל בזמן קצר מכל סיבה שהיא. זו עלולה להיות קטסטרופה מוחלטת.

המדינה תמצא פתרונות להכיל את אלפי העולים הנוכחים. אך על קובעי המדיניות לפעול במרץ לקיומן של מלאי תוכניות מגירה התיישבותיות שיאושרו מראש על ידי מוסדות התכנון, ושיאפשרו התחלת בניה בהליך מזורז במקרי חירום.