הסעיף שהקפיץ את רווחי חברות הנדל"ן לשיא בשנה החולפת

הדוחות הכספיים לשנת 2021, שפורסמו בשבועות האחרונים, מלמדים כי חברות הנדל"ן המניב הגדולות בישראל מסכמות שנה פנטסטית מבחינתן, אחרי האתגרים הגדולים שהציבה בפניהן מגפת הקורונה בשנת 2020. מבדיקת גלובס עולה כי 11 חברות הנדל"ן המובילות רשמו בשנת 2021 רווח נקי מצרפי של כ-12 מיליארד שקל, וזאת בהשוואה לרווח מצרפי של 1.4 מיליארד שקל בלבד שרשמו אותן חברות ב-2020.

התופעה הבולטת בדוחות הללו היא התרומה האדירה לשורת הרווח של הזינוק בשווי הנכסים שבידי החברות. מדובר בסעיף חשבונאי הנקבע על בסיס שמאות שנערכת לנכסים אחת לתקופה, ואשר מוגדר גם כרווחים משיערוך או מעלייה בשווי ההוגן של הנדל"ן שבבעלותן. 

עליית שווי זו תורגמה לרווחי שיערוך מצרפיים של 11 מיליארד שקל כמעט ב-2021, וזאת בהשוואה להפסדי שיערוך של 3.1 מיליארד שקל שנרשמו בדוחותיהן הכספיים של אותן 11 חברות ב-2020, בעקבות משבר הקורונה והשפעותיו על פעילויות המרכזים המסחריים בארץ ובעולם.

  

יש לציין כי כמה מהחברות הגדולות בענף, ובראשן ביג מרכזי קניות ואיירפורט סיטי, טרם פרסמו את הדוחות לסיכום 2021, אולם גם אצלן צפויה כנראה תמונה דומה.

ארבע סיבות מרכזיות הובילו לרווחי השיערוך הגבוהים בשנה החולפת, שלוש מהן קשורות לנכסים קיימים ואילו הרביעית לנכסים חדשים בהקמה. עבור הנכסים הקיימים, הקרויים בדוחות נדל"ן להשקעה, נבעה עליית השווי מירידה בשיעורי ההיוון, עלייה בשיעורי התפוסה ועלייה בדמי השכירות.

שיעור ההיוון הוא שיעור הריבית, או שיעור התשואה, שבאמצעותו מהוונים סדרה של תשלומים עתידיים לערך נוכחי יחיד, שהוא שווי הנכס. ככל ששיעור ההיוון גבוה יותר, יורד ערכם הנוכחי של התשלומים העתידיים - וכך יורד גם שווי הנכס. לפיכך, הפחתת שיעורי ההיוון מגדילה את שווי הנכסים. 

בנכסים החדשים, הקרויים בדוחות נדל"ן להשקעה בהקמה, נבעה עליית השווי מההשבחה היזמית של נכסים, כלומר מהתקדמות בהקמת הנכסים החדשים. בשנתיים האחרונות פועל מגזר הנדל"ן בישראל בקצב גבוה, והתקדמות בהשלמת הבניינים מעלה באופן עקבי את שוויים בספרי החברות.

עזריאלי: רווחי שיערוך של 2.5 מיליארד שקל כמעט

"אלופת השיערוכים" היא חברת הנדל"ן הגדולה בישראל, קבוצת עזריאלי , שנסחרת בבורסה לפי שווי של כ-34 מיליארד שקל. בשנת 2021 רשמה החברה רווחי שיערוך של 2.44 מיליארד שקל, שהיוו את חלק הארי ברווח נקי שנתי של כ-2.9 מיליארד שקל. לשם השוואה, בשנת 2020 רשמה קבוצת עזריאלי הפסדי שיערוך של 764 מיליון שקל ורווח נקי של 189 מיליון שקל "בלבד".

עזריאלי, שפועלת בעיקר בתחום המשרדים והקניונים, מרחיבה בשנים האחרונות את פעילותה גם לתחומי הדאטה סנטרס (חוות שרתים), הדיור המוגן, הדיור להשכרה והמלונאות. לקבוצה נכסים מניבים בשטח כולל של 1.36 מיליון מ"ר, ובנוסף 11 פרויקטים בהקמה ותכנון ועוד שישה פרויקטים להרחבה והשבחה של נכסים קיימים. שווי הנדל"ן שבבעלות החברה מסתכם ב-42.4 מיליארד שקל, ושיעור ההיוון המשוקלל של נכסיה ירד בשנת 2021 ל-6.8%, לעומת 7.2% בשנת 2020. 

בתחום הקניונים רשמה החברה רווחי שיערוך של 542 מיליון שקל, וזאת לאחר הפסדי שיערוך של 789 מיליון שקל שנרשמו בפעילות זו ב-2020. רווחי השיערוך בשנה החולפת הוסברו בהפחתת שיעורי ההיוון, וזאת לנוכח התייצבות הפעילות הכלכלית, סביבת הריבית הנמוכה, ומחירי עסקאות בנכסים מניבים שבוצעו בישראל בידי חברות גדולות במחצית השנייה של השנה החולפת.

רווחי שיערוך גבוהים בהרבה, של 1.7 מיליארד שקל, תרם ב-2021 תחום המשרדים, וזאת לעומת 71 מיליון שקל בלבד ב-2020. עיקר רווחי השיערוך בשנה החולפת בתחום זה נבע מירידת שיעורי ההיוון, עלייה בדמי השכירות ועלייה במדד המחירים לצרכן (שמגדילה את תשלומי השכירות אשר צמודים בדרך כלל למדד).

במכתב לבעלי המניות ציינה בעלת השליטה ויו"ר הדירקטוריון, דנה עזריאלי, כי בדומה ל-2020, גם 2021 היתה שנה מאתגרת עבור הכלכלה הישראלית והעולמית, אולם במחצית השנייה של השנה הורגשה התאוששות, שהתבטאה בחזרה הדרגתית לשגרה. עזריאלי גם הדגישה את הביצועים המצוינים שנרשמים בתחום המשרדים, נוכח ביקושים שהולכים וגדלים לשטחי משרדים להשכרה מצד חברות הייטק ובעלי מקצועות חופשיים, וכן ביקושים להגדלת שטחים מצד שוכרים קיימים.

אלוני חץ: החברה הבת תרמה כמעט מיליארד שקל

במקום השני ברשימת המשערכות הגדולות של 2021 ניצבת חברת ההשקעות אלוני חץ , שמוביל נתן חץ, שחשופה בעיקר לתחום המשרדים. החברה רשמה בשנה החולפת רווחי שיערוך של 1.72 מיליארד שקל ורווח נקי לבעלי המניות של 1.56 מיליארד שקל.

החברה הבת BE, שמרכזת את פעילותה של אלוני חץ בבריטניה, תרמה ב-2021 רווחי שיערוך של 975 מיליון שקל, אשר נבעו מהתקדמות בתוכנית הייזום של נכסים בפארק המדע בקיימברידג' ושל בניין הממוקם בסיטי של לונדון. רווחי שיערוך נוספים, של 740 מיליון שקל, תרמה ב-2021 החברה הבת, אמות השקעות, שבאמצעותה פועלת אלוני-חץ בשוק המשרדים בישראל.

רווחי שיערוך אלו נבעו מעלייה במדד המחירים לצרכן במהלך השנה החולפת ומירידה בשיעורי ההיוון של חלק מנכסי אמות. בשנת 2021 ירד שיעור ההיוון המשוקלל של נכסי אמות ל-6.08%, לעומת 6.52% בשנת 2020.

לשם השוואה, בשנת 2020 רשמה אלוני חץ הפסדי שיערוך של 188 מיליון שקל, בעיקר עקב השפעת משבר הקורונה על נכסים מסחריים והשפעת הירידה של מדד המחירים לצרכן על נכסי אמות. הרווח הנקי לבעלי המניות של אלוני חץ באותה שנה הסתכם ב-303 מיליון שקל.

מליסרון: ביטול הירידה בהכנסות הצפויות

חברה נוספת שנהנתה השנה מהגיאות המחודשת במגזר הקניונים היא מליסרון , שבשליטת ליאורה עופר. מליסרון רשמה ב-2021 רווחי שיערוך של 1.36 מיליארד שקל, לעומת הפסדי שיערוך של 738 מיליון שקל שרשמה ב-2020.

אצל מליסרון, נבעו רווחי השיערוך בשנה החולפת בעיקר כתוצאה מעליית מדד המחירים לצרכן ומהגידול הריאלי ב-NOI (הכנסות נטו מפעילות השכרה), וכן מביטול הירידה בהכנסות הצפויות כתוצאה ממשבר הקורונה, אשר נלקחה בחשבון בשנת 2020 והובילה להפסדי השיערוך באותה שנה. שיעור ההיוון המשוקלל של מליסרון עמד ב-2021 על 6.76%, לעומת כ-7% ב-2020.

למליסרון נכסים בשווי של 20.6 מיליארד שקל, הכוללים 17 קניונים, חמישה מתחמי הייטק ומשרדים, חמישה נכסים בעלי שוכר יחיד, וכן נכסים נוספים בפיתוח. המרכזי שבין הנכסים שבפיתוח הוא פרויקט מגדלי המשרדים לנדמארק במתחם שרונה בת"א, המוקם בשיתוף עם חברת אפי נכסים.

המגדל הראשון מבין השניים, שעתיד להתאכלס ב-2023, כבר שווק במלואו, וגם במגדל השני כבר החל השיווק, למרות שאכלוסו מתוכנן רק ל-2025. במכתב למשקיעים ציין מנכ"ל מליסרון, אופיר שריד, כי "בפעילות המשרדים אנו חווים ביקושים אדירים כתוצאה מהגאות בשוק ההייטק והנפקות ה'יוניקורן' (חברות סטארט-אפ בעלות שווי של 1 מיליארד דולר לפחות, ע' כ')".

באשר לפעילות הקניונים ב-2021, ציין כי "מליסרון מסיימת שנת פעילות ייחודית, שאף שהתחילה בסגר ארוך של 51 יום כתוצאה מהגבלות הקורונה, היא המשיכה בתמיחה חסרת תקדים בהיקפי הפדיונות ובתנועת הקונים אשר הביאו לתוצאות שיא".