האנשים שמספרים לנו שמחירי הנדל"ן רק יעלו, הם אלה שצריכים שהם יעלו

תחשבו רגע מי הם המומחים הקלאסיים, האנשים שמצויים בנבכי הנדל"ן ונקראים שוב ושוב להסביר לנו מה קורה בשוק הדיור ולאן הוא הולך מחר ומחרתיים. אדם מהיישוב הוא אדם מהיישוב, אז למה שנשאל אותו ולמה שהוא בכלל ידע מה קורה בשוק, וכך אנחנו מוצאים את עצמנו מדבררים בעיקר את אלה שבעליות המחירים תלויה פרנסתם (על אחת כמה וכמה נוכח מגפת התוכן השיווקי שהשתלטה בעיקר על הטלוויזיה). יזמים, קבלנים, בנקאים, עורכי דין, שמאים, מתווכים וכן הלאה - שהכסף שהם מביאים הביתה תלוי בעיקר בהיקף העסקאות ובמחירן. כמה שיותר, יותר טוב. אין כאן טענה שהם משקרים כשהם חוזים תמיד שיהיה יותר יקר, אלא שבמידה מסוימת הם רוצים ואולי גם חייבים להאמין שזה מה שיקרה.

ולכן, הבעיה העיקרית עם התחביב החדש של שרי הממשלה המודים "ביושר" שמחירי הדירות בישראל ימשיכו לעלות בתקופה הקרובה (בעיקר ליברמן, אלקין ושקד), היא שהם כמעט היחידים בסביבה שאמורים לכל הפחות לשפוך מים צוננים על השוק הבוער ממילא. אם יש מישהו שאמור טיפה להרגיע את העסק, להסביר שמה שעולה עלול גם לרדת, הם בעיקר קובעי המדיניות שלנו, ה"מומחים" היחידים שהאינטרס שלהם הוא לדאוג לאזרח הקטן מחוסר הדירה. ודאי בענף כמו נדל"ן, שנשלט לחלוטין על ידי הממשלה - זו שמוכרת את הקרקע, שקובעת את היקף הזכויות עליה, שמסבסדת תמריצים לבנייה, שקובעת את גובה המס, שמחליטה על המינוף שנוכל ליטול מהבנק וכן הלאה.

שר האוצר ליברמן מוסיף חטא על פשע

הממשלה היא לא הפקטור היחיד, ויוכיחו עליות מחירי הדירות ברחבי העולם בשנה האחרונה (בארה"ב הם עלו ב-30% למשל, מה שבעיקר מוכיח עד כמה כסף זול וזמין תורם לסחרור), אבל דווקא בגלל זה כל כך עצוב שהממשלה מצטרפת למקהלה. כששר האוצר ליברמן אמר השבוע שמחירי הדירות יעלו השנה ב-7% לפחות, הוא שלח מסר ברור ליזמים שהם יכולים להמשיך לקנות קרקעות לבנייה במחירי שיא, גם כשבטבלאות האקסלים אין להם רווח. על הדרך, הוא גם שלח מסר לישראלים שכדאי להם לרכוש דירה גם מחר. וכשליברמן הודיע השבוע שיעלה את מס הרכישה לקוני דירה רביעית (מ-8% ל-12.5%), הוא הוסיף חטא על פשע, ושכנע את מי שהתלבט למהר לפני שהמס יכנס לפועל.

ואולי הטעות הבסיסית היא דווקא שלנו. אנחנו עם התקווה האולי נאיבית שהממשלה באמת רוצה לעצור את הטירוף בשוק הנדל"ן. ששרי הממשלה אמורים לשמש קונטרה לים האינטרנסטים שרוצים ומתפללים שהחגיגה תמשך.

לא בכדי שר האוצר מדבר למעשה בשני קולות - גם מבטיח להפחית את מחירי הקרקעות, אבל גם מעריך שהמחירים ימשיכו לטפס. רק בשנה האחרונה נהנתה קופת האוצר מהכנסות שיא של כ-100 מיליארד שקל רק מנדל"ן (כחצי משיווק קרקעות מדינה דרך רשות מקרקעי ישראל ומסים ישירים - רכישה ושבח).

יש גם כוחות שעשויים להוריד את המחירים

ורק שיהיה ברור: אין לי מושג מה יקרה למחירי הדירות בשנה הקרובה. מצד אחד, ברור שעלייה מסיבית מאוקראינה ומרוסיה ושזינוק צפוי במחיר תשומות הבנייה (ברזל, דלק ועוד) יחריפו את המחסור בהיצע, וימשכו את המחירים למעלה.

אבל מצד שני, אחרי עלייה של 13% בשנה האחרונה במדד מחירי הדיור, (ושל 120% ב-15 שנה) ברור גם שהעלייה המסתמנת בריבית והסימנים הברורים לאינפלציה יורידו את היכולת של רבים להתמנף עד בלי די בעזרת המשכנתה, וממילא גם יכריחו את הקבלנים (שבעידן של ריבית ואינפלציה ישלמו הרבה יותר על החוב שהם סוחבים על הגב) להתאמץ יותר כדי למשוך קונים, כולל בהנחות של ממש. אז לא, אני לא יודע מה יגבר על מה. אבל קחו בעירבון מוגבל את רוב התחזיות שאתם שומעים בחוץ, למרות שכמעט כולן מצביעות על כיוון אחד.