חיים כצמן מגיב לניסיון ההשתלטות של ישראל קנדה: "אני בעל השליטה בגזית גלוב, ואני לא הולך לשום מקום"

חיים כצמן, מנכ"ל ובעל השליטה בגזית גלוב, שפועלת בתחום הנדל"ן המסחרי במרכזים אורגניים ברחבי העולם, שוחח היום (א') עם שי שלו בוועידת הנדל"ן והתשתיות של גלובס. גזית גלוב נסחרת בשווי של קרוב ל-5 מיליארד שקל,

לאחרונה אמרת שלא הערכת נכון את התפוצצות השוק הישראלי בעשור האחרון. יש ערך מוסף ליזם נדל"ן ישראלי שיושב בחו"ל?
"כן. זו שאלה של פיזור סיכונים ושל התנהלות, אם אתה מכיר את השווקים שאתה נמצא בהם, ואני נמצא בשוק האמריקאי 32 שנים. אי-אפשר כמובן להתעלם מהצמיחה בשוק בישראל, ובחוכמה בדיעבד אני מניח שאם היינו משקיעים בישראל, התוצאות היו טובות יותר, אבל לא ככה תכננו את העסקים. אנחנו ידועים כמי שמפזרים את הסיכונים במספר רב של מדינות, ובכל אחת מהן כשאתה קם בבוקר יכול להיות מיתון. כשהשקעת רק בישראל, אתה נישא על פני הגל הזה".

ברמה האישית ידעת הרבה הצלחות בהרבה שווקים, אבל בשנים האחרונות מניית גזית גלוב מצליחה פחות מהחברות שמתמקדות בישראל. זה גורם תסכול?
"זה גורם רצון לנצח. אם אתה משווה אותנו לחברות שפועלות באירופה ובארה"ב, עשינו לגמרי לא רע. במובן הצר של התמודדות עם חברות ישראליות, ברור שהנדל"ן הישראלי עשה יותר טוב מהנדל"ן באירופה ובארה"ב, וזה משתקף במחיר המניה". 

 חיים כצמן בשיחה עם עורך שוק ההון של גלובס שי שלו. ועידת הנדל''ן של גלובס 2022 / צילום: יוסי כהן

"מהלך שמשנה את פני החברה"

יש לכם פעילות דיור להשכרה באירופה, ועשיתם צעד משמעתי בישראל. מה החזון שלך לשוק הזה?
"אנחנו בעיצומו של מהלך בגזית שמשנה את פני החברה, לפני חודש וחצי השלמנו את המיזוג של חברת אטריום, לחברה אחת ציבורית. מכרנו למעלה מ-400 נכסים בשש השנים האחרונות. שינינו לגמרי, ואנחנו מתמקדים בשלושה נושאים - מסחר, משרדים ודיור להשכרה. את רוב זכויות הבנייה שלנו אנחנו מייצרים על הנכסים שלנו. כך בראשון לציון, ואותו דבר בהלסינקי.

"אנחנו מתמקדים במקומות סמוך לתחנות רכבת ולמערכות הסעת המונים. המודל של דירה להשכיר הוא מודל ראוי, כי זו הפעם הראשונה בישראל שאתה נותן למשתמש מוצר שנותן לו ודאות, הוא יודע שהדירה היא שלו לעשר שנים, ששכר הדירה שלו ידוע מראש, וקרוב לוודאות שזה ל-20 שנה. משפחה יכולה לגדל את הילדים מלידה ועד שילכו לצבא באותה דירה, לעומת המצב בשוק השכירות עד היום, שאתה נתון לגחמות של בעל הבית.

"כמעט בכל מקום בעולם יש שוק מווסת של דירות להשכרה. זה חלק מארגז הכלים. אם מדינת ישראל תשחרר מספיק קרקעות, זה יהיה רכיב נוסף במלחמה במשבר הדיור".

אתה כבר יותר מ-30 שנה בביזנס. מה אתה מציע לקובעי המדיניות?
"אני אומר כבר למעלה מעשר שנים שהפתרון הוא שכל שחקני שרשרת המזון של הרישוי והבנייה ירצו לבנות דירות מגורים. מי שלא רוצה הם ראשי הערים, כי הם מפסידים כסף בגלל שיטת הארנונה. לכן, צריך לשנות את כל שיטת המיסוי העירונית ולקבוע מס באחוזים משווי הדירה. יש לי דירה בתל אביב ודירה במיאמי, ואני משלם יותר על הדירה במיאמי, ואין שום סיבה שזה יהיה כך".

אני מחזיר אותך לתקופה שכל יזמי הנדל"ן פה השקיעו במזרח אירופה. אתה אמרת ב-2007: "אני לא אשקיע במקום שבו אתעורר יום אחד עם טנק בלובי, או שפתאום תהיה הפיכה, ומישהו בשלטון ישנה את דעתו, ולפתע ההשקעה שלך הופכת לחסרת ערך". אבל יש לך נכסים ברוסיה.
"זה שני אחוזים מהמאזן שלנו. זו שארית מהבעלים הקודמים. ביומיום הפעילות נמשכת כרגיל. פה ושם נסגרו כמה עסקים בינלאומיים, אז כרגע מוקדם מדי לומר".

לפני כמה חודשים ישראל קנדה ביצעה מהלך של רכישה אגרסיבית של רכישת מניות נורסטאר. מה זה עושה, לקום בבוקר ולגלות שיש שותף שלא הכנסת אותו?
"אנחנו מאוד שמחים לקבל שותפים בחברה, בטח אנשים שיש להם הבנה עמוקה, והם מצאו ערך אמיתי בחברה. אני בעל השליטה, ואני לא הולך לשום מקום.

"לפני חודש סגרנו את עסקת אטריום, רכשנו את בית כאל במתחם כורזים בגבעתיים, זה 90 אלף מ"ר על הקו הסגול. אנחנו ממשיכים בפעילות בארה"ב". 

"לא חברה ישראלית טיפוסית"

המניה עלתה אחרי שהם נכנסו. אולי יש פה חוסר אמון בך?
"אולי השוק פשוט גילה מחדש את החברה, כי היא לא חברה ישראלית טיפוסית, לא מתעסקת בדירות מגורים. אפשר להסתכל על זה ככה".

ישראל קנדה נוטים להיות הרפתקנים יותר. אלה שתי תרבויות ניהול מאוד שונות.
"כל אחד וטעמו. אני עושה את מה שאני עושה. ההתנהלות שלי ברורה ושקופה לשוק. אנחנו משקיעים במרכזים מטרופוליניים ומייצרים הרבה זכויות בנייה. מוכרים נכסים שאינם נכסי ליבה".

אתה לא רואה פה שותפות בניהול של החברה?
"אני רואה את מה שלפני. יש לי סדר יום מאוד עמוס. בזה אנחנו עוסקים".

איזה שווקים יותר מעניינים היום?
"אותנו כתמיד מעניין השוק האמריקאי. עליית מחירי הדירות אינה תופעה ישראלית, רואים את זה בארה"ב, שוודיה, ברזיל, פינלנד, וגם עלייה במחירי שכר הדירה, ויותר ויותר משקיעים בינלאומיים רוצים לקנות מקבצים של דיור להשכרה. זה חלק מתוצאות הקורונה, שאנשים גילו שהם רוצים יותר שטח".

גילוי מלא: הוועידה בשיתוף בנק מזרחי טפחות ובחסות הפניקס, אורון נדל"ן, חניוני הצלחה, התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה בישראל