הפניקס: "יזמים מניחים עלייה במחירי הדיור. לנו כגורם מממן קשה עם זה"

"העלייה של 13% במחירי הדיור השנה הפתיעה גם אותנו", כך אמרה גלית וינדר טפר, מנהלת תחום ליווי פרויקטים וערבויות של הפניקס, בשיחה עם כתב גלובס רועי וינברגר על "מה יהיה מקומו של המימון במינוף של יזמים וקבלנים?" בוועידת הנדל"ן של גלובס. "אני מניחה שתהיה עלייה השנה, אבל יותר מתונה וגם ההצעות של היזמים במכרזים יהיו שמרניות יותר, בזכות ההנחיות החדשות של המפקח על הבנקים לצמצם את שיעורי המימון"

לדבריה, "התחרות בין היזמים, שכל אחד מהם מניח עלייה במחירי הדיור כשהוא מתמודד במכרז - לנו כגורם מממן קשה עם זה. אנחנו מעדיפים לממן קרקעות בשווי הנוכחי שלהן וחלק מהיזמים הולכים עם זה מאוד גבוה. אבל בסופו של דבר זה יבוא לידי ביטוי באשראי ובגובה של הריבית. ככל שהפנטזיות יהיו יותר גבוהות, כך התנאים יהיו קשיחים יותר. במקרים קיצונים כשיזם יותר חלש ומניח עלייה עתידית מאוד משמעותית - נגיד לא".

 ועידת הנדל''ן של גלובס 2022 / צילום: יוסי כהן

בשוק כזה רואים שיעורי מימון אפילו של 100% מהפרויקט. יש סיכוי ליזמים קטנים?
"ברור שככל שאחוז המימון הוא יותר גבוה יזמים קטנים יכולים להיכנס למשחק. התחרות הזו גורמת למממנים להתחרות אחד עם השני כי בסוף כולם רוצים לעבוד עם מי שמאוד בטוח מבחינת סיכוני האשראי. אני מאוד שמחה על הטיוטה החדשה של המפקח, כי זה יחזיר את כולנו לאחוזי מימון הרבה יותר שמרניים ותואמים את הסיכון".

וינדר טפר הסבירה על העיסוק של החברה בליווי פרויקטי בנייה. "ליווי פרויקטים זה הרבה יותר אינטנסיבי ממתן אשראי בלבד. אנחנו מלווים ומממנים את היזם לכל אורך הדרך ונותנים לו את כל המעטפת בפרויקט. בפרויקטים קטנים מדובר על שנתיים-שלוש ובפרויקטים גדולים על שש-שבע שנים ומלווים אותם גם בהמשך. אין פרויקט שאין בו אתגר במהלך הדרך".

אתם יושבים עם היד של השיבר של היזם. זה לא מסוכן?
"הסיכון הוא קודם כול על היזם, שאחראי להחזיר את הכסף. אין ספק שהמימון והמינוף מאפשר לו יותר, וככל שיזם מביא פרויקט טוב והוא איתן מבחינה פיננסית, הוא יקבל מימון יותר גבוה ומחירים יותר טובים. אנחנו עושים חיתום מאוד רציני, מעבר לאנליזה מלאה על הדוחות הכספיים וגם על הפרויקט עצמו: האם הוא נרכש במחירי שוק, האם אין הוצאות חריגות".

גילוי מלא: הוועידה בשיתוף בנק מזרחי טפחות ובחסות הפניקס, אורון נדל"ן, חניוני הצלחה, התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה בישראל