מנהל המשכנתאות של מזרחי טפחות: "אם הלקוח יקשיב למומחים, הוא ישלוט על ההלוואה"

דרור פלדמן, מנהל זרוע המשכנתאות בבנק מזרחי טפחות, הגדול בתחום מבין הבנקים הישראליים, מעריך כי השנה הנוכחית תהיה חזקה עבור הבנקים, כפי שהייתה 2021 בה נלקחו משכנתאות בהיקפי שיא - 116 מיליארד שקל.

לדברי פלדמן בוועידת הנדל"ן והתשתיות של גלובס, "2021 הייתה שנה מדהימה, כולם יודעים זאת. השאלה אם 2022 תהיה דומה מתבקשת, כי אחרי השיא שואלים עד לאן אפשר להגיע, וראינו ש-2022 התחילה במגמה דומה. אופיר מורד, מנהל החטיבה הבנקאית במזרחי טפחות, אמר מוקדם יותר בוועידת הנדל"ן של גלובס כי הביצועים החודש יהיו הגבוהים אי-פעם, אז רואים המשך ביקושים, וזו תוצאה של הערכת הציבור שמחירי הדיור ימשיכו לעלות, וגם מגמה שהתחילה של העלאות ריבית, כך שאנשים עוד רוצים לתפוס את הריבית היותר נמוכה", אמר פלדמן בשיחה עם אתי אפללו, כתבת הצרכנות הפיננסית וקריפטו של גלובס, במהלך הוועידה.

הציבור רוצה לתפוס את הריבית לפני העלייה, אבל זה לא גורם להערכת חסר של הסיכון, כי אנשים לוקחים משכנתאות מאוד גבוהות?
"המשכנתה הממוצעת עומדת כבר על כמעט מיליון שקל, אבל לפחות עד עתה ראינו מספר מגמות שמיתנו את ההשפעה העתידית על ההחזר החודשי של הלקוחות. אנשים התחילו להאריך את תקופת ההלוואה במספר שנים, כך שפורסים אותה כמה שיותר ההחזר החודשי נמוך יותר".

האם נראה תרחיש של אינפלציה גבוה או עליות ריבית הבנקים לא יהפכו להיות חברות ניהול נכסים (מכיוון שהלקוחות לא יוכלו לעמוד בהחזרים)?
"לא הייתי הולך לשם. אומרים תמיד שסוף מעשה במחשבה תחילה, ואנחנו אמרנו ללקוחות בעבר וגם היום לבדוק את היכולת שלהם. כשבנק ישראל נתן אפשרות לקחת 66% בפריים, הלקוחות לא הלכו לשם אלא הגבירו את החשיפה לריבית קבועה. צריך לבנות הרכב שמתאים ללקוחות ולא הרכב אופנתי ואנחנו עושים את התחשיבים האלה, בודקים כמה יעלה החזר החודשי ולכן אני לא רואה מקום לדאגה. בנוסף, אני לא רואה את הפריים עולה בכמה אחוזים בתוך יום. אם הלקוחות מאזינים לעצות ובונים נכון את הרכב המשכנתה, הסיפור שהם עומדים מולו הוא נשלט".

אני רוצה לשאול אותך על המסלולים הצמודים. אחרי תקופה ארוכה של אינפלציה אפסית הריבית מתחילה לעלות בקצב מאוד גבוה בארה"ב והיא תעלה גם כאן. זה כבר הופך לדי קריטי ללקוחות. אתה רואה מיחזורים?
"זיהינו את זה כבר בשנה שעברה וזה יתפוס תאוצה כעת. העובדה שהאינפלציה מרימה ראש ומשפיעה על המגזרים הצמודים גורמת ללקוחות לחשוב אם הם רוצים להיות בפוזיציה הזו. צריך לזכור שזה תלוי בכל לקוח ובתקופת ההלוואה שלו. אז נכון, אנשים מושפעים מהחשש האינפלציוני ונוטים פחות ללכת למגזר הצמוד, כך שהעדפה של ריבית משתנה לא צמודה היא גם אלטרנטיבה אבל תמיד יש טרייד אוף בין סיכון לשלוות נפש. אז ברור שאם ניקח מסלול בריבית קבועה לא צמודה הלקוח יהיה הכי שלו".

בסופו של דבר הלקוחות מגיעים לבנק וכחלק מהתהליך שמאי צריך להעריך את הנכס. אצלכם זה הכל מספר? כלומר אם יש חתימה על חוזה היא משקפת את מחיר השוק, או שתגידו שזה לא משקף את מה שקורה בשטח?
"אני לא שמאי, וכמובן שאנחנו דורשים שמאות. בהקשר הזה יש בעיה עם עולם השמאות כי מסתכלים על העבר ולא על ההווה או העתיד. אנחנו מסתכלים על שמאות ועל מה שקובע השמאי ויכול להגיד שלא נלך וניתן אשראי לדירה במחיר פנטזיונרי. יש פה עבודה מקצועית של שמאים ואנחנו לוקחים אותה בחשבון בעת קביעת שיעור המימון".

בסיום השיחה נשאל האחראי על תחום המשכנתאות על הרפורמה שתיכנס בחודש אוגוסט ותחייב את הבנקים להציג ללקוחות שלושה מסלולים זהים בהרכבים, עם אפשרות למסלול נוסף על פי ראות עיניו של הבנק, כך שהלקוח יוכל להשוות בין הצעות הבנקים.

"הרפורמה הזו משפרת את השקיפות, מאפשרת ללקוח לקבל תשובות מהר יותר ומאפשרת לו לערוך השוואות. בזווית שלנו הרפורמה שכוללת מידע נוסף מחייבת יותר תשומת לב מצד בנקאי מקצועי שיעשה ללקוח סדר וייתן לו לא להתבלבל, כך שהוא ידע בדיוק לאן הוא הולך".

גילוי מלא: הוועידה בשיתוף בנק מזרחי טפחות ובחסות הפניקס, אורון נדל"ן, חניוני הצלחה, התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה בישראל