בנק ישראל: "מוטרדים מהמינוף של הבנקים באשראי לבינוי, קצב עליית מחירי הדיור יוכל להיעצר הרבה יותר מוקדם משחושבים"

"אנחנו מזהים קיצוניות הן באשראי לדיור למשקי בית (משכנתאות) והן באשראי העסקי לנדל"ן, וכשאנחנו נכנסים למצב שבו אנו מזהים קיצוניות, אנחנו משנים תוכניות ונכנסים לעומק" - כך אמר היום (א') ד"ר יוסי סעדון, מנהל האגף הפיננסי בחטיבת המחקר של בנק ישראל, בוועידת הנדל"ן והתשתיות של גלובס.

באשר לשוק המשכנתאות, סעדון ציין כי הרמה המאוד גבוהה של הביצועים ויתרות האשראי שעמדו נכון לסוף 2021 על 457 מיליארד שקל, הן "רמות שלא נתקלנו בהן בעבר והן מדירות שינה מעינינו".

הוא הציג נתונים המגלים כי מדד ה-LTV, המשקף את שיעור המינוף של משקי הבית (שיעור המשכנתה ביחס לגובה הנכס), ומדד ה-PTI המשקף כמה מההכנסה החודשית מופנית למשכנתה, מראים עלייה ברורה של שיעור המשכנתאות הממונפות של יותר מ-60% משווי הנכס וגם שיעורי החזר גבוהים מתוך ההכנסה ביחס למה שהיה בעבר.

לדבריו, מנגד, כאשר בוחנים את ההוצאות להפסדי אשראי של הבנקים, בבנק ישראל רגועים. "השיעורים האלו נמוכים ביותר בהשוואה לכל האשראים האחרים שמעניקים הבנקים וגם בהשוואה בינלאומית היתרה הכוללת של המשכנתאות היא מהנמוכות ביותר. גם אם מסתכלים על שיעור ההחזר הממוצע רואים שאנחנו במקום נמוך יחסית לעולם", הוא הסביר.

סעדון סיפר על ניתוח פנימי שערכו בבנק ישראל נוכח השינויים המקארו כלכליים. "הניתוח מראה שגם אם תהיה עלייה בריבית ובאינפלציה, מרבית משקי הבית עדיין ימשיכו לשמור על היציבות. השוק הזה לא מהווה סיכון ליציבות של המערכת הפיננסית, אבל אנחנו כן מעריכים שיש בעיה חברתית שנותרת מכך ששיעור גבוה מההכנסה הולך למשכנתה. עם זאת, כל עוד רמת האבטלה נמוכה וההייטק פורח אז גם הסיכון למשקי הבית לא כזה גבוה, שוב חוץ מהבעיה החברתית שהיא מאוד משמעותית", אמר סעדון.

הוא התייחס גם לרפורמה שתחייב את הבנקים ביצירת שלושה סלים של מסלולים דומים שיוצעו ללקוחות, ותיכנס לתוקף בסוף אוגוסט. "הרפורמה תגביר את השקיפות כך שמשקי הבית ירגישו היטב לאיזו התחייבות הם נכנסים. הלקוחות יראו את ההבדל בין משכנתה ל-20 שנה לבין 30 שנה. בין ריבית משתנה לריבית קבועה", הוא הסביר.

"יזמי הנדל"ן יתקלו ברווחיות שאינה כמו הציפיות שלהם"

בדבריו התייחס סעדון גם לאשראי הבנקאי לנדל"ן העסקי. "אנו רואים עלייה חדה בשנים האחרונות ובתשעת החודשים הראשונים של 2021 לעומת 2020 ראינו עלייה של יותר מ-41 מיליארד שקל. המפקח על הבנקים הגדיר זאת כעלייה בתאבון הסיכון וחיתום איכותי פחות של הלוואות, אבל ברור שאם יהיה שינוי כיוון במחירי הנדל"ן נראה גם עלייה במינוף", אמר נציג בנק ישראל והראה נתונים ממכרזים שביצע בנק ישראל, לפיהם בחלק מהפרויקטים אף ניתן מימון של יותר מ-100% מהפרויקט.

"שיעור המינוף מטריד אותנו. סדר גודל של 100% אלו מספרים שלא ראינו בעבר ועל רקע זה המפקח הוציא הוראות לבנקים עם דרישה, לא בקשה, להקצאת הון נוספת בגין מימון לקרקעות במינוף גבוה", הזכיר סעדון.

"ברור שהמגמות האלה, גם של המשכנתאות וגם של האשראי העסקי, הן תולדה של המשך עלייה במחירי הנדל"ן בקצב שראינו בשנים האחרונות, אבל ברור עוד יותר שהקצב הזה לא יימשך לנצח. זה יכול לעצור הרבה יותר מוקדם וברור שכשזה יקרה יזמי הנדל"ן יתקלו ברווחיות שאינה כמו הציפיות שלהם לגבי מחירי הקרקע. ברור שהרווחיות של הנדל"ן המניב גבוה מההערכות והמשמעות היא שיש אחריות שצריכה להילקח כאן", הוא אמר.

גילוי מלא: הוועידה בשיתוף בנק מזרחי טפחות ובחסות הפניקס, אורון נדל"ן, חניוני הצלחה, התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה בישראל ונת"ע