מנכ"ל גב ים: "המחירים הגבוהים שאנו חווים כרגע בשוק המשרדים ימשיכו"

"הגיע הזמן שהמדינה תיתן לנו להיכנס חזק לשוק הדיור להשכרה. יש פה חברות ציבוריות של מיליארדים, עם נגישות לשוק ההון וידע ביזמות, ואנחנו יכולים לקחת את זה על הכתפיים. אם המדינה תספק את הפלטפורמה הנכונה, נוכל לעשות זאת. הצורה שהמדינה מוציאה להשכרה את הקרקעות במחיר שוק זהה לשאר המכרזים, לא מובילה אותנו לשום דבר. את המחירים שאנחנו רואים במכרזים כדי להיכנס לשוק השכירות לטווח ארוך, לא נשלם". 

את הדברים האלה אמר שמעון אבודרהם, מנכ"ל אמות השקעות, בפאנל "שוק הנדל"ן המניב: המחירים עולים והשחקנים מתרבים" בוועידת הנדל"ן והתשתיות של גלובס.

הפאנל נפתח בשאלת המנחה, עורכת מוסף הנדל"ן של גלובס, הלית ינאי-לויזון, שהופנתה לאבי יעקובוביץ', מנכ"ל גב ים: "באוקטובר האחרון, במסיבת ההשקעה החגיגית לבניין ToHa 2, אמרת: 'אם היה לי מ"ר פנוי אחד, הייתי משכיר אותו ב-200 שקל למ"ר', והנה חצי שנה אחרי הושכרה קומה ב-250 שקל למ"ר. האם יש תקרה?"

לדברי יעקובוביץ', "נכון להיום בבוקר, בבניין ToHa 1 אין מ"ר אחד פנוי כבר תקופה ארוכה, וצריכים להסתכל על התמונה בצורה רחבה. הביקושים כיום להקמת מרכזי פיתוח של חברות הטכנולוגיה הבינלאומיות - הן במטרופולין תל אביב, הן במרחב הרצליה, הן בפארקי ההייטק הגדולים והן בפארקי ההייטק בתוך האוניברסיטאות בבאר שבע ובירושלים - הם גדולים מאוד. בהרצליה בסוף 2021 חתמנו הסכם עם חברה טכנולוגית מהגדולות בעולם על שטח של 44 אלף מ"ר. אין לי ספק שגם בהרצליה וגם בתל אביב המחירים הגבוהים שאנחנו חווים כרגע, ימשיכו".

בניין ToHa 2 הוא לא הבניין היחיד שנבנה באזור, וזה מצטרף לכל ההיצע בחסן עראפה ואפילו הבורסה. יהיה ביקוש לכל ההיצע הזה?
אבודרהם: "כשהפרויקטים שלנו יגיעו ליד מימוש, הם יפגשו ביקושים משמעותיים. תל אביב היא צרכנית של 100 אלך מר תעסוקה חדשה בשנה. אין מי שיביא לשוק תשובה, ולכן המחירים ימשיכו להיות גבוהים כשהסחורה הזו תגיע לשוק".

אנחנו רואים התחלה של התקררות בשווי של חבורת ציבוריות בהייטק. השאלה היא אם התלות בהייטק היא לא גבוהה מדי.
יעקובוביץ': "בתל אביב ובהרצליה הביקושים עולים על ההיצע. בבניינים ToHa 1 ו-ToHa 2 יש ביחד 300 אלף מ"ר, ואנחנו מאוד מאמינים בתל אביב. אנחנו גם מאמינים מאוד בפארקי ההיטק באוניברסיטאות. החברות הבינלואמיות יוצרות שיתופי-פעולה עם האקדמיה ברמת המחקר וגיוס הסטודנטים".

לדברי דברת אולפינר, שמאית מקרקעין, שותפה מייסדת במשרד גרינברג אולפינר, "בדוחות הכספיים של החברות ראינו השנה עלייה משמעותית בסגמנט של התעסוקה. במסחר זה נשאר אותו דבר כמו בשנים הקודמות. בציר של מנחם בגין בין מע"ר דרום לצפון, היה שינוי משמעותי. צפינו 85 שקל למ"ר במעטפת, ואנחנו כבר מתחילים ב-120 שקל או 140 שקל למעטפת, ומי יודע לאן נגיע.

"בעבר, כשכלל קנתה מטדי שגיא קומות במגדלי הארבעה בתל אביב שמושכרות לרפאל ב-23 אלף שקל למ"ר, לא ידענו איך נסביר, אמרנו 'טוב, זה רפאל'. היום אם מ"ר יימכר ב-30 אלף שקל, אף אחד לא ירים גבה ולא יתעלף. בתחום של התעסוקה זה יותר משמעותי מבחינת שיעור היוון. החברות מגייסות כסף בכלום, ולכן שיעור ההיוון ירד באופן משמעותי, ולכן שווי הנכס עלה משמעותית". 

"עידן החניה בתל אביב בהחלט לא נגמר" 

צחי מרקור, יזם הייטק ונדל"ן, נשאל האם הגיע קץ עידן החניה עם ירידת תקן החניה במשרדים על ציר המטרו, והשיב: "עידן החניה בתל אביב בהחלט לא נגמר. שוק החניונים שובר שיאים חדשים כמעט מדי יום, מחירי החניה עולים, והביקושים גדלים.

"יש מגמות שתומכות בגידול, ויש מגמות שממתנות את הגידול. המגמה היא כרגע שמחזקת את הביקושים היא כמות כלי הרכב במדינת ישראל, שעולה גם בתקופות מלחמה ומיתון ואפילו בתקופת הקורונה הפגינה קצב גידול קשיח. התחבורה הציבורית היא חלק מאותן מגמות שאמורות למתן את קצב הגידול אבל לא לפגוע בהמשך הגידול; אך גם התחבורה החשמלית השיתופית, הרכב האוטונומי. צמצום תקני החניה גורמים לעלייה במחירי החניה ומצד שני ממתנים את קצת הגידול בהיצע. יש פה השפעות מכמה כיוונים".

גיא פורת, מנהל תחום הנדל"ן הפניקס, נשאל על ההיתכנות של הביקוש במתחמים מחוץ לתל אביב כמו מתחם האלף, שבו מקימה החברה קמפוס וגם מתחם להשכרה.

לדבריו, "אני מעריך שלא כל החברות יוכלו לשלם את המחירים בתל אביב, ולא כולם חיים בעולם הקורקינטים. יש חברות נדל"ן ופיננסים שכשיחדשו להן את החוזים, הן לא ישלמו את המחירים החדשים. כשאנחנו חיפשנו בית אחר, ראינו ש-80% מהעובדים שלנו גרים בתל אביב דרומה, ויש לנו פה לא רק הנגשה אלא משהו שייטיב את היומיום. בפארק להשכרה שהקמנו עם שותפים יש 300 אלף מ"ר, ואין לי ספק שהוא יהיה הצלחה אדירה". 

"תחום הלוגיסטיקה נמצא במחסור"

בוא נדבר על תחום הלוגיסטיקה, האם נראה עוד קפיצה במחירים?
אבודרהם: "תחום הלוגיסטיקה מושפע מאוד מהיקף הסחר באינטרנט. זה מה שנתן את הבוטס וכיוון אותנו לתחום. היום בישראל 15% מהרכישות הן באונליין, וזה 10% פחות ממדינות בעולם, כך שיש עוד לאן לצמוח. החוכמה הייתה לזהות בזמן את האזורים הגדולים בקרבה לתל אביב שיכולים לתת מענה". 

יעקובוביץ: "תחום הלוגיסטיקה נמצא במחסור במדינת ישראל. אנחנו חווים את השוק הזה חזק מאוד. היום אנחנו מקימים פארק לוגיסטי מאוד גדול בנמחל חיפה, ועוד לפני שמתחילים לבנות, הבניין משווק, והמחירים של הקרקעות עולים ועולים. צריכים למצוא דרכים יצירתיות לבנות את המרל"וגים, כמו מרלו"גים בשתי קומות ומבני מלאכה בארבע-חמש קומות. תחום נוסף הוא תחום התעשייה. אנחנו מקימים מפעל ענק המפעל של רב-בריח באשקלון, והתחום הזה יתפתח".

אולפינר דיברה גם על חוות השרתים. "יש סגמנטים כמו חוות שרתים בנוסף ללוגיסטיקה ותעשייה. נושא השרתים הוא חדש יחסית, המיקום שלהם יכול להיות בכל מקום, כי יש להם צרכים מיוחדים, למשל חשמל שחייב להיות יציב וקיבולת שלמה של חשמל. לאחרונה הם גם מתקדמים בתת-קרקע. אם לא נצטרך שטח לחניה, ויהיה פה מטרו, המרתפים בבניינים בהחלט יכולים להיות פתרון".

בתשובה לשאלה מה הוא היה רוצה לקבל מהמדינה, ענה פורת: "הקלה בבירוקרטיה וזמינות קרקעות. כל הליך תכנוני וכל הליך רישוי הוא מסובך, וכשאתה לא יודע מה תקבל בסוף הפעילות העסקית, זה מאוד קשה". 

גילוי מלא: הוועידה בשיתוף בנק מזרחי טפחות ובחסות הפניקס, אורון נדל"ן, חניוני הצלחה, התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה בישראל