מי תהיה אוסטין הבאה? איך הערים ימשכו עובדים וחברות

מגפת הקורונה גרמה לתאגידים בארה"ב לחשוב מחדש על מה שהם רוצים מהמשרדים שלהם. מיליוני אנשים עובדים מהבית בפרודוקטיביות, ואולי לעולם לא יחזרו למשרד לשבוע עבודה של חמישה ימים. חלקם עברו ממקומות יקרים כמו ניו יורק לערים זולות וקטנות יותר. התאגידים הראשונים כבר מצטרפים לגל ההגירה הזה, ואחרים צפויים לבוא בעקבותיהם.

בבואם לבחור את האתר שבו יקימו את המטה העתידי שלהן, החברות אינן חושבות רק על מה שהעובדים רוצים היום - "הן חושבות על משהו שאולי יקרה בעוד 30 שנה", אומר רוברט הס, סגן נשיא בחברת שירותי הנדל"ן Newmark.

יש דברים שכנראה לא ישתנו. חברות תמיד ירצו מסים נמוכים, גישה לעובדים משכילים ושדה תעופה גדול. אבל גורמים אחרים יהפכו כנראה להיות יותר חשובים בעתיד. סופות שיתגברו בגלל ההתחממות הגלובלית, שריפות וגלי חום עלולים לגרום לחברות להעדיף ערים שמוכנות לאסונות טבע ומציעות אנרגיה ירוקה, אומרים מומחים לאיתור משרדים. העלייה בשימוש באופניים חשמליים, בקורקינטים חשמליים ובמכונות אוטונומיות משמעותה שערים שרוצות למשוך חברות אליהן יצטרכו להשקיע בתשתיות התחבורה. דיור זול, חיי לילה וגישה לטבע הופכים גם הם להיות משמעותיים.

הנה עשרה גורמים מכריעים לערים שרוצות למשוך משרדים ראשיים של תאגידים בשנים הבאות.

ריזורטים אורבניים

לאור העובדה שיותר ויותר אנשים עובדים מרחוק, יש חברות שמכנסות את העובדים פעם ברבעון מבתיהם המרוחקים למשרד. המטרה: לפתח סוג של תרבות ארגונית ויחסים אישיים שקשה לנהל אותם בשיחות וידאו. זה אומר שחברות יצטרכו חלל שבו העובדים יוכלו לשהות.

ריזורטים אורבניים יכולים למלא את הצורך, אומרים כמה יזמים. בניגוד למלונות הכנסים של ימינו, שמציעים רק מעט אפשרויות מעבר לאולמות וחדרי ישיבות ולכיבוד, הריזורטים האלה יכולים לכלול בריכה, בר, פארק מים, קזינו ועוד מוקדי בילוי שבהם העובדים יכולים לבלות בשעות הפנאי.

דירות חברה 

בעתיד, ייתכן שהערים לא יוכלו להסתפק בלהציע לחברות קרקע והטבות מס כדי שיבנו אצלן מטה. ייתכן שהן יצטרכו להציע דירות. הקפיצה במחירי הדיור תורמת לעלייה בשכר, וגורמת לכך שיותר יקר לחברות לגייס עובדים. זה גם מקשה עליהן לשמר עובדים, משום שאנשים עוזבים מקומות עבודה כדי לעבור לערים זולות יותר.

הערים יצטרכו לבנות יותר דיור בר-השגה, או להציע הטבות מס וקרקע לחברות שיעשו זאת בעצמן. "אם יש משהו שאתה יכול לעשות כדי להוריד את עלות המחיה, תצטרך לגייס יתרון על פני כל מתחרה", אומר קולין ברינג, מנכ"ל של יזמית הנדל"ן Behring .

מנהרות

בערים משגשגות כמו אוסטין ונשוויל, פקקי התנועה גורמים לאובדן של אינספור שעות עבודה לחברות. חלק מהפתרון טמון מתחת לאדמה. לרכבות תחתיות ולמרכזי קניות תת קרקעיים היה חלק מרכזי בהצלחה של ערים כמו ניו יורק ולונדון. בעתיד, מנהרות יוכלו לסייע ליותר אנשים לנסוע לעבודה במכוניתם בלי להיתקע בפקק.

"אפשר לכרות מנהרה עמוק יותר ממה שאפשר לבנות לגובה, כלומר חמש או שש מנהרות זו מעל זו יכולות ליצור מפת ניווט דינמית", אומר ברינג.

כבישים תת קרקעיים לא רק יקצרו את זמן הנסיעה - הם יוכלו לפנות מקום מעל הקרקע לפארקים ולהולכי רגל, הוא אומר.

אינטרנט סופר-מהיר

הגישה לאינטרנט אמין, זול וסופר-מהיר תהיה עניין מכריע לרוב החברות. היקף העבודה מרחוק משמעותו שחברות צריכות לחשוב לא רק על קשרי האינטרנט במשרדים שלהן, אלא גם בדירות של העובדים, ברחובות ובבתי הקפה.

בערים שבהן חברה אחת שולטת בהיצע של האינטרנט המהיר וגובה מחיר מופקע עבור השירות, העלויות עלולות להוות בעיה. "זה עלול להיות חור בכלכלה המקומית. זה בעצם מס שאנשים יהיו חייבים לשלם", אומר רוהיט אגרוולה, עמית בכיר בתכנון התכנון בקורנל טק.

כדי להבטיח גישה לאינטרנט מהיר וזול, ערים מרכזיות כמו ניו יורק צריכות ליצור תאגידים ציבוריים, לבנות רשתות סיבים, לדוגמה על ידי מתן הלוואות, הוא אומר.

חיי לילה

בשוק העובדה הלחוץ, החברות נאבקות עוד יותר מאשר בעבר לשמור על העובדים שלא יעזבו, ולגייס חדשים.

משמעות הדבר היא שהן רוצות יותר ויותר להיות בערים שבהן העובדים ייהנו לגור, אומרים מומחים לאיתור נכסים.

אוסטין מושכת יותר חברות גדולות מאשר ערים אחרות בחגורת השמש, בין היתר בגלל סצינת המוזיקה והמסעדות שיש בה. "אנשים רוצים יותר מאשר מקום עבודה", אומר כריס לויד, נשיא התאחדות המסחר Site Selectors Guild, וסגן נשיא בכיר ב- McGuireWoods Consulting. ערים שמקדמות חיי לילה ותרבות, לדוגמה על ידי הפחתת רגולציה והצעת סובסידיות, יכולה להשיג יתרון בתחרות.

אנרגיה נקייה

עוד ועוד חברות מנסות להפחית את פליטות הפחמן שלהן במטרה להגיע לאפס. מה שהופך את האנרגיה ירוקה במחירים נמוכים לחשובה במיוחד.

חברות הטכנולוגיה הגדולות, שהכי צריכות משרדים, להוטות במיוחד אחר מקורות נקיים לחשמל. ערים שאין להן טורבינות רוח סמוכות או חשמל הידרו-אלקטרי נמצאות כשידן על התחתונה כשהן מתחרות על חברות הטק הגדולות. דוחות ESG הם כבר לא גחמה", אומר הס מ- Newmark, ומתייחס לדוחות על חברה, סביבה וממשל תאגידי. "הערים הגדולות צריכות להיות חכמות ולבנות טורבינות רוח בים".

פארקים בטבע

חברות רוצות שהעובדים שלהן יהיו שמחים, בריאים ופרודוקטיביים, יחפשו ערים שיש בהן גישה לטבע ולמרחבים בחוץ.

מספר הביקורים בפארקים לאומיים עלה בתקופת הקורונה. האפשרות לצאת לארוחת צהריים בהרים היא כבר סיבה טובה לכך שערים כמו בולדר בקולורדו מושכות חברות. ויש חברות שמחפשות אפילו מקומות שיש בהם שבילי הליכה ליד המשרדים. אמזון, לדוגמה, בונה מגדל בגובה 350 רגל באלינגטון, וירג'יניה, שיהיו בו שני שבילים ספירליים עם צמחים ועצים מקומיים. עצים עוזרים גם לקלוט פחמן ומנקים את האוויר - עוד קדימות עבור חברות שרוצות להיות יותר ידידותיות לסביבה.

הגנה מפני אסונות

סופות שמחריפות, שריפות וגלי חום מהווים אתגר לחברות שרוצות לשמור על המשרדים פתוחים ועל העובדים במצב בטוח. זה אומר שהחברות מחפשות ערים עם הגנה מפני אסונות טבע, אומר מהש רמנג'ואן, לשעבר יו"ר המועצה של הבניינים הירוקים בארה"ב.

רשת חשמל מוגנת מאסונות היא המשימה הראשונה, הוא אומר. הפסקות חשמל נרחבות כמו אלה שהיו בניו יורק לאחר הסופה סנדי בשנת 2012 עלולות לשתק ארגונים לימים שלמים.

הגנה על המשרדים מפני שטפונות ובתי העובדים בפרברים מפני שריפות חשובה גם היא. במקומות כמו אריזונה, ערים צריכות להבטיח שבניינים ותשתיות יעמדו בחום כבד בשעה שמשבר האקלים מלהיט את כדור הארץ.

מכוניות אוטונומיות

מכוניות חשמליות, אוטונומיות, צפויות להפוך לצורת תחבורה עיקרית לבני אדם ולסחורות. הן עשויות גם להקפיץ את הפרודוקטיביות של חברות, משום שיותר אנשים יוכלו לעבוד תוך כדי הנסיעה.

לויד אומר שכמה מהלקוחות התאגידיים שלו מתעניינים יותר ויותר בערים שמנסות ליצור אווירה ידידותית למכוניות אוטונומיות. תחנות טעינה הן רק ההתחלה. בעתיד, ערים יצטרכו לבנות רשתות של סנסורים ומערכות שיכולות להאכיל את המכוניות הללו במידע על הרמזורים, סגירות כבישים ופקקי תנועה, הוא אומר, מה שיוביל לזמני תנועה קצרים יותר.

שבילים לאופניים ולקורקינטים חשמליים

המגפה שינתה את הדרך שבה הרבה תושבי ערים מגיעים לעבודה. יותר ויותר עובדים מאוטובוס ורכבת תחתית לאופניים חשמליים ולקורקינטים חשמליים, שנתפסים בארה"ב כדרך מהירה, זולה וקלה לגשר על מרחקים קצרים.

עיר שתציע רשת של שבילים בטוחים יכולה למשוך חברות גדולות, אומר אגרוולה. "אם אתה מונע מאנשים לנסוע באוטו, אתה הופך את הרחובות ליותר בטוחים ונעימים", הוא אומר.

בשעה שמשלוחי מזון הופכים להיות חלק מחיי המשרד, השבילים הללו יוכלו להוות פתרון גם לכלי רכב קטנים אוטונומיים שמשנעים אוכל ממסעדות.

ומה כבר לא רלוונטי

כשהתעשיין פרנסיס קבוט לואל ושותפיו ייסדו את Boston Manufacturing Company ב-1813, הם בחרו להקים את המשרד בוולטהאם, מסצ'וסטס. הסיבה: נהר צ'רלס עובר בתוך העיר במהירות גבוהה מספיק להפעיל תחנת מים.

בשתי המאות שחלפו מאז, השתנו הדברים שחברות מחפשות בערים באופן דרמטי. הרבה מהגורמים שפעם הובילו חברות לבחור בערים מסוימות כבר לא משנים.

עלייתם של המנועים המופעלים בפחם במאה ה-19 הביאו לכך שערים שישבו על נהרות, כמו ולטהאם, איבדו מחשיבותן, כך לפי ספרו של דגלס ריי, " City".

את הפחם היה קל יותר להעביר לערי נמל עם מים רגועים כמו שיקגו, ניו יורק ופילדלפיה, והן הפכו להיות אטרקטיביות לחברות תעשייתיות. כמה חברות התיישבו ליד מסילות ברזל, מה שהוביל לצמיחה של ערים כמו אטלנטה.

עד אמצע המאה העשרים, התפשטות המכוניות והמשאיות הביאה לכך שחברות כבר לא היו צריכות ליד נמלים ומסילות ברזל כדי לשנע את העובדים והסחורות שלהן. התפשטות קווי הטלפון היתה חשובה גם היא. בעבר, חברות נאלצו להיות קרובות לנמלים, למסילות ברזיל ולקווי טלגרף אם רצו את המידע העדכני בשוק. בזכות שיחות זולות למרחקים ארוכים, "פתאום לא היית צריך להיות בניו יורק כדי לקבל את המידע המעודכן לגבי מה שקורה בבורסה בלונדון, לדוגמה", אומר אגרוולה.

בהיעדר הצורך להיות קשורות לנמלים ולרכבות, הרבה חברות עברו למקומות שבהם העובדים רצו לגור: פרברים וערים שטופות שמש עם מסים נמוכים.

כעת, ההעדפות של התאגידים משתנות שוב. יש חברות שמחפשות ערים עם חיי לילה או נופי טבע, כי חשוב להן שהעובדים הצעירים יהיו מרוצים. עלויות הדיור ומהירות האינטרנט הן נקודות שהופכות חשובות. אפילו מים זורמים, שבעבר משכו חברות לערים כמו וטלהאם, עושים קאמבק: תאגידים גדולים כמו מיקרוסופט מחפשים יותר ויותר חשמל הידרואלקטרי כמקור אנרגיה נקייה.