פרויקט התחדשות עירונית הועבר מיד ליד: מתי צריך לשלם מס רכישה

 תודה לעו"ד דורית הרצברג על עזרתה בכתיבת המאמר 

בעקבות ההתעוררות בשוק הנדל"ן, נבחנה פעם נוספת בבית המשפט סוגיית המיסוי בהקשר של העברת פרויקטים של התחדשות עירונית מיד ליד.

עובדות המקרה: חברה יזמית התקשרה בעסקת תמ"א 38/1 עם בעלי זכויות בבניין בהרצליה. לאחר החתימה על הסכם התמ"א, חתמה החברה על הסכמי "המחאת זכויות" מול חמישה זוגות רוכשים. במסגרת ההסכמים, הוסב לזוגות חלק מסוים מהזכויות ומהחובות של החברה היזמית, וכן יוחדה לכל זוג דירה ספציפית מהדירות שלהן זכאית החברה לפי הסכם התמ"א.

התמורה בהסכמי ההמחאה הוגדרה כהחזר של ההוצאות שהוציאה החברה לצורך קבלת היתר בנייה לפרויקט. בנוסף להסכמי ההמחאה חתמו הרוכשים גם על הסכם שותפות, על הסכם חלוקה ועל הסכם ניהול.

רשות המסים סברה שיש לשלם מס רכישה על הזכויות שנרכשו, והרוכשים עתרו כנגד ההחלטה הזו.

בערר טענו העוררים כי הזכות שרכשו בהסכם המחאת הזכויות אינה זכות במקרקעין, מאחר שבמועד החתימה על הסכם ההמחאה טרם ניתן היתר בנייה לפרויקט התמ"א. משום כך, טרם התקיים התנאי המתלה וטרם הגיע יום המכירה הנדחה בעסקת התמ"א.

ההחלטה: ועדת הערר קבעה כי מאחר שכל אחד מזוגות העוררים החזיק בדירת מגורים שנבנתה בפרויקט, לא יכול להיות ספק כי במועד כלשהו הם רכשו זכויות במקרקעין. אבל מתי? ביחס למועד רכישת הזכות קבעה הוועדה קביעה חשובה, שלפיה התנאי המתלה של קבלת היתר בנייה התקיים עוד לפני הוצאת היתר בפועל, וכבר במועד שבו היה ברור כי הושלמו כל התנאים להוצאתו ובידי החברה לא נותר אלא לבחור את העיתוי שבו תשלם את האגרה ותקבל את ההיתר!

קביעה זו מתיישבת עם פסה"ד בעניין אייוגה (ו"ע 60313-05-17) שבו נקבע כי יום המכירה בעסקת תמ"א 38 נדחה עד למועד קיום התנאי המתלים, וכי עד ליום המכירה לא התגבשה בידי היזם זכות במקרקעין.

עם זאת, בקביעה זו יש בה כדי להקשות על המתקשרים בעסקה, שכן היא מקדימה את מועד קיום התנאי המתלה שעניינו היתר בנייה, למועד המוקדם מהוצאת ההיתר בפועל.
משנקבע כי העוררים רכשו זכויות במקרקעין, בחנה ועדת הערר את סוג הזכות שנרכשה, שאלה שיש לה השלכות על שיעור מס הרכישה - האם מדובר על רכישה של דירת מגורים במסגרת קבוצת רכישה, או שמא מדובר על רכישת קרקע ריקה.

הוועדה קבעה כי התמלאו כל התנאים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין לצורך גיבושה של קבוצת רכישה ועל כן יש למסות את העוררים לפי שיעור המס הקבוע בחוק לרכישת דירת מגורים גמורה.

בשאלת התמורה ששולמה לגורם המארגן נקבע כי על אף שהצדדים הגדירו את התשלום לחברה היזמית בהסכם המחאת הזכויות כ"החזר הוצאות", ומאחר שלא הוכח שהחברה אכן נשאה בכל ההוצאות, הרי שתשלום זה מהווה תמורה עבור שירותי הארגון.

ו"ע 27885-02-20