בנק ישראל: ההייטקיסטים לא אחראים לעליית מחירי הדיור. מחיר למשתכן דווקא כן

בדוח השנתי של בנק ישראל הוקדש חלק מיוחד לשאלה מדוע עלו מחירי הדירות, וממנו ניכר כי עובדי ההייטק הם לא האשמים לזינוק במחירי הדיור בישראל בשנתיים האחרונות אלא התוכניות למיניהן לדירות לזכאים, העלאת והורדת המסים למשקיעים, והיצע הדירות.

ב-2021 מחירי הדירות בישראל עלו ב-13% ואולם מדובר בתופעה כלל עולמית של עליות מחירים, שבאה לידי ביטוי ברוב מדינות ה-OECD. בשבעת הרבעונים שבין תחילת 2020 לספטמבר 2021, עלו מחירי הדירות במדינות ה-OECD בשיער ריאלי של 12.9%, בעוד שבישראל העלייה הריאלית בתקופה זו הגיעה ל-9.9%. בטורקיה ובצ'כיה העליות חצו את רף ה-20%, ואילו באוסטרליה, לוקסמבורג, הולנד, ארה"ב, ליטא וקנדה המחירים עלו ביותר מ-15%.

להערכת בנק ישראל עיקר הגידול של הרכישות נבע מרכישותיהם של רוכשי דירה ראשונה ושל משקיעים, והגורמים לעלייה במחירי הדיור הם שינויי ארעיים בביקושים, כמו שינוי מס הרכישה למשקיעים, והשינויים בתוכנית הדיור לזכאים (מחיר למשתכן ומחיר מופחת ומחיר מטרה). התשואות בשוק ההון ומחירי התשומות בנייה היו גורמים משניים לעליות.

בבנק המרכזי לא מסתירים את הביקורת על התמרונים הממשלתיים בין תוכנית סבסוד כזו או אחרת לצעירים ורמות מיסוי כאלה ואחרות למשקיעים, אותם הם מכנים "ניהול ביקושים". כך מראים חוקרי הבנק, כי העיתוי של השינוי במיסוי המשקיעים תואם את התפתחות רכישותיהם. הגידול ברכישות של רוכשי דירה ראשונה תואם לעיתוי הביטול של תוכנית "מחיר למשתכן" והשקת תוכניות שבה ההטבות לזכאים פחות אטרקטיביות.

"צעדים של ניהול ביקושים מכניסים תנודתיות ואי ודאות לשוק הדיור, וזאת בשל האפקטיביות שלהם בטווח הקצר. אי הוודאות פוגעת בתכנון ההיצע, שממילא מגיב לאט. המיסוי בשוק הדיור צריך להיות מבוסס על שיקולים ארוכי טווח ומניעת אפליה רגולטורית בין סוגי נכסים שונים, ויש להימנע מלהכניס בו שינויים תכופים", נכתב בסקירה.

ביקורת ישירה מוטחת בממשלה הנוכחית שהעלתה לפני כ-4 חודשים את מס הרכישה על משקיעים, וזה כ-5 שנים אחרי ששר האוצר כחלון העלה את המיסוי, וכשנה אחרי שהשר לשעבר ישראל כ"ץ הוריד אותו. "צעדים שמטרתם להדיר את המשקיעים מהשוק אינם רצויים. כן רצויים צעדים להעמקת שוק השכירות לטוח ארוך, המשמש תחליף טוב יותר לבעלות על דירות", כתבו אנשי הבנק.

ובסופו של דבר טוענים בבנק ישראל, "להערכתנו מקור הבעיה בשוק הדיור היה והוא עדיין, ההיצע.... מדיניות הממשלה צריכה לפעול להגמשה מבנית של ההיצע, ולא רק להגדלתו באמצעים זמניים כמו באמצעות הוותמ"ל".

שיעור הרוכשים שעובדים בהייטק ירד. חוץ מבתל אביב

עובדי ההייטק הואשמו כאמור רבות בעליות המחירים, ואולם לפי בנק ישראל, חלקם בקרב רוכשי הדירות דווקא ירד, מלבד בתל אביב שם מספר הרוכשים שעובדים בהייטק עלה ביותר מ-4%. בבנק ישראל מסייגים כי עליית המחירים בתל אביב החלה עוד ב-2020 לפני הגידול במספר העובדים בהייטק שהיה בתקופת הקורונה.

בשורה התחתונה, בבנק ישראל קובעים שהשפעת הגאות בענף ההייטק על שוק הדיור מוגבלת ככל הנראה לעיר תל אביב. "לא סביר שהגאות בהייטק הביאה לעלייה רוחבית של מחירי הדירות בכל הארץ וכנראה השפעתה בעיקר מקומית בעיר תל אביב", כתבו בבנק ישראל.

בגוש דן, ללא תל אביב, נרשמה ירידה בשיעור עובדי ההייטק מסך הרוכשים של הדירות מכ-12.6% בממוצע ב-2020-1019 לשיעור של 9.2% בלבד ב-2021. ייתכן שהדבר משקף מעבר של הרוכשים מערי הלוויין אל תל אביב עצמה, כותבים בבנק ישראל.

ומה עם הריבית הנמוכה? מה עם שינוי מגבלת הפריים שהוזיל את המשכנתאות? ניכר כי מההסבר לעלייה במחירי הדירות נעדר הגורם שדווקא נהוג לייחס לו חלק ניכר מהעליות - והוא הריבית הנמוכה במשק שתרמה לגאות בשוק הדיור; בנק ישראל מגלגל ממנו את האחריות לכך שהגדלת רכיב הפריים במשכנתה, כפי שביצע הבנק, היה גורם שתרם לעליות המחירים. גם אם הגדלת רכיב הפריים במשכנתה הביא לירידת הריבית הממוצעת על המשכנתאות, עקב עליית משקלו של מסלול הפריים הייתה לכך השפעה מועטה על מחירי הדיור, כך לפי בנק ישראל

העלייה במחירי תשומות הבנייה תמכה בעליית המחירים לפי בנק ישראל, אך קשה להסביר באמצעותם את עוצמת עלייתם ואת עיתוי המפנה בשוק באמצע 2020, כך כותבים בבנק ישראל ומציגים נתונים לפיהם מחירי הדירות החדשות והלא חדשות עלו עוד לפני העלייה בתשומות הבנייה. להערכתם שיעור עליית מחירי הדירות בסוף 2021 הוא יותר מכפול מזה של התשומות. "גם אם מחירי התשומות היו משפיעים מייד על מחירי הדירות החדשות, אין בהם כדי להסביר את העיתוי של עליית המחירים הכללית, ודאי לא את עוצמתה", כותבים בבנק ישראל.

בבנק ישראל כותבים כי העלייה של המחירים בשל שיבושי האספקה העולמית בעולם לא הייתה צפויה ועל כן לא ניתן להסביר זאת כגורם שתרם לעלייה בנקודת המפנה באמצע 2020. לסיכום, כותבים בבנק ישראל, כי מחירי תשומות הבנייה תמכו בעליית מחירי הדירות השנה, אך קשה להסביר באמצעותם את עוצמת עלייתם ואת עיתוי המפנה בשוק באמצע 2020.

מחירי הדירות בת"א עלו ביותר מ-10% מרוב הערים הגדולות האחרות

המעורבות הרבה של אנשי הייטק בנדל"ן התל אביבי, כמעט שלא השפיעה על העליות המחירים ברמה הלאומית, אבל כן הגדילה מאוד את פערי המחירים בין הדירות התל אביביות לבין דירות במקומות אחרים בארץ, שכן מחירי הדירות בתל אביב עלו בשיעור גבוה בהרבה מאשר בכל הערים הגדולות האחרות במדינה.

אם ב-2019, למשל, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים ממוצעת ברמת גן הגיע ל-69% ממחיר דירה דומה בתל אביב, ב-2021 הוא ירד ל-63%; ב-2017 מחיר דירת 4 חדרים ממוצע בירושלים הגיע לשני שלישים ממחיר דירה כזו בתל אביב ואילו ב-2021 הוא ירד ל-59%; בכפר סבא מחיר דירת 4 חדרים ירד מ-61% ל-56% ממחיר דירה דומה בתל אביב, ואילו בנתניה ובראשון לציון ניתן לקנות 2 דירות במחיר דירה אחת בתל אביב. ככל שמתרחקים מבירת הכלכלה והנדל"ן של ישראל - הפערים מתרחבים, וכך מחיר דירת 4 חדרים בתל אביב שווה ל-3 דירות בחיפה וכמעט ל-4 דירות בבאר שבע.

בנק ישראל לא עונה על השאלה עד כמה תופעה כזו של הגדלת פערים בין הערים השונות היא בריאה מבחינה חברתית ובכלל, אלא מסכם את החלק הזה בסקירתו באמירה לקונית, שבין השנים 2019 ו-2021 מחירי הדירות בתל אביב עלו ב-10% לפחות מעל לעלייתם במרבית הערים הגדולות.