הזינוק במחירי הדיור: השינוי בשוק הנדל"ן מתחיל במימון

הכותב הוא מנכ"ל אופל בלאנס

שוק הדיור בישראל רותח, מחירי הנדל"ן רק עולים כל יום ומקפיצים יחד איתם את מדד המחירים לצרכן, שעלה השנה ב-3.5% ועבר את הרף שהציג בנק ישראל. אשראי לענף הנדל"ן הוא למעשה המצרך המבוקש ביותר בשוק. ולמעשה, המערכת הבנקאית מתחילה להגיע כבר לקצה גבול היכולת שלה במימון נדל"ן ביחס להלימות ההון שלהם, ובנקים אחדים כבר התחילו לעצור מתן אשראי צרכני לנדל"ן בהוראת בנק ישראל. בפועל, בנק ישראל כבר החל בצעדים לבלימה מיידית של הצמיחה באפיקים שבהם הדבר מתאפשר. רק בשבוע שעבר פורסם כי בנק הפועלים מצמצם את האשראי לפרויקטים בתחום הנדל"ן מטעמים אלו.

דוח היציבות הפיננסית למחצית השנייה של 2021 שפרסם לאחרונה בנק ישראל, מזהיר מפני עליית מחירים בשל התנהלות המדינה ורמ"י בפרט. הצעד הראשון במשבר במחירי הדיור הוא הגדלת היצע הקרקעות שעליהן אמון רמ"י. עליית מחירי הקרקעות במכרזי רשות מקרקעי ישראל לוותה על ידי זינוק מהיר באשראי הבנקאי לענף הבינוי והנדל"ן, מה שהביא להגעה לרף החשיפה המקסימלי של הבנקים במימון פרויקטי נדל"ן שונים.

מעבר לנושא מחירי הקרקעות וקצב הפשרת הקרקעות לבניה קיים מחנק אשראי משמעותי בתחום הנדל"ן. כיום, חברות האשראי החוץ בנקאי מנהלות סך כולל של כ-14 מיליארד שקלים כאשר למעלה מ-52% ממנו קשור לתחומי הנדל"ן. הצורך באשראי זמין בתחום הנדל"ן ברור וידוע - בהתייחס לעובדה כי התשלום לפועלים מתבצע במזומן מידי סוף שבוע, קניית חומרי הבנייה מתבצעת בהתאם להתקדמות הפרויקט וללא ניהול מלאי. הפער בין התקדמות הפרויקט בפועל והצורך בתזרים מזומנים לבין הזרמת הכספים על ידי הגוף המלווה ואישור הפיקוח, כל אלו יוצרים צורך בתזרים מזומנים זמין ודינמי. הנתונים האחרונים של הלמ"ס מצביעים על עלייה של 7.5% בקצב התחלות הבנייה לעומת ספטמבר 2020, אבל בשביל להדביק את הפער עדיין חסרות כ-50 אלף דירות בשנה.

המלחמה בין אוקראינה ורוסיה צפויה להחריף עוד יותר את הבעיה שכן מאז תחילת המלחמה התקבלו עשרות אלפי פניות מאזרחים יהודים מאוקראינה ורוסיה המבקשים לעלות ארצה. נשאלת השאלה: היכן העולים החדשים יגורו?

כמו בשנות התשעים בתקופת ממשלת שרון שקלטה עלייה מברית המועצות, גם במקרה זה ניתן לקלוט עלייה ולהפוך משבר להזדמנות. התחלות בנייה מסיביות יכולות להוות פתרון התחלתי למשבר הדיור. בכדי לעשות זאת יש לפעול בנושא הפשרת הקרקעות, וכן לאפשר מימון פיננסי רחב לפרויקטי נדל"ן. לצורך כך יש להרחיב את מקורות המימון ליזמי נדל"ן רבים אשר נתקלים בכתף קרה מהבנקים, בירוקרטיה מתישה וזמן תגובה ארוך. גורמים חוץ בנקאיים שונים, כבר היום מלווים פרויקטי בנייה בהיקפים כספיים של מיליארדים, ומסוגלים להמשיך ולממן בניה חדשה של אלפי יחידות דיור חדשות.