הפקק בשוק הדיור שאף אחד לא מדבר עליו: מחנק האשראי

הכותב הוא מנהל הכספים הראשי בבית ההשקעות בנדל"ן "רובי קפיטל" (לשעבר מנכ"ל מידרוג וסגן בכיר לחשב הכללי)

למלחמה במזרח אירופה השפעה מיידית ושלילית על תשומות הבניה למגורים, עקב עליית מחירי הנפט והדלק, הברזל ועוד - שמכבידה מאוד על ענף הנדל"ן הישראלי. אלא, שההכבדה האמיתית תהיה דווקא ההשפעות ארוכות הטווח של המלחמה - גלי העלייה של מאות אלפי בני אדם, שיצטרפו ל-250 אלף העולים שצפויים לעלות ממילא לישראל ב-5 השנים הקרובות.

בהנחה שנשיא רוסיה, ולדימיר פוטין, לא יסיג את צבאו מיידית בעקבות הסנקציות הכלכליות שהוטלו עליו, אנו צפויים ואף עדים לגל עלייה גדול ומתמשך של יהודים מאוקראינה, בנוסף לגל עלייה של יהודים מרוסיה, שיגיעו בגלל המצב הכלכלי הקשה הצפוי שם בעקבות הסנקציות.

בדיוק כפי שאוקראינה, וכפי שאנו למדים גם רוסיה, נתפסו לא ערוכות למלחמה המתרחשת באירופה, כך גם שוק הנדל"ן הישראלי והמערכת הבנקאית בישראל נתפסו לא מוכנים.

גלי העלייה יגדילו עוד יותר את הביקוש לדירות בישראל, ובעיקר לדירות קטנות בפריפריה הקרובה למרכז, או בערים עם ריכוז גבוה של עולים מחבר המדינות לשעבר, כמו באר שבע, אשדוד וכרמיאל. כל אלו ישאירו את הביקוש הקשיח לדירות סביב 55 אלף יח"ד בשנה ואף יגבירו אותו.

המדינה, לאורך העשור האחרון, לא הצליחה לעמוד בביקוש הקיים לדיור למרות ניסיון להפעלת כל המנועים שבידה בנושא, ובהתאם גם ירידה במחירים לא נרשמה, למרות תוכניות כמו דיור למשתכן, מחיר מטרה ועוד.

יחד עם זאת, וזה עניין שטרם הורחב עליו הדיבור, הוא אי היערכות המערכת הבנקאית למימון הבנייה שתידרש. כבר כיום, הבנקים נמצאים בגבולות העליונים של יכולותיהם, מבחינת העמדת אשראי לענף הבנייה , ובנק ישראל אף מצנן עוד יותר את ההתלהבות שלהם מהענף, שבאה לידי ביטוי בגידול של 26% באשראי לנדל"ן.

רבים מייחסים את הקצב הלא מספק של התקדמות תוכניות הפינוי בינוי, ההתחדשות העירונית, תמ"א 38 ועוד, לבירוקרטיה, לאי שחרור מספיק של קרקעות בידי רמ"י ולגורמים נוספים, אך היזמים והקבלנים יודעים היטב שפעמים רבות העיכובים הם בשל מחסור בהון ובמימון לפרויקטים.

ההחלטה של הממשלה להאריך את תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית, עקב דחיית החלופה שהציעה שרת הפנים איילת שקד, נותנת מחד מרווח נשימה רגעי לקידום עוד מספר פרויקטים, אך לצידה ישנה התנגדות של לא מעט רשויות מקומיות לקידום הפרויקטים, בשל רצון להמתין לאישור תוכניתה של שקד, שלדידם תיתן להם מענה ראוי יותר מבחינת היטלי ההשבחה, הקצאת השטחים למבני הציבור, והסתכלות רוחבית יותר על תשתיות וחניות.

אולם, גם אלו שהחליטו לקדם את הפרויקטים נתקלים כעת בדחיית בקשות המימון שלהם בידי המערכת הבנקאית, כאשר רק בשבוע שעבר הודה בנק הפועלים - שהוא עוצר את המימון לנדל"ן בשל מימוש כמעט כל יכולות המימון שלו לענף, המותרות לו על פי ההגבלות. המפקח על הבנקים הגדיל ועשה השבוע כשהטיל עוד מגבלות לבנקים על הענקת אשראי לנדל"ן.

ללא מימון לבנייה מסיבית, במיוחד בערים, באמצעות תוכניות תמ"א 38 עדכניות ומורחבות, מחירי הדירות בישראל ימשיכו לעלות וידחפו את אוכלוסיית העולים האיכותית החוצה, למדינות כמו רומניה ופולין - שם מחירי הדיור הם נוחים בהרבה מישראל.

עם זאת, המצב החדש פותח דלתות לגופים חוץ בנקאיים חזקים, שבשלים לתת ליזמים מימון, ליווי ושותפות בפרויקטי נדל"ן. כשותף בחברה כזו אני מאמין שחברות מהתחום הזה הן הפתרון היחיד ליזמים הקטנים והבינוניים למימון הבנייה, הערבויות והמכרזים בימים אלו.

כבר כעת אנו מרגישים את העלייה בפניות מצד יזמים המעוניינים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, לאחר שקיבלו כתף קרה מהמערכת הבנקאית. חברות מימון חוץ בנקאי מוכנות לקחת את הסיכון, ולאפשר ליזמים להגדיל את ההיצע בשוק - היצע שעשוי לבלום את עליית מחירי הדיור. המשקיעים המוסדיים והכשירים כבר הבינו את יתרונות ההשקעה דרך חברות המימון החוץ בנקאי הרציניות, והגיע הזמן שגם המדינה תעודד גופי מימון אלטרנטיביים אלו. רק כך רכבת המחירים המשתוללת תעצור.