כשסתימה באסלה נגמרת בהפסד הכנסה שנתית: התקלות שמשבשות את תוכניות משקיעי הנדל"ן

חודשיים אחרי שעדי נכנסה להתגורר בדירה שכורה בגבעתיים, האסלה לפתע נסתמה, והמים הציפו את חדר האמבטיה. אינסטלטור שהוזעק למקום קבע בסיכום הביקור כי "מדובר בבניין ישן וכי הצנרת בו ישנה ולכן צפויות בעיות תשתית וסתימות אשר נובעות מכך ולא משימוש בשירותים".

לאור ממצאיו ביקשה השוכרת כי בעלת הבית שלה, נילי, תשלם 400 שקל עבור עלות הביקור, אלא שזו סירבה וטענה מנגד כי השוכרת היא שאחראית לתקלה. בתוך זמן קצר הידרדרה המחלוקת להאשמות הדדיות, לפינוי מהיר של הדירה, לחילוט הערבות על ידי בעלת הבית, ובהמשך לתביעה משפטית מצד השוכרת.

בבית מושכר בהוד השרון החלה יום אחד נזילה מהתקרה. המים יצרו עובש ומפגע ריח קשה, הטיפול נמרח והשוכרות מיהרו לסיים את החוזה. לאור הקושי להתחיל בשיפוץ, הדירה עמדה ריקה במשך חודשים ארוכים וכשהיא הושכרה מחדש, המחיר עמד על 300 שקל פחות מאשר בחוזה הקודם. גם כאן הביאה המחלוקת לתביעה משפטית.

כשעוסקים בהשקעות נדל"ן, נהוג לדבר על תשואות, על עליית ערך ועל עוד מספרים שמופיעים באקסלים. אך אסור לשכוח את הפקטור שנקרא החיים עצמם, ומפגעי מים, ניקוז ותקלות מוזרות אחרות הם סוג של "רוצח שקט" עבור משקיעים - אם בשל עלות התיקונים, ואם בשל האנרגיה העצומה שכרוכה בטיפול בנושא. ובעוד שלרוב המחלוקות נסגרות בין הצדדים, יש מקרים שמתגלגלים לבתי המשפט. במסגרת פרק מיוחד של "כסף בקיר" - פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, בו ביקשנו ללמוד מניסיונם של אחרים בנושא, צללנו לטענות, ולנימוקים של השופטים, שהכרעותיהם הפתיעו לעתים את הצדדים.

המשכירה לא קיבלה את השוכרים המחליפים

ביוני 2020 נכנסה עדי להתגורר בדירת שניים וחצי חדרים ברחוב עין גדי בגבעתיים תמורת 3,800 שקל בחודש. בהתאם להסכם מסרה השוכרת ערבות בנקאית על סך 12 אלף שקל וצ’קים להבטחת תשלומים לרשויות.

עקב התקלה וממצאי השרברב כאמור, החלה סדרת שיחות בין השתיים, שלעתים לוו באמירות לא נעימות. במהלך אחת השיחות העלתה נילי הצעה שהיא תשלם מחצית משכר האינסטלטור, אך בד בבד דרשה להכניס להסכם השכירות סעיף שיחדד את האחריות של עדי לגבי תקלות עתידיות דומות. עדי התנגדה, בנימוק שאין היגיון בכך שהיא תיקח על עצמה בעיות של תשתית הדירה.

באחת השיחות עלתה האפשרות לסיים את החוזה, ואכן בסיום פגישה פנים אל פנים שהתקיימה כשבועיים לאחר הסתימה, הוחלט שבתוך כחודש תעזוב עדי את הדירה. אלא שלמחרת הבהירה נילי המשכירה שאין היא מוכנה לכך, כל עוד עדי לא תמצא לה דייר חלופי. "זאת ההחלטה הסופית שלי כבעלת הדירה. תלמדי לקרוא חוזה על זכויות של שוכר ומשכיר". עדי העבירה שמות של כמה שוכרים לבעלת הבית (שפסלה את כולם. ג"ל), ועזבה במועד שנקבע בפגישה, ואז גילתה שהערבות חולטה. לטענתה, היא גם שילמה הוצאות שלא שייכות לה, ועל כן תבעה את נילי בבית משפט השלום בתל אביב על סך 14,420 שקל באמצעות עו"ד ליאת נגר שניר.

בכתב ההגנה שהגישה נילי באמצעות עו"ד עופר אקשטיין, היא טענה שהיא השכירה לעדי דירה לתפארת, במחיר מופחת. עוד טענה כי היא מעולם לא נתקלה בתקלה דומה, ולכן הייתה בטוחה שעדי גרמה לתקלה, "אם בכלל נגרמה תקלה", נכתב.
בנוסף היא טענה שבניגוד לנטען, היא מעולם לא הודיעה חד צדדית שלא תטפל בתיקונים עתידיים וכי היא לא הציעה שהחוזה יסתיים ב-15 בספטמבר. בעניין זה היא מסבירה שעדי ואחותה הפעילו עליה לחץ כבד במטרה להתיש אותה ולהביא אותה להסכים לסיום החוזה במועד זה.

עוד היא טוענת כי השוכרים הפוטנציאלים שעדי העבירה לה נמצאו כלא מתאימים. ויש עוד משהו - את העזיבה של עדי היא מכנה נטישה שנעשתה, "מתוך קפריזה מבלי שמצאה שוכר מחליף וללא הסכמת הנתבעת", לשון כתב ההגנה. בשורה התחתונה טענה נילי כי יש לדחות את התביעה ולחייב את השוכרת שלה לשעבר בהוצאות ההליך.
בפתח פסק הדין כתב השופט עדי הדר כי המחלוקות שבהן על בית המשפט להכריע הן האם התקלה בשירותים נובעת מליקוי מובנה בדירה שהצדיק ביטול הסכם השכירות, או שמא מדובר בתקלה שגרתית שחוזרת על עצמה שלא הצדיקה ביטול הסכם השכירות והאם נכרת בין הצדדים הסכם לביטול ההסכם.

לאור חוות דעת מהנדס שמינה בית המשפט קבע השופט הדר כי "בית המשפט קובע כי התקלה בשירותים נבעה מליקוי מובנה בדירה שהצדיק ביטול הסכם השכירות אם בעלת הדירה סירבה לתקן את הליקוי".

בנוגע לסוגיה השנייה קבע הדר כי "הנתבעת הפרה גם את ההסכם שנכרת בעל פה ובכתב לסיום הסכם השכירות".

לאור זאת התביעה התקבלה במלואה, אך הנזק לכיס של נילי היה גדול הרבה יותר, ובתוספת הוצאות שכר טרחת עו"ד גבוהות (15 אלף שקל), הוצאות מתמלל לשיחות הטלפון שהוקלטו (3,000 שקל), מדובר עבור בעלת הבית בהוצאה של כ-35 אלף שקל, לא כולל שכר טרחת עורך הדין שלה. כך שמדובר בנזק שניתן להשוותו לאיבוד של כמעט שנת שכירות שלמה.

תביעה נגד בעלת הדירה שבקומה למעלה

נזילה מהגג עומדת במרכז תביעה אחרת. באמצע אוקטובר 2019 החלה נזילה מהתקרה ובמרפסת השירות של דירה שהשכירה פנינה לשתי נשים במרכז הוד השרון.
על העובדה שמקור הנזילה היה בדירה שמעל לדירתם אין מחלוקת, ואכן בעלת אותה הדירה - אישה ששמה מרגריטה - הפעילה את חברת הביטוח שלה כדי לטפל בנושא.
עם זאת, לפי תביעת הפיצויים בגובה 33 אלף שקל, שהגישה בעלת הדירה פנינה נגד מרגריטה ונגד חברת הביטוח מנורה מבטחים בבית המשפט לתביעות קטנות שבפתח תקווה, הטיפול בנזק החל רק עשרה ימים לאחר הופעת הנזילה. "עד אז הרטיבות התפשטה וגרמה לנזק נרחב לדירה שבבעלותי. על אף בקשותיי החוזרות ונשנות לייבוש אקטיבי סירבו הנתבעים לבצע אותו, מה שגרם להחמרת הנזק", נכתב בכתב התביעה.
באחת ההתכתבויות בין הצדדים הסבירה בעלת הבית שהרטיבות בתקרה התפשטה לכיוון המטבח והבוידעם ואף הגיעה לכמה מהחדרים. כתוצאה מכך ביקשו השוכרות לסיים כמעט מיידית את החוזה ולעזוב את הדירה.

"בעלי ואני עשינו כל שביכולתנו למזער את הנזק תוך התייעצות עם בעלי מקצוע רלוונטיים, כולל חוות דעת מהנדס, וביצענו את התיקונים לאחר ייבוש מלא של התקרה והקירות", נכתב בכתב התביעה.

רק בתחילת אוגוסט 2020, קרי שמונה חודשים וחצי לאחר שיצאו משם שתי השוכרות, נכנס לדירה דייר חדש. השוכרות שילמו בעבר 4,000 שקל, ואילו החוזה עם הדייר החדש נקבע על 3,700 שקל בלבד.

בסוף כתב התביעה נכתב כי בסוף 2020 ביקשה פנינה ממרגריטה ומחברת הביטוח פיצוי עבור כיסוי הוצאות בגובה עשרות אלפי שקלים, ומשפנייתה הניבה רק כ-12 אלף שקלים כפיצוי, הם בחרו להגיש תביעה.

מנגד, בכתב ההגנה של חברת הביטוח נכתב כי "עם קבלת הקריאה נשלחו לדירת המבוטחת אנשי מקצוע והנזק תוקן", כך נכתב. "הנתבעת 3" (מנורה) שיפתה את התובעת בהתאם לחוות דעת השמאי. הנתבעות יטענו כי נזקים שנוצרו כתוצאה משיהוי התובעת בטיפול בנזקיה לא יכולים להיות מונחים לפתחן של הנתבעות, הנתבעת 3 שיפתה את התובעת בהתאם לזמני טיפול סבירים". נכתב.

הרשם הבכיר אורן כרמלי, שדן בתיק, כתב כי "אין מחלוקת באשר לנזילה בדירת הנתבעת שהתגלתה ביום 12 באוקטובר 2019 וגרמה לנזק בדירת התובעת. אני מוצא כי די בנזילה הפעילה ובתוצאותיה בסימני הרטיבות והקילוף בכל תקרת הדירה כדי לאשר כי הדירה של התובעת לא הייתה ראויה למגורים בשל נזקי הנזילה.

"בנסיבות אלה יש לפצות את התובעת על עזיבת השוכרות וכן על התקופה שבה לא ניתן היה להתגורר בדירה עד לשיפוץ הדירה", כתב כרמלי.

וכאן נשאלה השאלה באשר למועד שבו ניתן היה לסיים את שיפוץ הדירה, כשכזכור יש להביא בחשבון את ייבוש הקירות. לפי בית המשפט, ניתן היה לסיים את השיפוץ ולהשכיר מחדש את הדירה החל מאמצע פברואר 2020, ועל כן הוא פסק פיצוי של 12 אלף שקל בלבד לפי סעיף זה, אף שהדירה הושכרה בפועל רק באוגוסט. בתוספת החזרים כנגד ארנונה ותשלומי ועד הבית הפיצוי גדל עוד.

מנגד, סעיפים אחרים כמו איבוד ימי עבודה או כיסוי ההפרש בין חוזה השכירות שהסתיים בשל הנזילה לבין חוזה השכירות החדש והנמוך יותר, לא הצדיקו פיצוי לפי בית המשפט. לבסוף נקבע פיצוי על סך של כ-24 אלף שקל, קרי 12 אלף שקל יותר בלבד מעבר לפיצוי הראשוני.

אין חוק שאומר מה באחריות של מי  | עו"ד בועז רבין, פרשנות  

הכותב שותף במשרד רבין גולן סיידמן

יש כמה דברים שחשוב לשים אליהם לב בכל הקשור לאחריות של שוכר ואחריות של משכיר. המקרה של נילי ועדי נוגע בשאלה מי צריך לשלם על תיקון בדירה. לכאורה נראה שהליקוי מצריך תיקון במערכות של הבניין ולא נובע משימוש לא ראוי, ואחד היועצים החיצוניים אף אמר שיש בעיה בצנרת עצמה. במקרה כזה ברור שבעל הנכס אמור לשאת בתיקון.

הבעיה היא שאין חוק שקובע איזה תיקון נמצא באחריות מי מהצדדים. דעת בית המשפט היא שכל תיקון שקשור למערכות הנכס חל על הבעלים. אני מחריג מהכלל הזה מקרים שבהם השוכר פעל ברשלנות וגרם נזק. למשל, אם צנרת נסתמה כי השליכו לשם חפצים, ומשם נבעה הבעיה, אז ברור שהשוכר אמור לשאת בעלות התיקון ולא הבעלים. אבל במקרה זה לא הייתה רשלנות של השוכרת ולבית המשפט היה ברור שהצדק עם השוכרת, ועל כן נפסקו ההוצאות הגבוהות.

לעתים, כמו במקרה של הנזילה, הנזק מתרחש בגלל צד ג'. במקרה שלפנינו, בעלי הנכס איבדו שכר דירה ונדרש להם זמן למצוא דייר חדש, אבל בסופו של דבר הדייר מלמעלה לא גרם לנזילה בזדון. אפשר גם שבעלי הנכס היו צריכים להיות פעילים יותר בהקטנת הנזק, למשל לפנות יותר פעמים לבעל הדירה, לקחת בעל מקצוע כמו שמאי או עורך דין. לקח להם גם הרבה זמן למצוא שוכרים, ויכול להיות שהיה נכון להוריד קצת את שכר הדירה כדי למצוא שוכרים.

באופן כללי, היחסים בין בעלים לשוכרים הם ארוכי טווח, צריך להכניס אותם להסכם שכירות. לדעתי, כל נזק שנעשה בזדון או בשימוש לא ראוי במערכות המושכר צריך לחול על השוכר. נזק שנגרם מבלאי או מגיל או ממערכת קלוקלת אמור לחול על בעל הנכס.
בעל הנכס מרוויח מהנכס לאורך שנים והשוכר צריך לקבל תמורה בעד כספו וליהנות מנכס תקין.

בחוזה צריך להגן על הבעלים הן על השוכרים, ולכן אני ממליץ לגשת לאיש מקצוע. יש חוזי שכירות סטנדרטיים, אבל עורך דין יכול לרדת לפרטי פרטים. בין היתר צריך לתת את הדעת על הגופים שמנהלים את הבניין למשל.

בעל הנכס נותן רכוש יקר תמורת כמה אחוזים בודדים לשנה משווי הנכס, והשוכר משלם ממיטב כספו - זו ההוצאה הכי גדולה של משק בית. החוזה צריך להגן עליהם.