הקבלן חובב המניות שהפך ללשון המאזניים במאבק השליטה על גזית גלוב

שמו של איציק סלע, קבלן עבודות עפר שמתנהל בדרך כלל מתחת לרדאר, עלה השבוע לכותרות בעקבות הסכם הצבעה שחתם עם חיים כצמן, בעל השליטה בחברת נורסטאר, המחזיקה בענקית הנדל"ן המניב גזית גלוב. מעטים בשוק יכולים להעיד כי פגשו את סלע, אך מדובר בשחקן לא קטן בבורסה המקומית, שמחזיק מניות בחברות נדל"ן, מלונאות ופיננסים בשווי שוק המתקרב לכ-600 מיליון שקל, לאחר שרובן הניבו תשואה דו-ספרתית נאה בשנה האחרונה.

מדובר בהשקעות פיננסיות, בדרך כלל סביב 5% מהון החברה, שאינן הופכות את סלע לבעל מניות מרכזי באף אחת מהחברות הללו, אך באחרונה הוא הפך למאין לשון מאזניים במה שהצטייר כתחילתו של מאבק שליטה בנורסטאר בין כצמן לחברת הנדל"ן ישראל קנדה.

במסגרת ההסכם שנחתם השבוע, העניק סלע לכצמן ייפוי כוח להצביע על כל מניותיו בחברה (כ-5% מההון) וכן זכות סירוב ראשונה ביחס לניירות ערך של נורסטאר שסלע ירצה למכור. כצמן מצידו, העניק לסלע זכות הצטרפות במקרה של מכירת מניות נורסטאר שנמצאות בידיו.

נורסטאר היא חברת החזקות השולטת בענקית הנדל"ן גזית גלוב, קבוצה הנסחרת בשווי של קרוב ל-5 מיליארד שקל וחולשת על נכסים (בעיקר מרכזים מסחריים) בשווי של עשרות מיליארדי שקלים ברחבי אירופה, צפון אמריקה, ברזיל וישראל. 

כצמן (המשמש כמנכ"ל בשתי החברות הללו) מחזיק כיום בכ-28% ממניות נורסטאר, לאחר שמכר לאחרונה חלק מהחזקתו בחברה לידי ישראל קנדה, שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר - במהלך שנועד למנוע מאבק שליטה בחברה. בעקבות כך מחזיקה ישראל קנדה ב-22% מזכויות ההצבעה בנורסטאר, פוזיציה שנותרה כנראה מאיימת מבחינתו של כצמן.

סלע, המחזיק בקרוב ל-5% ממניות נורסטאר, הוא אחד הנהנים הגדולים מההתפתחויות האחרונות בחברה, שכן מניית נורסטאר זינקה בכמעט 50% מאז החלה ישראל קנדה לרכוש ממניות החברה בשלהי ינואר השנה ומשקפת לחברה שווי של כ-1.7 מיליארד שקל. בהתאם, קפץ ערך מניותיו של סלע בנורסטאר ליותר מ-80 מיליון שקל.

חבירתו הנוכחית של סלע לכצמן נועדה להכין את הקרקע לתרחישים אפשריים בנורסטאר. למרות שההערכות עם פרסום ההסכם בין השניים גרסו כי כצמן מחזק באמצעותו את אחיזתו בחברה כדי למנוע איום השתלטות, הרי שלא מן הנמנע כי סלע שותף דווקא להערכות לפיהן העברת שליטה בנורסטאר לידי ישראל קנדה היא תרחיש סביר. במקרה כזה, ההסכם שחתם יאפשר לו לחלוק עם כצמן את הפרמיה שתשולם עבור המניות שימכור. כך, מסבירים גורמים בשוק ההון, יוכל סלע לצאת מהשקעתו עם תמורה המשקפת פרמיה נאה של בעל שליטה.

  

"סלע הוא לא אחד ש'בא לעשות מכה'"

אז מיהו שחקן שוק ההון האנונימי שאולי יתייצב יחד עם כצמן מול ישראל קנדה, או לחלופין יחד איתו ייצא מנורסטאר ברווח עצום, של יותר מפי 2 על השקעתו? סלע הוא הבעלים של חברת א.י.ל סלע, חברה העוסקת בתשתיות ועבודות עפר, סלילת כבישים, הקמת קווי ביוב ומבצעת עבודות רבות עבור משרדי ממשלה. 

א.י.ל מעורבת במגה פרויקטים של מדינת ישראל ובין לקחה חלק בבניית גדר ההפרדה. עוד שימשה החברה כקבלן המבצע של החלק המערבי של כביש 531, סמוך לרעננה - פרוייקט בעלות של כ-185 מיליון שקל. בגין הפרויקט הזה, סלע תבע את נתיבי ישראל, בשל מחלוקת על התמורה. 

סלע, כבן 70, הוא מאנשי הדור הישן. מספרים עליו שהוא לא מרבה להשתמש במחשב, ומדי יום מזכירתו מוציאה לו תדפיס של כל ההודעות באתר מאיה. יש שאומרים גם כי הוא אינו מסתובב עם טלפון נייד, ולמעשה מי שרוצה להגיע אליו, צריך לעבור דרך רו"ח אודליה סיטון-כהן, יד ימינו.

כאמור בצד עבודות התשתית, שככל הנראה הפכו את סלע לאיש עשיר מאוד, מדובר בשחקן שוק הון ותיק, שנוהג להיכנס לחברות ציבוריות במגוון ענפים. ברקורד שלו השקעות במניותיהן של חברות הפועלות בתחומי המלונאות (דן, ישרוטל, מלונות הכשרה), פיננסים (בנק ירושלים והחברה האם שלה יצוא, שבשליטת משפחת שובל), נדל"ן (נורסטאר, ארזים), מסחר (פלדמן תעשיות, המייבאת ומשווקת ציוד עפר), ואפילו מזון (מאפיות אנג'ל).

גורם המכיר את סלע היטב אומר עליו כי הוא "אחד המשקיעים הכי מתוחכמים שפגשתי". עוד לדבריו, סלע "הוא לא משקיע אקטיביסט מטבעו, אלא כזה שאוהב להשקיע בחברות שיש בהן בעלי שליטה, משקיע בחברות לאורך זמן שמתאפיין כריצה למרחקים ארוכים, ולא אחד שבא כדי 'לעשות מכה'".

גורם אחר אומר עליו כי הוא "תמיד לוקח פוזיציה של כ-5% מהחברה, ואני חושב שזה גם כדי לאותת לבעלי השליטה בחברות שהם לא יוכלו לעשות צעדים שלא יהיו מקובלים עליו".

 מלון מרשת דן באילת / צילום: באדיבות מלונות דן

יצא נגד "ביצועים עלובים" במאפיות אנג'ל

החזקותיו הבורסאיות הבולטות של סלע הן בחברות המלונות ישרוטל (מניות בשווי שוק של 223 מיליון שקל) ודן (שווי של 180 מיליון שקל). שווי השקעותיו במניות נורסטאר-גזית גלוב עומד על כ-90 מיליון שקל, וההשקעות בקבוצת יצוא-בנק ירושלים על יותר מ-80 מיליון שקל.

סלע לא רק קונה. לפני כחצי שנה מימש שליש מהחזקותיו בישרוטל ברווח גדול, תמורת 93 מיליון שקל, ונשאר עם 3.6% מהמניות. מימוש נוסף, מוצלח הרבה פחות, ביצע לפני כשלוש שנים כשמכר את מניותיו באחת מהשקעותיו הוותיקות - חברת המאפיות אנג'ל.

 סניף של בנק ירושלים / צילום: איל יצהר

למרות שסלע, כאמור, לא מתנהל לרוב כבעל מניות אקטיביסט, בעבר הוא חרג מדי פעם ממנהגו. כך, לפני מספר שנים יצא סלע נגד בעלי השליטה ונושאי המשרה באנג'ל, השקעה שולית עבורו מבחינת היקפה הכספי, סביב מה שכינה "ביצועים עלובים", וטען כי הללו חוגגים על חשבון קופת החברה ובעלי מניותיה. עוד קודם לכן, הוא טען לניהול לא תקין בחברה, שהוביל להפסדים של מיליונים מפעילות בתחום מוצרי המאפה, וכן לבזבוז של מיליוני שקלים במלחמות משפטיות פנימיות. 

לפני כן אף דרש את השעייתו של המנכ"ל ובעל השליטה, ירון אנג'ל, בעת שהאחרון נחשד בפרשת קרטל הלחם, לפני למעלה מעשור. סלע נימק את דרישתו בכך שאנג'ל לא יוכל להקדיש את זמנו לחברה, שכן יהיה טרוד באירוע הפלילי. בסופו של דבר יצא מההשקעה המאכזבת תמורת כ-10 מיליון שקל, על-פי ההערכות בשווי דומה לזה שבו נכנס לחברה.

גם בישרוטל סלע נקט באקטיביזם, כשהתנגד ב-2005 למתן דמי ניהול בסך 100 אלף דולר לבעל השליטה והיו"ר דאז, ג'וליאן לואיס (בנו של המייסד, דיוויד לואיס). מבנה ההחזקות אז בישרוטל - שבו משפחת לואיס החזיקה 90% בחברה, ומתוך ה-10% שבידי הציבור סלע החזיק את הרוב - 5.7%, הקנה לו את כוח ההכרעה במקרה זה.

 מלון מרשת ישרוטל בירושלים / צילום: ליאור מזרחי

למנכ"ל הרשת, ליאור רביב, לעומת זאת, סלע דווקא פירגן, ותמך לפני מספר שנים בתנאי פרישה נדיבים לכשיפרוש, גם אם יתפטר מתפקידו. רבים מהגופים המוסדיים שהחזיקו בישרוטל התנגדו לשיפור התנאים מול אחרים שתמכו בכך, ואילו סלע, שהיה התומך העיקרי בשיפור תנאיו של רביב, הכריע את הכף לטובת המהלך.

על הכוונת: חברת נדל"ן הנסחרת בדיסקאונט עם בעל שליטה מבוגר | שי שלו, פרשנות

שוק המניות אוהב לאחרונה את ישראל קנדה, חברת ייזום הנדל"ן ההיפראקטיבית של ברק רוזן ואסי טוכמאייר. כמה אוהב? כמעט 400% זינקה מניית החברה מהשפל של פרוץ משבר הקורונה לפני כשנתיים, ומחירה משקף לישראל קנדה שווי נוכחי של 5.3 מיליארד שקל, יותר מחברות בנייה ותיקות ומוכרות כמו אזורים ואפריקה מגורים, ומבין חברות הנדל"ן היזמי היא שנייה בבורסה רק לזו של יגאל דמרי.

בשנתיים האחרונות נראה שהכל מתחבר לצמד היזמים הפיננסיירים, בעקבות העלייה המטאורית בשווי הקרקעות שרכשו במרכז הארץ ונסיקת מחירי הדירות. הצצה לדוחות החברה ל-2021 מגלה כי כמו ליתר חברות הנדל"ן הגדולות הנסחרות בת"א, גם לישראל קנדה הייתה זאת שנה פנטסטית, שבה זינק הרווח הנקי במאות אחוזים ל-571 מיליון שקל, לאחר שהכירה ברווחי שיערוך (עלייה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה) של 341 מיליון שקל.

בד בבד הוכפל אשתקד מאזן החברה, ומבול רכישות של נכסים וקרקעות במימון בנקאי נדיב מעמיד את היקף ההתחייבויות המאוחד שלה על 5.6 מיליארד שקל (גם ההון העצמי של ישראל קנדה הוכפל, והוא עומד על כ-1.8 מיליארד שקל).

 ברק רוזן ואסף טוכמאייר / צילום: איל יצהר

לצד פעילות הייזום של החברה, נרשם בדוחות גם רווח הוני, בסכום של 195 מיליון שקל, בגין עליית ערכן של מניות אלרוב נדל"ן, חברה בשליטת אלפרד אקירוב, שבה מחזיקה כיום ישראל קנדה ב-14% מהמניות.

לפני כשנה ניצלו רוזן וטוכמאייר סכסוך שפרץ בין אקירוב וראשי חברת כלל ביטוח, שהחזיקה בכ-13% ממניות אלרוב וסירבה למכור אותן לבעל השליטה, ורכשה את החבילה תמורת 382 מיליון שקל. מאז, ועל רקע הגאות במניות הנדל"ן, זינק ערכן של המניות הנרכשות בכ-70%, והן שוות כיום יותר מ-600 מיליון שקל.

"לא אסטרטגיה עסקית אלא רכישות נקודתיות"

בהתייחסות להשקעה זו, כמו גם להשקעה שביצעה לאחרונה בחברת ההחזקות נורסטאר של חיים כצמן, נכתב בדוחות ישראל קנדה כי ההחזקות הללו "אינן מהוות חלק אינטגרלי מהאסטרטגיה העסקית של החברה", אלא שהיא זיהתה בהן הזדמנות "כעסקה נקודתית שאושרה אד-הוק".

נראה כי רוזן וטוכמאייר חובבי ההרפתקאות מחפשים את הזדמנויות ההשקעה שלהם בבורסה בת"א, בחברות נדל"ן הנסחרות להערכתם עמוק מתחת לשוויין העסקי, ולא פחות מכך בכאלו שבעל השליטה בהן מבוגר יחסית, ושלא ברור האם דור ההמשך שלו יהיה מעוניין או יוכל לקחת בהן את המושכות - מה שהופך אותן יעד להשתלטות, ידידותית או עוינת.

נאמנים לגישה זו הצליחו השניים (לצד משפחת נקש) לרכוש במהלך שנת 2020 את חברת ייזום הנדל"ן למגורים מנרב פרויקטים של אברהם קוזניצקי ז"ל, ולמחוק אותה מהמסחר בבורסה, תמורת כ-574 מיליון שקל. ההשקעה בוצעה במחיר של טרם הזינוק במחירי הנדל"ן אשתקד, ולפיכך שיקפה שווי אטרקטיבי לקונים, שלטענתם כמעט הוכפל מאז.

לאחר מכן הגיע תורה של אלרוב נדל"ן, שם נותרה ההשקעה של ישראל קנדה כפיננסית בינתיים, ולאחרונה נוספה ההשקעה ברכישת מניות נורסטאר. ובינתיים גם כאן זה עובד להם לא רע. 

ההפתעה בנורסטאר ומהלך המנע של כצמן

לפני כחודשיים הפתיעה ישראל קנדה כשהגיעה להחזקה של 10% בנורסטאר, ואותתה כי היא עשויה לפעול כדי להשתלט על החברה, שהמחזיקה בענקית הנדל"ן הגלובלית גזית גלוב.

בעל השליטה בנורסטאר, חיים כצמן, הגיב בזריזות. הוא זימן את רוזן וטוכמאייר לפגישה, שבסיומה חתמו הצדדים על הסכם שנועד למנוע מאבק שליטה בחברה, ואשר העניק לישראל קנדה עוד נתח ממניות נורסטאר, והשפעה מהותית על הנעשה בחברה.

לאחר שרכשה מידי כצמן מניות נוספות בנורסטאר מחזיקה כיום ישראל קנדה כ-22% מהמניות, בשווי של 360 מיליון שקל. הזינוק בנורסטאר מאז החלו רוזן וטוכמאייר להשקיע בה כבר מניב להם, נכון להיום, רווח נאה של כמה עשרות מיליוני שקלים על הנייר.

לאן זה יתפתח מכאן? שתי אפשרויות. הראשונה היא רכישה בהסכמה של מניות השליטה בנורסטאר מידי חיים כצמן, בפרמיה נדיבה, ומיזוגה עם ישראל קנדה (כדי להימנע מיצירת שלוש חברות שכבה האסורות על פי חוק הריכוזיות).

במקרה כזה יקבלו רוזן וטוכמאייר שליטה על פורטפוליו נכסיה המניבים של קבוצת גזית גלוב ברחבי העולם - אתגר ניהולי ופיננסי מורכב, אך כזה שבו טמון להערכתם פוטנציאל גדול. האפשרות האחרת, וגם היא איננה נפסלת בישראל קנדה, היא סיבוב פיננסי עם רווח נאה בצידו.