מדרגות מס חדשות לרוכשי דירה ראשונה ומגבלות על תושבי חוץ: כל מה שצריך לדעת על רפורמת הנדל"ן של ליברמן

ביום חמישי האחרון פרסמנו כאן לראשונה כי היום (א') תגיע לוועדת השרים לענייני חקיקה הטיוטה לתיקון חוק מיסוי המקרקעין שמוביל שר האוצר, אביגדור ליברמן. מטרת התוכנית היא לצנן את הביקושים בשוק מצד אחד, ולהגדיל את ההיצע הקיים מהצד השני. עיקר מהותה הוא, למעשה, עידוד בעלי דירות מבוססים "להיפטר" מהדירות שבבעלותם, זאת על ידי ביטולי פטורים והטבות מס שיזרזו את הוצאת הדירות לשוק, כך שיהיו פנויות לרשות הזוגות הצעירים ורוכשי דירה ראשונה באופן כללי.

מה משמעות הרפורמה שמובאת היום לאישור הוועדה? גלובס עושה סדר.

בכמה תקוצר התקופה שבה אפשר להחזיק בשתי דירות מגורים?

"תקופת השחלוף" זו התקופה שבה משפרי דיור יכולים להחזיק בשתי דירות מגורים, ועדיין להיחשב כבעלים של דירה יחידה - וכך להימנע מתשלום מס כבעלי דירה נוספת. ליברמן מבקש לקצר את התקופה הזו ל-12 חודשים. 

ממאי 2016 עד ליולי 2021 עמדה תקופה זו על 18 חודשים, אך ביולי של שנה שעברה האריכו אותה ל-24 חודשים. עם זאת, בפועל מכירת הדירות ארוכה אף יותר מתקופת הפטור על המיסוי. כך, לפי הסקירה האחרונה של אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, נכון לינואר 2022, הדירות שנמכרו על ידי משפרי הדיור נשארו "על המדף" בממוצע 35 חודשים. בינואר 2021, מספר החודשים הממוצע היה 27 חודשים. 

ליברמן מבקש לצמצם משמעותית את הזמן שבו מחזיקים משפרי הדיור בשתי דירות, וכך לשחרר מהר יותר אל השוק החופשי דירות שעשויות להיות זמינות לרכישה באופן מיידי. כדי לשקף את היקף העסקאות הפוטנציאלי מכיוון זה נציין כי בינואר רכשו משפרי דיור כ־4,400 דירות.

מה הן מדרגות המס החדשות?

הטיוטה מציעה עדכון של מדרגות מס הרכישה החלות ברכישת דירה יחידה, כך שרוכשי דירות בסכומים נמוכים ירווחיו ואילו רוכשי דירות יקרות ישלמו מס גבוה יותר. 

המיסוי יבוצע כך: עד לשווי דירה של 1.93 מיליון שקל, לא ישולם מס; בין סכום זה ועד 2.33 מיליון שקל - מס של 3.5%; בין סכום זה ועד 3.1 מיליון שקל - 5%; בין סכום זה ועד 5.3 מיליון שקל - 8%; מסכום זה והלאה - 10%.

מדרגות המס שנהוגות כיום הן: פטור ממס עד 1.8 מיליון שקל. מיסוי של 3.5% על דירות בין 1.8-2.1 מיליון שקל; 5% על דירות בשווי 2.1-5.5 מיליון שקל; 8% על דירות שנרכשו בין 5.5 מיליון שקל ועד 18.4 מיליון שקל ומס של 10% דירה יחידה בשווי העולה על 18,416,900 שקל.

מי ירוויח ומי יפסיד ממדרגות המס החדשות, וכמה?

באופן כללי, מי שרוכש דירות במחירים של עד 3.5 מיליון שקל מרוויח ולא הרבה יחסית, ומי שרוכש דירות מעל ל-3.5 מיליון שקל יפסיד, וככל שהמחיר של הדירה יעלה - כך יעלה המס שישלם, לעומת המס הנהוג כיום.

נפרט: מכיוון שמדרגת המס המינימלית עולה, אדם שרוכש היום דירה ב-1.93 מיליון שקל ימוסה בכ-6.4 אלף שקל. את הסכום הזה הוא יחסוך, אם יאושרו המדרגות החדשות; במחירים גבוהים יותר ניתן להגיע לחסכון של כ-10 אלף שקל. קו פרשת המים נחצה בדירות שמחיריהן 3.5 מיליון שקל. על דירה במחיר כזה ישלם הרוכש מס רכישה שגבוה בכ-2,000 שקל מהמס שמוטל עליו כיום. ככל שמחיר הדירה יעלה, כך התשלום הנוסף שהרוכש ישלם יהיה גבוה יותר מהנהוג כיום. ההפסד יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ובדירות יוקרה אף ליותר מ-100 אלף שקל.

מה השינוי בהטבות לתושבי חוץ שמחזיקים דירות בישראל?

על פי התיקון של ליברמן, הפטור ממס שבת במכירת דירת מגורים והפטור ממס על השכרת דירת מגורים יבוטלו עבור מי שאינו תושב ישראל.

התפיסה היא שברגע שההשקעה בדיור בישראל תהיה משתלמת פחות בעיניהם, הם "ישחררו" דירות רבות לשוק. על פי הערכת רשות המסים, נכון לכתיבת הטיוטה, ישנן בישראל כ־83 אלף דירות המוחזקות בידי תושבי חוץ. כ־40 אלף מהן נמצאות בתל אביב ובירושלים, וככלל נראה שהשפעה כלשהי, אם תהיה, של הצעד הזה, תירשם בעיקר בערים אלו.

רו"ח ג'ק בלנגה מסביר כי "כבר היום לפי התקנות תושבי חוץ המשכירים דירה בישראל חייבים להגיש דוח מס אישי - רשות המסים פחות אוכפת חובה זו - אולם לאחר התיקון עניין זה יתחדד וכל משקיעי החוץ יהיו חייבים בהגשת דוח מלא כל שנה גם אם יחוייבו במס מוגבל של 10% בלבד".

מה השינוי במיסוי על החזקת זכויות בקרקע למגורים? 

עד כה בעל זכויות היה יכול ליהנות מהטבת מס שאפשרה תשלום מופחת של מס שבח, אך התיקון מגביל את אפשרות מימוש ההטבה הזו. זאת במטרה להמריץ מכירת קרקעות המיועדות לבנייה. כלומר, כעת היקף מס השבח שישלמו על מכירת הקקרע יעמוד על 25%. נדגיש כי התיקון מציע תקופת מעבר של ארבע שנים, שבמהלכה אם ימכור בעל הזכויות את הקרקע הוא עדיין ייהנה ממס שבח מופחת.

מס השבח הוא למעשה המס על הרווח ממכירת נכס, קרי על ההפרש בין שווי הנכס בעת הקנייה שלו, לבין שווי הנכס בעת המכירה שלו. ב-20 שנה האחרונות התבצעו שני שינויים בדרך שבה מחושב מס השבח. עד 2001, המס שולם לפי שיעור מס שולי, בדומה למדרגות המס הנהוגות לגבי השכר. בנובמבר 2001 נקבע שיעור מס גורף של 20%. ב-2012 שיעור המס שונה שוב, ועלה ל-25%. 

עד כה, מי שהחזיק בדירה או בזכויות בקרקע לפני השינוי הראשון ב-2001 נהנה מהטבת מס בשם "הטבת החישוב הלינארי המוטב". כלומר, חישוב המשלב בין שלושת תקופות המיסוי השונות, כך שמס השבח הסופי נמוך מ-25%. כעת, ליברמן מבקש להחריג את בעלי הקרקע מהטבה זו - כלומר היקף מס השבח שישלמו יעמוד על 25%.

מה השינוי במיסוי של דירת מעטפת?

התיקון המוצע קובע שגם דירה ברמת מעטפת תיחשב לדירה לצורכי מיסוי. כיום מס הרכישה על דירת מעטפת כדירה נוספת עומד על 6%, אך בעקבות השינוי, המס יעמוד על 8% ומעלה (תלוי בסכום הרכישה).

דירת מעטפת זו דירה ברמת מוכנות נמוכה, שכוללת קירות אך ללא מטבח, חדרי מקלחות ואף ללא ריצוף. בדרך-כלל מדובר בדירות בבנייני יוקרה, והרוכשים מוסיפים את האלמנטים החסרים בהמשך, לרוב בסיוע אדריכל, שמעצב את פנים הדירה לפי ההנחיות המדויקות של בעליה. עד כה דירה בגמר מעטפת נחשבה כדירה בתהליך בנייה, ועל כן בעליה חויבו במס נמוך יותר.