היטל השבחה: כמה יש לשלם בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח

עו"ד קרן היא שותפה וראש תחום תכנון ובנייה במשרד תדמור לוי ושות'. עו"ד זיכרמן היא עורכת דין במשרד

■ רקע: הממשלה מקדמת פרויקטים המיועדים להשכרה לטווח ארוך, כחלק ממערך הפתרונות למצוקת הדיור החריפה. בפרויקטים מסוג זה היזמים חוכרים את המקרקעין מרמ"י ומתחייבים בהסכם החכירה כי הקרקע תשמש למטרת מגורים להשכרה לאורך התקופה הנקובה בחוזה המקרקעין. לשם כך מתחייבים היזמים לרשום על המקרקעין הערת אזהרה האוסרת על מכירתם בתקופה שנקבעה בחוזה החכירה. כן מתחייבים היזמים שלא ליזום שום שינוי בתוכנית התקפה החלה על המקרקעין או לקדם עליה תוכנית חדשה.

■ השאלה שבמבחן: ועדת הערר נדרשה באחרונה לשאלה כיצד יש לאמוד את ההשבחה הנוצרת מפרויקטים המיועדים להשכרה ארוכת טווח וכיצד יש לחשב את היטל ההשבחה שיחושב בגינם. השאלה התעוררה בערר שהגישה חברת מגוריט ישראל בע"מ, המקדמת פרויקט להשכרה ארוכת טווח בחולון. לטענת החברה, אשר נתמכה בשומת השמאי המכריע, שוויו של מ"ר המוגבל על ידי תנאי חכירה נמוך משמעותית משווי מ"ר בשוק החופשי ומגבלה זו צריכה לבוא באומדן ההשבחה הנובעת מפרויקט זה.

■ ההחלטה: ועדת הערר הכריעה כי בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח יש לחשב את ההשבחה הנובעת מהם תוך התחשבות בהגבלות הייחודיות המוטלות על המקרקעין בפרויקטים מסוג זה, היות שהגבלות אלה פוגעות בערך הקרקע בהשוואה לערכה בשוק החופשי.

■ פרשנות: ההחלטה הנוכחית מצטרפת לשורת החלטות קודמות שבהן נדונה שאלת אומדן היטל השבחה ביחס לפרויקטים שונים המיועדים לפתרון מצוקת הדיור דוגמת פרויקטים של מחיר למשתכן, מחיר מטרה ועוד. בכל אלה קבעה ועדת הערר כי לתנאים הייחודיים המאפיינים פרויקטים אלה יש השפעה ממשית על שווי המקרקעין ויש להביאם בחשבון בחישוב היטל ההשבחה.

היטל השבחה הוא מס המשליך באופן דרמטי על כדאיותו הכלכלית של פרויקט. השלכה זו דרמטית עוד יותר כאשר מדובר בפרויקטים במכרזים או במחיר יעד, כך שכדאיותם הכלכלית אינה מקסימלית מלכתחילה, ולעתים אף גבולית. מתן הפטורים או ההקלות ממס זה, מגבירה את הסיכוי לכדאיותם הכלכלית של פרויקטים לדיור.

החלטות אלו של ועדות הערר תואמות גם את מדיניות הממשלה המקדמת פטורים והקלות מהיטל השבחה בפרויקטים שמטרתם לתת מענה ופתרונות למצוקת הדיור. כך לדוגמה, במסגרת חוק ההסדרים האחרון שאושר בחודש אוקטובר 2021, קבעה הממשלה מספר מסלולי פטור והקלה מהיטל השבחה בפרויקטים להתחדשות עירונית.
הבטחת הכדאיות הכלכלית והוודאות בפרויקטים המיועדים לפתרון מצוקת הדיור קריטית בייחוד בשל העובדה שהיזמים הפרטיים הם הכוח המניע מתן פתרונות דיור, המממנים מכיסם את ההליך כולו: החל משלב ההתקשרות עם הדיירים, המשך בקידום התוכנית, לרבות מימון היועצים המקצועיים הנדרשים לשם כך, מימון המטלות הציבוריות הנגזרות מהפרויקט ולבסוף, ביצוע הפרויקט עצמו.

בלעדי היזמים הנוטלים על כתפיהם את קידום התוכניות וביצוע הפרויקטים, מצוקת הדיור תחריף ומטלות ציבוריות הכרחיות לטובת כלל התושבים, דוגמת פיתוח תשתיות, שטחי ציבור ומבני ציבור, ייוותרו ללא גורם שמסוגל לתכנן ולממן את ביצוען.

אמנם החלטת ועדת הערר עדיין אינה מהווה הלכה, אך התקווה היא כי החלטה זו תיושם על ידי כלל מוסדות התכנון בארץ או תתקבל כהסדר חוקי על ידי הכנסת או הממשלה, במטרה להבטיח את הוצאתם לפועל של פרויקטים חשובים כאלו.

ערר (ת"א) 8058-07-20 חברת מגוריט ישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון