ישראל קנדה מכרה קרקע בדרום ת"א בחצי מיליארד שקל. כמה יעלו הדירות?

אין רגע דל אצל יזמית הנדל"ן ישראל קנדה, שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר. החברה, שעשתה לאחרונה כותרות סביב רכישת מניות בחברת נורסטאר, השולטת בענקית הנדל"ן גזית גלוב, מדווחת על מכירת קרקע בשטח של כ־2,610 מ"ר בדרום תל אביב, בין הרחובות הרכבת והגר"א, תמורת סכום של כ־468 מיליון שקל, לידי חברות אפי קפיטל ושובל נחשון. ישראל קנדה רכשה את הקרקע לפני פחות משלוש שנים במחיר נמוך מיותר מחצי ממחיר המכירה - 219 מיליון שקל. 

במועד רכישת הקרקע הודיעה החברה כי היא מתכננת להקים במקום פרויקט עירוב שימושים של מגורים, מלונאות, משרדים ומסחר, שיכלול בין היתר 137 יחידות דיור. על פי הערכות ראשוניות, הדירות במתחם יימכרו לפי מחיר של 60-65 אלף שקל למ"ר. כך, למשל, העלות הממוצעת לדירה בשטח של 91 מ"ר תעמוד בין 5.4 מיליון ל-5.9 מיליון שקל.

להערכת ישראל קנדה ייווצר לה רווח מהותי, לפני מס מהמכירה. "כמו כן, בכפוף להשלמת העסקה צפוי להיווצר לחברה תזרים פנוי מהותי, לפני מס, של כ־300 מיליון שקל".

מקור המחיר הגבוה בעירוב שימושים

הרוכשות בעסקה הן כאמור אפי קפיטל נדל"ן ושובל נחשון, כך שכל אחת תחזיק ב־50% מהקרקע. המחיר הגבוה שישלמו מגיע למרות פרסומים אודות אפשרות ממשית ל"צינון" העליות במחירי הקרקעות. נראה כי השילוב בין מסחר, משרדים, מגורים ומלונאות, במתחם אשר נמצא לצד מערכות הסעת המונים - רכבת כבדה, שלושה קווי רכבת קלה עתידיים וקו מטרו עתידי, הביא את שתי החברות להציע מחיר גבוה משמעותית ממחיר הרכישה של הקרקע.

אפי שקדי, יו"ר ומנכ"ל אפי קפיטל נדל"ן, מסר כי: "כניסה לעסקה משמעותית בלב אזורי הביקוש, בתל אביב, הייתה מטרה ששמנו לעצמנו לשנה הנוכחית. רכישת הקרקע מישראל קנדה כעת היא מהלך ויעד אסטרטגי של החברה לשנים הקרובות בהרחבת פעילותנו הנדל"נית באזורים אלו. אני רואה חשיבות רבה בקידום פרויקטים המשלבים עירוב שימושים מורחב בסמיכות למערכות הסעה המונית. אלו מעניקים למתחם פוטנציאל השבחה גבוה ואף עוזרים בהצלחת השיווק והמכירות".

 אפי שקדי, בעל השליטה, מנכ''ל ויו''ר אפי קפיטל / צילום: טל גבעוני

על רקע נסיקת מחירי הקרקעות במרכז הארץ הציגה לאחרונה ישראל קנדה הצפת ערך מהירה אף יותר כתוצאה מהכנסת שותף לנכס שבידיה. החברה מכרה 50% מקרקע שבה זכתה במכרז "בית הנערה" בהוד השרון, תמורת סכום המשקף למתחם שווי של 882 מיליון שקל, בעוד שאת הקרקע כולה היא רכשה חודשים ספורים לפני כן תמורת קצת יותר מחצי מיליארד שקל. את מחצית הקרקע, המיועדת להקמת יותר מ-460 דירות, מכרה ישראל קנדה לידי חברת הנדל"ן יוסי אברהמי, תמורת כ-441 מיליון שקל בעסקה שגם ממנה היא צופה "רווח מהותי מאוד".

שנה של עלייה מטאורית לישראל קנדה

בשנתיים האחרונות נראה שהכל מתחבר לבעלי ישראל קנדה, רוזן וטוכמאייר, בעקבות העלייה המטאורית בשווי הקרקעות שרכשו במרכז הארץ והגאות במחירי הדירות. מניית ישראל קנדה זינקה מאז פרוץ משבר הקורונה בכ-400% משקפת לחברה שווי של כ-5.4 מיליארד שקל. 

דוחות החברה ל-2021 מגלים כי כמו ליתר חברות הנדל"ן הגדולות הנסחרות בת"א, גם לישראל קנדה הייתה זאת שנה פנטסטית, שבה זינק הרווח הנקי במאות אחוזים ל-571 מיליון שקל, לאחר שהכירה ברווחי שיערוך (עלייה בשווי הוגן של נדל"ן להשקעה) של 341 מיליון שקל.

עיקר הרווחים נבע מעליית ערך בסך של כ-209 מיליון שקל בפרויקט בית
יורוקום (כיום בית ישראל קנדה) בר"ג בעקבות מכירה של כמחצית ממניות חברת הפרויקט לפי שווי נכס של כ-390 מיליון שקל קצת יותר משנתיים מאז החלה לרכוש אותו, בשלבים.

את כלל הזכויות בבית יורוקום רכשה ישראל קנדה במהלך השנים 2018-2020, תחילה מחברת יורוקום כחלק מהליכי כינוס נכסים לנכסי איש העסקים שאול אלוביץ', תמורת 66 מיליון שקל, ובהמשך מהבעלים הנוספים תמורת כ-85 מיליון שקל.

פרויקט בית יורוקום צפוי לכלול מגדל בן 55 קומות שייועדו בעיקר למשרדים, וכן למסחר ומוסדות ציבור, בהיקף בנוי של כ-63 אלף מ"ר. ישראל קנדה צופה ממנו דמי שכירות שנתיים של יותר מ-90 מיליון שקל (בהשכרת מלוא השטחים בו) ותזרים מזומנים שוטף (FFO) של קרוב ל-60 מיליון שקל בשנה.