ההיסטוריה מלמדת: הדבר האחרון ששוק הדיור צריך זה בחירות

הציבור אינו מאמין למדיניות הדיור הממשלתית. דברים ברוח זו אנו כותבים שוב ושוב בגלובס. יש לא מעט סיבות לציבור שלא להאמין לממשלות שלו, אחרי כמעט 15 שנות עליית מחירים רצופות, שלוו לא פעם בציפיות רבות. למעשה יש רבים שסבורים, שהצעדים הממשלתיים שננקטו מפעם לפעם תרמו לעליות המחירים, שאחרת קשה להסביר גל כל כך ארוך וכל כך גבוה של עליות, ואולם בסופו של דבר הנסיון מורה, כי כשממשלות מתפזרות - הציבור חש שלא נותר אפילו מי שייצא בהבטחות, ועליות המחירים מגבירות קצב. לאור העליות המהירות שנרשמו ב-2021 נראה כי בחירות, אם יתקיימו, במהלך השנה הנוכחית, ישפיעו יותר בכיוון של קושי לרדת מקצב העליות הזה.

בדיקת מערכות הבחירות שהתקיימו במהלך 10 השנים האחרונות מראה, שהן גוררות עימן גם עליית מחירי דירות בקצב מהיר מזה שהיה לפניהן וכל קדנציה שמסתיימת בחייה של ממשלה שפרסה בפני הציבור תוכניות להורדת מחירי הדיור, מחזירה את השוק לנקודת ההתחלה וגוררת עימה לחצים לעליות מחירים.

במאי 2012 נערכה הצבעה על החוק לפיזור הכנסת ה-18, שמבחינת דיור היתה רבת עלילות: היא נבחרה בסוף 2009, לתוך שיא עליות המחירים של 2009-2010, וכללה בקדנציה שלה את המחאה החברתית של 2011, את ועדת טרכטנברג ואת האכזבה הגדולה מתוצאותיה.

פיזור הכנסת מאיץ את קצב עליית המחירים

לאורך 2011 והמחצית הראשונה של 2012, מחירי הדירות עלו במידה מתונה בהרבה מאשר השיאים של 2009-2010, ואולם מרגע היודע דבר פיזור הכנסת, קצב עליית המחירים הואץ, וממאי 2012 עד לבחירות לכנסת ה-19, שהתקיימו בינואר 2013 מחירי הדירות זינקו ב-8.7%.

מי שטיפלו בנושא הדיור בממשלה ה-19 היו יאיר לפיד כשר אוצר ואורי אריאל כשר שיכון. לראשונה הגו שניהם תוכניות לסבסד דירות לזוגות צעירים (עז אז היתה רק "מחיר למשתכן" בגרסתה הישנה, שנועדה בעיקר לציבור החרדי) - לפיד הגה את תכנית מע"מ 0, אותה קידם במהלך 2014, ואריאל באמצעות תוכנית "מחיר מטרה" בגרסתה המקורית, שדומה במהותה למחיר למשתכן.

הציבור הקשיב לתוכניות, במיוחד לזו של לפיד - וטיפח ציפיות. במהלך קידומה של תוכנית מע"מ 0 ירד מדד מחירי הדירות ברבעון השני והשלישי של אותה שנה. זה היה אמנם בשיערים מאוד נמוכים, אבל עדיין היפוך הכיון של המדד היה מעודד. גם מספר העסקאות ירד מאוד, כי הציבור המתין למימוש התוכנית.

ואולם בחודש ספטמבר באותה שנה הודיע ראש הממשלה דאז, בנימין נתניהו, כי שינה את עמדתו בנוגע לתוכנית וכי אין בכוונתו לתמוך בה. דובר היה לא רק על ביטולה לאלתר של התוכנית, אלא גם על הודעה דפקטו על סיומה הקרב של הממשלה ההיא, שבסוף אותה שנה פורקה סופית, כשנתניהו פיטר את לפיד ואת שרת המשפטים דאז ציפי לבני.

אולם עוד קודם לכן, ההכרזה מספטמבר של נתניהו, הביאה להיפוך חוזר בשוק הדירות, ששב לעלות. מאז הודעת נתניהו על התנגדותו למע"מ 0 ועד לבחירות לכנסת ה-20, מחירי הדירות עלו ב-3.6% ומאז פיזור הכנסת הם רשמו עלייה של 2.2%, וזאת כאמור לאחר ירידת מחירים שנרשמה במחצית 2014.

כחלון קידם תוכנית דיור מפורטת. מה זה עשה למחירים

הכנסת ה-20 עמדה בסימן שר האוצר משה כחלון, שקידם את תוכנית הדיור המפורטת ביותר, שכללה את מחיר למשתכן ושורה של צעדים בתחום שיווקי קרקעות ע"י רמ"י והסכמי גג עם הרשויות המקומיות. באוגוסט 2017, בסמוך לאחר תחילת ההגרלות הגדולות של מחיר למשתכן המחירים החלו לרדת, ב-2018 אכן נרשמה ירידת מחירים שנפסקה בדצמבר אותה שנה. סך הירידות הסתכמו בכמעט 3%. אולי לא הרבה, אבל שוב - מדובר בהיפוך כיוון שליווה את השוק במשך תקופה משמעותית.

מה שקרה בדצמבר 2018 היה ועידת גלובס, שבה השתתף פרקליט המדינה לשעבר שי ניצן, שהודיע לראשונה על התקדמות הטיפול בתיקי נתניהו הפליליים מול היועץ המשפטי לממשלה, בדרך להגשת כתבי האישום נגד ראש הממשלה דאז. היה זה האות לפיזורה של הכנסת ההיא, החלטה שהתקבלה בסוף אותו חודש, ולהכנסת המדינה לסאגה בת 4 מערכות בחירות בתוך כשנה וחצי.

במהלך התקופה הקצרה הזו, נשברה כאמור ירידת המחירים של 2018, ומחירי הדירות רשמו עלייה של 13.6%, עד להשבעת הממשלה הנוכחית ביוני שנה שעברה - עדות להתייבשות המדינה מתוכניות הדיור שלה, שגררה גם אי אמון ציבורי, שמלווה את השוק מאז. באותו זמן נפה עלינו גם הקורונה ששינתה את חוקי המשחק הנדל"ני בכל העולם וגם כאן.

רכבת הבחירות, הקורונה וחוסר מדיניות כללי

כידוע, עליות המחירים נמשכו במהלך כהונת הממשלה הנוכחית, ואף העלו קצב במחצית השנייה של 2021. חלק בגלל הקורונה, חלק בגלל התקופה של רכבת הבחירות שהותירה את המדינה ללא מדיניות, וחלק גם בגלל התנהלות הממשלה הנוכחית.

לאור זאת, השוק נמצא כרגע בעיצומו של גל עליות מהיר, ולא נראה כי בחירות - אם יתקיימו - יאיצו את הגל הזה, משום שיש גם גורמים מאזנים אחרים, כגון האינפלציה המתרגשת, הריבית שעומדת בפני עלייה, והתייקרות תשומות הבנייה.

ואולם פיזור הכנסת עלול להביא מצב, שבו התמתנות קצב עליות המחירים לא תהיה בקצב המצופה, וש-2022 תסתיים בעליות מחירים גבוהות מהצפוי.